[摘要] 9月1日，新建的苏州相城区阳澄湖小学正式开门迎来了她的第一批学生。由于该校总投资共计1.1亿余元，号称是苏州硬件条件最好的小学，被戏称为“苏州最豪华小学”。9月4日上午，记者来到了相城区阳澄湖生态休闲旅游度假区的阳澄湖小学。远远望过去，如不是用心分辨，还以为是来到了一处刚建成的商业楼盘。
装了地源热泵空调，全套多媒体教学设备，但是收费却和其他公办学校一样
9月1日，新建的苏州相城区阳澄湖小学正式开门迎来了她的批学生。由于该校总投资共计1.1亿余元，配备了众多先进的教学设施，更是苏州采用地源热泵空调系统的学校，号称是苏州硬件条件的小学，被戏称为“苏州最豪华小学”。9月4日，记者赶到阳澄湖小学，一睹该校的“富贵逼人”。
“最豪华”小学探营
看规模 花1.1亿，还以为是商业楼盘
9月4日上午，记者来到了相城区阳澄湖生态休闲旅游度假区的阳澄湖小学。远远望过去，如不是用心分辨，还以为是来到了一处刚建成的商业楼盘。其建筑风格和颜色搭配非常时髦新潮，大门口及内部广场上，工人们正在平整地面，整修绿化设施。正对着大门的是2座教学楼，大门的左手边是300米的环形塑胶跑道，右手边是幼儿园。
据阳澄湖小学校长钱根元介绍，学校占地66亩，建筑面积可达28000多平方米，连食堂在内有7座教学用楼和附属设施，小学每年级可设6个班，可以容纳1400多名学生，而附属的幼儿园及幼托班也可以容纳共400余名小朋友。包括幼儿园在内，共有80余名教职员工。目前该校共有学生690名，幼儿园共有182名小朋友。
钱根元表示，和现在的新校区相比，之前的老校区办学条件实在太差，跑道是煤渣的，教室里只有黑板和讲台，很多家长对此不满意，在相城区委、区政府的大力支持下，建设了新校园。其间总共投资约1.1亿元。
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看设施 装了地热空调，每个教室配洗手间
“在苏州市范围内，以我们现在的教学硬件，可以排在前面。”钱根元告诉记者，如今在新校区内，除了在操场外，其他场地都可以随时方便上网。另外，学校内还花了30万建造模拟生态馆，以及能容纳600多人的大礼堂，可以进行舞台演出。
特别值得一提的是，学校的每间教室还配有电子白板。这是一种集黑板、投影仪与电视为一体的教学工具，最外面是普通的黑板，朝两边拉开，里面就是投影用的白板，再打开就是安装好的液晶显示器，三位一体的设施可以很方便地进行多媒体教学。每套这样的设备需要1万多元，目前该校19间教室里都配有这种电子白板，加上实验室等其他教室，共计32个，花了30余万元。“其他还没启用的教室，我们都已经留足了相关位置，未来一旦启用，就可随时安装上。”
“其他学校可能会有一些这样的先进的教学设备，但像我们这样已经进行完全普及的，还很少。”钱根元自豪地表示，这次新建的校园硬件设施，完全是按照江苏省现代化教育一类的标准建设的。其中，电子白板要求2015年才全面普及，但他们已经提前了整整五年。
当然，最令钱根元引以自豪的是该校附属幼儿园。“我们在幼儿园里使用的是地源热泵的中央空调系统，一年四季室内气温都能保持在一个比较适宜的温度上。而且由于空气流通顺畅，即使发生流感，也不容易大规模传染，对孩子身体的健康成长非常有利。这在苏州还是家。
另外，该幼儿园虽然只有三层楼，却安装了电梯，孩子们可以搭乘电梯上下楼，不需要去挤楼梯。在每个班级里，都配备有独立的卫生间、洗浴间、休息间等等，在教室门外，还用防腐木板和钢化玻璃搭出一个个阳光房，每个班级里的孩子都有一个以班级为单位的阳光房作为活动场所。“说实话，能达到目前我们这个水准的幼儿园，我还不曾看到过。”钱根元言谈之间，充满了自豪感。
