[摘要] 9月1日，新建的苏州相城区阳澄湖小学正式开门迎来了她的第一批学生。由于该校总投资共计1.1亿余元，号称是苏州硬件条件最好的小学，被戏称为“苏州最豪华小学”。9月4日上午，记者来到了相城区阳澄湖生态休闲旅游度假区的阳澄湖小学。远远望过去，如不是用心分辨，还以为是来到了一处刚建成的商业楼盘。
从领跑到追赶
万科一直被认为是中国房地产业的“领跑者”，但这一次，万科却只能采取“跟随跑”策略。过去几年间，万达集团、华润置地、保利地产等万科的竞争对手已经先行一步，并逐渐形成了自己的成熟模式和阶段性优势。
8月11日，万科召开2010年中期业绩网上说明会，许多投资者都在追问万科对商业地产开发的打算。郁亮表示，万科需要顺应城市的发展趋势，提升开发商业地产的专业能力，根据实际需要，循序渐进地发展商业地产业务。“这是万科内部达成的共识。”但他并未公布具体的策略和计划。
《财经》记者获悉，按照2009年年底的统计数字，万科目前持有约360万平方米商业地产项目储备。其中，集中商业类项目(区别于社区商业项目)约180万平方米；已初步完成规划定位的项目超过27个。
同期，万达集团已在拥有约2106万平方米的土地储备(含已开业持有物业面积133万平方米)；且主要分布在经济发达的中心城市，其中80%位于直辖市、省会城市及计划单列市。并且，其创立的“订单地产”模式具备在快速复制的能力。
最让万科感叹的例子是，华润置地依靠“深圳万象城”的成功经验，将品牌迅速复制到杭州、沈阳、成都等地。彼时，正是由于万科主动放弃，华润置地才“不得已”接下“深圳万象城”项目。
知情人士透露，深圳市政府最初希望“万象城”地块交由万科来操作。为此，万科专门请来仲量联行进行评估，在破费了400万元的咨询费之后，评估结论就是三个字：不能做。
此后，深圳市政府将此地块转而交给国企华润置地。“华润置地当时还觉得很委屈，万科不要的项目却让他们做，但因为是政府摊派，国企的身份使其不得不接手。其间也有大小坎坷，但项目最终还是火起来了。”该人士说。
时过境迁，万科如今面对的市场竞争更加激烈。中金公司地产行业分析师白宏炜认为，“万科是纯住宅开发商中反应最慢的一个，大部分公司早已开始转向。”
白宏炜说，海外专业商业地产公司，万达集团这样的私营企业，以及一些大的国有企业都是万科强有力的竞争对手。“它们进入商业地产比较早，有先行优势，同时，大股东的支持也会让它们发展得更快。”
在此局势下，万科的选择是“走自己的路”。
万科内部人士表示，其他开发企业的经验万科都会借鉴，但又不会单学其中任何一家，而是希望能探索出属于自己的“万科模式”。
“拿地的方式不同，地价有高有低，位置有中心有郊区，这些都决定了万科不能学任何一家，只能做一个‘万科模式’。”他表示。
2009年年底，万科提出了一个明确定位、重点切入、集团推广的三步走策略。在这份以“积极、稳妥”为主调的策略报告中，万科重点强调要选择合适的项目试点作为突破，并以培养业务能力为目标，逐步建立一套完善的商业地产运作体系。但这份策略书并未列出明确的时间表。
一位机构投资者对《财经》记者表示，万科目前的资产规模在千亿元左右，近80%－90%资产都沉淀在纯住宅开发中，能够投入商业地产开发的资金只有10%左右。“百亿元的投资对商业地产来说，投不了几个大项目，也不存在所谓的战略高度，很难做出‘可复制模式’，只能算是万科的一种尝试。”
该投资者同时认为，商业地产资金投入之后，3年－5年之内不会有盈利，这对公司的业绩必然有影响，万科未必能迅速适应这种资金周转的模式。
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