看收费 按国家标准，6年级只收14块
头顶“苏州最豪华小学”的称谓，很多市民也发出这样的疑惑：是不是学校的收费也是同样“豪华”？对此，在采访中，钱根元笑笑表示，他们的收费都是按照国家的统一标准，只要是片区内的学生，符合条件的，1到3年级每年只收取11元的作业本费，4到6年级也就多3块钱而已。”
除了上学的费用和其他学校没有什么差别，同时现在校内的就读的近700名学生里，还有200多名外来民工子女，占了他们在校学生总数的近三分之一。“我们不会有什么区别待遇，只要符合条件，收费都是一样的。”正因为如此，苏州如此好的教育资源吸引了大批外来务工人员及其子女。也正是由于有了如此好的教育机构，导致其他地区屡禁不绝的民工子弟学校在阳澄湖生态休闲旅游度假区无法生存。
“当然，我们学校每多招一名外地学生，就意味着区里要多一份额外的财政支出。”坦承之余，钱根元认为，不管教育哪里的孩子，反正都是为国家培养高素质人才。
另外，针对可容纳1400多人的学校，如今只招收了近700名学生，很多家长提出这样的质疑：阳澄湖生态休闲旅游度假区只有5个村，共计不到2万的人口，而隔壁的阳澄湖镇也就3万人左右，也已刚新建了新的小学，现在再新建这样先进的基础教育设施，是否属重复建设，浪费教育资源？
对此，钱根元解释，未来有关政府部门将对阳澄湖生态休闲旅游度假区辖区内重新规划，他们小学附近未来将新建拆迁小区，很多散落在度假区内的农户将被集中到小学附近，进行重新安置。“兵马未动粮草先行，现在有了这么好的教育资源。到时候学生的需求自然会增多。”
“豪华”也尴尬
很多设备教师不会用
在幼儿园一楼小班的教室里，幼儿园园长指着一台挂在墙壁上的液晶显示仪告诉记者，那是一台液晶电视电脑触屏一体机，是为了给幼儿作多媒体教学专门配备的。不过，当记者问起该机器日常如何使用时，园长表示，因为是引进的教育仪器，以前没用过，她也不是很清楚，而幼儿园其他教师目前也有这个困难。“应该是可以给学生放动画片什么的，至于具体怎么操作，今后会逐步培训掌握。”
对于地源热泵空调系统，该园长表示，目前该机器还没有正式投入使用，她也不知道是怎么回事情。她只知道，该系统在外面的操场下打了80口200米的深井，从那取抽地下水，然后通过什么程序，来保持室内温度。但至于具体如何做到，他们自己也不清楚。“其实，现在学校内的很多设施，我们也不是很清楚。只能以后慢慢适应，慢慢熟悉。”园长一路上如是说。
王石松口万科重估商业地产 "下半场"楼市成悬念
(来源：财经网)
惯于专注的万科缘何变阵？新的增长引擎能否助力万科领跑房市下半场
7月11日深夜，深圳万科中心会议室灯火通明。万科集团及各地分公司几十位高管齐聚，围绕如何操作商业地产项目展开激烈讨论。
会议之后，万科企业股份有限公司(000002.SZ，下称万科)全面启动商业地产的号令枪正式打响。坚持专注住宅市场策略18年之后，万科重返商业地产领域。
回归的信号去年年底便已释放。2009年11月16日，万科总裁郁亮对媒体宣称：万科未来将加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与持有物业比例为8∶2。
但随后半年间，对于要不要做、究竟怎样做商业地产的问题，万科始终闪烁其词。知情人士对《财经》记者透露，董事长王石并未参加7月11日会议，最终，与会高管统一了思路：万科要在主流城市持续增长和领跑，必然要有多元化的转型；而在二三线城市，甚至四线城市，万科则依然可以通过住宅开发去发掘城市化的潜力。
具体的操作模式上，集团总部授权各地先行试验，在过程中总结适合万科的商业地产开发运营模式。“万科决心已定，并鼓励分公司积极尝试，试错了也会容忍。”上述人士介绍说。
由于此前多年专注住宅、回避商业，万科积累下颇具规模的商业地产项目储备，为转型提供了广阔的平台。而迟到的万科却缺少商业地产开发建设、运营管理经验，在先行的竞争对手面前，不得不采取“跟随跑”策略。
“从纯住宅开发到商业地产是一个缓慢转型的过程。这种转型对万科来说是一个华丽的转身，但转身之后是否依然华丽，还是个未知数。”一家信托公司地产金融部相关负责人对《财经》记者说。
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王石松口
笃信专业化发展道路的王石曾经坚决抵触商业地产。
2007年，在“万科的减法”短片中，王石变身为身披袈裟的老和尚，宣讲“加法易学减法难，吃胖容易减肥难”的万科哲学。同年，万科与凯德置地签署协议，将旗下住宅项目的商业部分非排他性地打包给凯德置地经营。
去年8月，王石在中山大学的演讲中仍然宣称，“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”
在万科内部，总裁郁亮被员工称呼为“首长”，负责“行军打仗”；王石则被称为“领袖”。“领袖”平时并不出面处理具体公司业务，但在涉及战略转型的重大问题上，如果“领袖”不能首肯，此项决议自然不能得以推行。
一位前万科人士对《财经》记者透露，在是否进入商业地产这个事情上，以郁亮为代表的职业经理人和王石之间确实存有分歧，但并非外界传言所说的矛盾不可调和。
“依照郁亮的行事方式，王石所坚持的、坚决反对的事情，如果没有把握说服，郁亮不会去争取。”该人士说。
说服王石的过程颇为漫长。“职业经理人看待万科，就像学校的老师看待孩子；王石则相当于孩子的亲爹。这只是价值体系的不同，没有对错之分。”上述人士表示。
王石其实并不反感商业地产，只是认为住宅市场足够大，万科应该专心致志地做好主流住宅的供应商。以郁亮为代表的职业经理人，则更多是从企业品牌效应出发，并要顾及资本市场对万科的观感。
多位接近万科的开发商和机构投资者认为，2009年8月是业界对商业地产认识的分水岭，王石的认识亦应由此转变。当月，万达集团成功完成第二轮募资。
按照以往的理解，商业地产开发会占用大量的资金，投资回报周期较长，并不被开发商和投资者看好。而万达仅仅凭借提供给投资者寥寥数页的“私募备忘录”，便在一个月内顺利完成募资，这让业界对商业地产的认识有了颠覆性变化。
接近万科的知情人士透露，通过对各一线公司的实地走访，王石看到了纯住宅开发中暴露出来的种种缺点，再加以从总部到地方管理团队的进言，王石的想法有所转变。
“一线公司是推动万科进入商业地产的主要力量。”万科员工透露。
多种因素共同影响下，王石和管理团队逐渐形成共识。《财经》记者了解到，共识主要包括两个方面：一是万科应该走综合型增长模式，注重企业影响力、品牌效应、深度挖掘城市纵深。二是万科不可能独善其身，还要受到外部环境的关注，资本市场的关注，不能用管理者单一的角度看问题。
王石在去年年底便默许万科重回商业地产领域的选择，今年1月万科年会时，王石业已明确表态。3月23日，万科召开2009年股东大会时，王石表示，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变，但将尝试与住宅相配套的其他物业类型。
在此基调上，3月的投资者推介会上，郁亮表示，万科将不做纯粹的商业物业，做商业物业是为了更好地做住宅。
重估商业地产
郁亮此前接受包括《财经》在内的媒体采访时坦言，由于受到宏观调控的影响，万科“失去了2008年”，这促使万科不断反思。
“近几年房地产宏观调控的变化，受到影响的主要就是住宅。”万科一位高管表示，“纯住宅为主导的公司业务风险实在太大，这不由企业的表现、能力和主观愿望决定。”
一家信托公司地产金融部门负责人认为，目前万科纯住宅开发模式的缺点是，在特殊时期抵御风险的能力差，资金回笼速度受政策影响大，现金流极不稳定。而销售额超过600亿元之后，万科的住宅增量空间已经变得很小。
2008年房地产业进入深度调整期，万科当年实现主营业务收入409.9亿元，净利润只有40.3亿元，同比下降16.7%；销售收入同比下滑8.6%，销售均价下滑5.3%，而营销费用却上升55%。
2010年，新一轮宏观调控来袭，万科再次受到冲击。8月9日，万科公布了2010年半年报数据：万科上半年实现营业收入167.7亿元，同比下降了23.1%。
另一方面，进入2009年下半年，万科的战略投资部门越发焦急，如果万科在一线城市没有商业项目，公司整体品牌和竞争力都会急剧下降。
麦肯锡公司全球副董事张海对《财经》记者表示，从政府的供地方式来看，城市综合体开发用地是目前政府供地的主要类型。在一线城市相对中心的位置，纯住宅用地越来越少，大部分都是综合型物业。如果不能在策略上有所改变，万科只能不断向二三线城市迁移。
万科内部的一份报告指出，核心城市市中心综合开发用地出让不断增多，但由于缺乏商业物业开发能力，对于这种类型的优质土地，万科大多无奈放弃，“别人当宝，我们当草。”甚至，竞争对手也在利用大型商业物业的开发经验作为挂牌门槛，以规避万科的竞争。
近年，诸多开发商正在开拓各种具有优势的拿地模式，并卓见成效。这造成的一个结果是，城市的核心区域往往看不到万科的项目，而竞争对手的项目却是遍地开花。
保利地产(13.33,0.36,2.78%)(600048.SH)目前除了参与公开市场竞争，也在以新的拿地方式获取优质资源。2009年下半年，保利地产先后获得广州琶洲城中村改造、成都高新区综合体、福州103超高层地标等大面积商住混合用地。
而华润置地(1109.HK)在深圳、沈阳、重庆等地，通过参与城中村改造、代建公共建筑以及收购“旧厂转性”等方式，获得城市中心区域的大量低价优质土地。
为应对这样的竞争压力，2009年年底，万科的战略投资部门建议，应针对供地紧缺但发展潜力大的城市创新拿地渠道，尝试策略性投资，以城中村改造、厂区转性、综合型住宅、公建配套为主要目标。
如此一来，商业地产业务的重要地位凸显，但这仍是一个让万科难以逾越的屏障。
事实上，万科早已意识到，商业地产业务的缺失对万科的发展极为不利，万科也曾希望通过与凯德置地的合作来加以解决。但几年时间过去了，与凯德的合作进展却并不顺利。
知情人士介绍，2007年，万科与凯德达成合作开发协议，凯德负责项目的商业部分，万科负责住宅建设。但在实践操作中，由于凯德自身也有商业地产业务，因而在地区资源分配上并不能及时满足万科的要求，万科也无法对此进行有效约束。
“双方在西安有一个合作项目，万科的住宅都已卖出两年多，但凯德的商业仍未建设，万科和凯德不断为这个事情打交道，凯德最后赔给万科3000多万元。”该人士说，万科此前与凯德的合作也仅有这一个项目。
一位接近万科的业内人士指出，万科如要实现以获取城区核心地段，用“商业配套”体现住宅产品溢价的目标，就必须培养一支属于万科自己的持有型物业经营团队。
《财经》记者获悉，2010年年初，万科“商业筹备委员会小组”成立，郁亮担任组长。各地区分公司也成立“商业地产办公室”，设立5个－6个核心成员，负责租赁、营运和市场推广。
万科内部员工透露，“目前万科所有招聘都已停止，只有商业地产部门还可以进人。”
从领跑到追赶
万科一直被认为是中国房地产业的“领跑者”，但这一次，万科却只能采取“跟随跑”策略。过去几年间，万达集团、华润置地、保利地产等万科的竞争对手已经先行一步，并逐渐形成了自己的成熟模式和阶段性优势。
8月11日，万科召开2010年中期业绩网上说明会，许多投资者都在追问万科对商业地产开发的打算。郁亮表示，万科需要顺应城市的发展趋势，提升开发商业地产的专业能力，根据实际需要，循序渐进地发展商业地产业务。“这是万科内部达成的共识。”但他并未公布具体的策略和计划。
《财经》记者获悉，按照2009年年底的统计数字，万科目前持有约360万平方米商业地产项目储备。其中，集中商业类项目(区别于社区商业项目)约180万平方米；已初步完成规划定位的项目超过27个。
同期，万达集团已在拥有约2106万平方米的土地储备(含已开业持有物业面积133万平方米)；且主要分布在经济发达的中心城市，其中80%位于直辖市、省会城市及计划单列市。并且，其创立的“订单地产”模式具备在快速复制的能力。
最让万科感叹的例子是，华润置地依靠“深圳万象城”的成功经验，将品牌迅速复制到杭州、沈阳、成都等地。彼时，正是由于万科主动放弃，华润置地才“不得已”接下“深圳万象城”项目。
知情人士透露，深圳市政府最初希望“万象城”地块交由万科来操作。为此，万科专门请来仲量联行进行评估，在破费了400万元的咨询费之后，评估结论就是三个字：不能做。
此后，深圳市政府将此地块转而交给国企华润置地。“华润置地当时还觉得很委屈，万科不要的项目却让他们做，但因为是政府摊派，国企的身份使其不得不接手。其间也有大小坎坷，但项目最终还是火起来了。”该人士说。
时过境迁，万科如今面对的市场竞争更加激烈。中金公司地产行业分析师白宏炜认为，“万科是纯住宅开发商中反应最慢的一个，大部分公司早已开始转向。”
白宏炜说，海外专业商业地产公司，万达集团这样的私营企业，以及一些大的国有企业都是万科强有力的竞争对手。“它们进入商业地产比较早，有先行优势，同时，大股东的支持也会让它们发展得更快。”
在此局势下，万科的选择是“走自己的路”。
万科内部人士表示，其他开发企业的经验万科都会借鉴，但又不会单学其中任何一家，而是希望能探索出属于自己的“万科模式”。
“拿地的方式不同，地价有高有低，位置有中心有郊区，这些都决定了万科不能学任何一家，只能做一个‘万科模式’。”他表示。
2009年年底，万科提出了一个明确定位、重点切入、集团推广的三步走策略。在这份以“积极、稳妥”为主调的策略报告中，万科重点强调要选择合适的项目试点作为突破，并以培养业务能力为目标，逐步建立一套完善的商业地产运作体系。但这份策略书并未列出明确的时间表。
一位机构投资者对《财经》记者表示，万科目前的资产规模在千亿元左右，近80%－90%资产都沉淀在纯住宅开发中，能够投入商业地产开发的资金只有10%左右。“百亿元的投资对商业地产来说，投不了几个大项目，也不存在所谓的战略高度，很难做出‘可复制模式’，只能算是万科的一种尝试。”
该投资者同时认为，商业地产资金投入之后，3年－5年之内不会有盈利，这对公司的业绩必然有影响，万科未必能迅速适应这种资金周转的模式。
“下半场”悬念
麦肯锡在2007年给万科做过一份策略报告。报告提出，万科发展商业物业可以实现两个战略目标：一是持续增长，继续领跑中国房地产的下半场；二是要在主流城市群占有领先地位，无论住宅还是商业地产。
现在看来，这样良好的愿景，在短期内难以实现。
知情人士透露，万科战略投资部此前在内部讨论时指出，持有五个20亿元规模的商业项目就会对万科ROIC(投入资本率)和市值产生重大压力。因此，为了保障万科市值长期稳定增长，建议短期内公司持有的商业资产比例不超过15%－20%。
北京某信托公司地产金融部负责人对《财经》记者表示，商业地产的现金流模式，决定了其对整体的影响往往是负面的。万科需要保持一个良好的运营状态，所以无法立刻放弃纯住宅开发模式，无法摆脱这种靠纯住宅开发，实现快速资金变现的模式。
另外，“在现行会计制度下，商业地产的资产价值必须以市价计量入账，而把评估增值的部分计入资产对万科来说并不是一个好选择，这面临着多交税金的问题，这又是直接的现金流出。”这无疑会给公司的现金流带来更大压力。
上述知情人士指出，万科在住宅市场是老大，在商业物业里只能算是后起者。现阶段，如果要追赶竞争对手，必须发挥自身固有优势，利用已有的住宅资源，以住宅与商业物业结合的综合体为突破，而尽量回避纯商业地产项目。
万科内部亦有此议。按照万科的设想，持有型商业物业，是为了通过有效经营商业资产部分以提升物业以及住宅的整体价值；与此同时，在资金方面则寄希望于通过资本市场再融资来平衡现金流。
一位万科内部人士说，“发展综合型商业物业的确是未来重要的盈利增长点。更重要的是，未来可以跟资本市场的各种金融产品进行对接，这才是万科进入商业地产领域真正的目的和意义，这包括但不限于打包上市、与基金的合作、海外上市等等。”
他认为，万科的融资渠道主要有四种，经营性抵押贷款、评估增值再抵押贷款、项目开发贷以及股权性融资。
“这几种融资和退出的途径，对商业物业运作很成熟的企业来说都是可以实现的。”上述信托公司地产金融部负责人表示。的例子莫如去年8月，以商业地产起家的万达成功完成二次私募融资，并随时等待着上市的时机。
但对于万科来说，的问题在于，并没有可在资本市场操作的、形成规模的产品。
万科在宣布进入商业地产领域之后，陷入了一个悖论：万科所设想的资产包上市融资的产品规模，是要像来福士、东方新天地这种至少10万平方米以上的区域型商业中心。而这样的商业地产项目对资金的需求很大，按照万科既有的融资渠道，又难以募集足额的资金进行大规模推进。
目前，万科最主要的融资方式还是开发贷，对于银行来说，商业地产的资金变现速度较慢，对贷款的考量更加严格。
某国有银行总行信贷部专员对《财经》记者透露，目前该银行对酒店和经营性物业的投资管理都比较严格，酒店物业被列入“审慎进入”范围之中，经营性物业投资“基本停止”，存续项目主要是在建和续建工程。
“现阶段商业项目贷款违约率较高，因此管控和审核流程会更加严格，要求贷款企业自有资金投资比例也要更高。”该信贷专员表示。
另一方面，万科自去年8月就已经酝酿112亿元的增发计划，目前仍无进展。一旦此次融资计划搁浅，则意味着万科从2007年增发后三年未再融资。
白宏炜表示，商业地产短期内的确不具备贡献很好现金流的能力。然而，从中长期来看，商业物业却会带来比住宅更为稳定的现金流收入。此外，评估增值计入上市公司报表，会增加净资产、降低负债率，使得融资空间变大，同时增大当期非现金流的利润。
“这种转型可以增加未来的业绩支撑点。”白宏炜说。
他表示，现在大多数公司的做法，是逐步增加商业地产的比重，而非让其成为主要业务。后来者万科也是如此规划的。
张海表示，房地产业有一个特性，即使是先进入的企业也无法建立准入壁垒。因为对“下一块土地”来说，大家的机会永远是均等的。
“做商业地产的竞争者相当分散，即使大连万达、凯德置地也不可能通吃。这是一场胜负未分的竞赛，就像是1000米赛跑的圈。”张海说。
阿拉善青岛站完美谢幕 王石、漆洪波共倡低碳建筑
8月11日，由阿拉善SEE生态协会主办，新地集团、天泰集团等单位承办的“绿色企业的发展之路”主题论坛在青举行，共同探索企业低碳发展之道。阿拉善SEE生态协会的一些企业家，以及专家、学者以及200多名青岛热心公益的企业家们相聚香格里拉大酒店，一起讨论未来如何来治理环境，同时大多数企业家在一起讨论绿色企业和新形势下企业的发展之道。
“绿色企业的发展之路”主题论坛现场
嘉宾签到
王石先生饶有兴致的与大家分享心路历程
阿拉善SEE生态协会成立于2004年6月5日，是由中国近百名知名企业家出资成立的环境保护组织。SEE是会员制的非政府组织(NGO)，同时也是公益性质的环保机构，奉行非赢利性原则。
SEE以推动人与自然的可持续发展为愿景，遵循生态效益、经济效益和社会效益三者统一的价值观。SEE的宗旨是以阿拉善地区为起点，通过社区综合发展的方式解决荒漠化问题，同时推动中国企业家承担更多的环境责任和社会责任，推动企业的环保与可持续发展建设。
会上，作为公益事业的热衷者和倡导者，万科企业股份有限公司董事会主席、阿拉善SEE生态协会主席王石现身说法，以“道路与梦想”为主题，做了一场别开生面的主题讲座。王石先生与大家分享了自己的一路以来，讲述如何从一个企业家，探险家转变成环保主义者，分享如何在社会上做公益的心路历程，并大赞青岛“海鸥队”。
王石先生与现场嘉宾互动
新地集团董事长漆洪波先生发言
青岛桑霞生态旅游发展有限公司董事长朱亚芳女士发言
王石还饶有兴致地介绍了万科绿色三部曲，“个是全装修，第二个是住宅产业化，第三是绿色房子。2010年万科全面推广绿色建筑，以绿色一星为参照标准的全部达标。2010年，上海、北京新开工项目100%达到绿色三星标准。就其他城市我们当然不敢这么说，但是加起来我们绿色三星的标准将超过100万平米。这是什么概念呢？同样的耗能但是不减少舒适度，减少耗能65%。这个三星标准是2007年公布的。今年我们按照已经达标的四期的标准，北京、上海全部都按照绿色三星标准来建。”
著名经济学家赵晓先生发言
阿拉善SEE生态协会专家委员会主席杨鹏先生发言
新地集团董事长漆洪波表示，企业发展和环境密不可分，阿拉善的积极理念同样积极践行到低碳建筑之中，“在06年参加阿拉善SEE生态协会以后，07年我们就做过一个碳中和的计划，我们决定在田横那个地方用了3000亩地，种了大概100多万棵树，作为我们在东海路9号这个项目产生的排放，有一个绿树在吸收这些二氧化碳。我们在南昌的一个社区也是按照节能标准来做的，得到了国家财政部的示范项目的竞争。我们在南京九范的项目，包括在沈阳的新项目，也全都是按照新的项目标准。”
作为承办方之一的新地集团，漆洪波对王石、杨鹏等人为践行低碳生活，恪守承诺参与会议表示感动，同时呼吁，“杨鹏、王石亲自过来，给大家介绍阿拉善的主题，希望能够在青岛发展一些会员，把青岛节能环保这一块做的更好，希望我们青岛的企业家能够参加这个阿拉善的活动，一起把环保做得更好！”
王石再谈房价：热点城市肯定有回调空间
（证券日报）“作为房地产从业者，谈房价，无论私下、公开，我从来不忌讳。如果我不谈，万科也不谈，就不行。”
万科“精神领袖”王石近日再次公开谈起了房价。他认为，一线城市和部分二线城市房价“高得离谱”，另外大部分二线城市价格即使不合理至少还在可容忍的范围内，而很多四线城市房价还有上升空间。
“热点城市的房价肯定有回调空间。”王石说，“很多房产企业现在不调整价格，是在赌政策。某些热点城市房价已经高到中产阶级都难以承受，如果这种情况蔓延到二三线甚至四线城市，将非常糟糕，到那时候再怎么调也来不及了，就像日本房地产泡沫破裂一样。国家绝不会因为要刺激内需而中止正在执行的房地产调控政策。”
王石认为热点城市房价将回调的另一个原因，是很多房地产企业2009年大量进行房地产开发建设，推盘时间集中在今年9、10、11月份，房源大量增加使得热点城市的房价还一直坚挺下去是“不现实”的。(熊 欣)
经济参考报）
预期微妙改变房地产“大佬”开始“适当降价”
当始于4月15日的楼市调控已经过去整三个月之时，中粮万科继“紫苑”调整价格成功售罄之后，再一次选择“低价开盘”，只不过，这一次，故事的主角从“紫苑”项目变成了时下开盘的中粮万科长阳半岛项目(下称长阳半岛)。
几经思虑之后，中粮万科将长阳半岛的开盘价由原来预期中的均价15000元/平方米，下调至均价13400元/平方米，按照这一开盘均价，作为商品房的长阳半岛甚至仅比比邻的6号地限价房项目12500元/平方米的平均售价高出不到1000元/平方米。由于长阳半岛为非毛坯产品，如果剔除装修成本，长阳半岛开盘价格没有比周边限价房高出多少！
调控政策导致的市场预期变化之下，地产商们对市场的预期，也正在发生微妙的改变，除万科外，上海绿地、中铁建设等性开发商，也都开始“适当降价，配合调控”。三个月的楼市调控，已经显现“成效”的曙光。
1600元的“调整”
“在此之前，我们预期的开盘均价是15000元/平方米的水平，价是17000元/平方米，但是，结合目前调控之后的市场预期情况，我们还是把开盘价格调整到均价13400元/平方米开盘。”在谈到受各方关注的长阳半岛项目开盘定价的问题时，中粮万科相关负责人告诉记者。
实际上，如今下调1600元/平方米价格开盘的长阳半岛项目，系中粮万科此前被媒体指为“房山地王”的长阳起步区一号地项目脱胎而来，彼时，该 块 土 地 拿 地 的 楼 面 价 已 经 接 近6500元/平方米，也正因如此，外界一度认定，中粮万科在此项目上的定价，将不可能低于15000元/平方米。
然而，2010年4月“如期而至”的楼市调控，改变了这一切。在5月后开盘的中粮万科紫苑项目上，中粮万科率先将销售单价下调800元/平方米，最终换来了开盘当日销售率50%以上，不到三个月全部售罄的业绩。
于是，中粮万科在长阳半岛项目上，再行“发现价格”的“积极定价策略”，亦可在预料之中。13400元/平方米的开盘均价，可谓名副其实的“低价入市”。
覆盖刚性需求
记者掌握的情况表明，在前期的意向性客户积累的过程中，800套左右批准预售房源的长阳半岛，参与排号的人数，已然在6000人上下，虽然这其中包含一定比例的重复排号的人群，但即便如此，也已体现出了调控之下，刚性需求依然大量存在的现实。
“去年下半年以来部分热点城市房价上涨过快，这一势头不可持续也不应该持续，这些市场做出调整、回归理性是必然的，也是必须的。只有重新回到市场由自住购房者主导、价格由自住购房者的购买能力决定的状态，行业才能获得相对稳定的发展土壤。”北京万科营销总监肖劲表示。
肖劲的逻辑在于，调控之下，市场预期的调整会完善房地产市场的秩序性，而在这种完善了的秩序性之后，刚性需求就能够得到合理的释放，并且这种需求是房地产市场健康、稳定发展的本源所在。
而这一逻辑，亦是当初紫苑项目在降价800元/平方米开盘后，能够得到迅速的市场反馈的真正原因所在。
记者了解到，在长阳半岛项目上，按照中粮和万科两方的要求，在户型设计、产品设计等方面，中粮万科都是有针对性地对准刚性需求的客户群需求，项目自建10余万平米大型特色商业配套，与奥特莱斯共同打造国际化繁华商业氛围，并将诸多教育机构引入片区，在北京首创15年全教育周期配套社区，均是直接指向自住客户的刚性需求，而且也进一步提升了社区品质。
“楼市调控的关键在于防控资产价格泡沫中的不合理溢价部分被投机性需求不断放大，而真正的与城市人居生活质量基本保证和改善有关的刚性需求应当得以保护。真正覆盖刚性需求，价格合理条件下的市场，应该形成供销两旺的局面。”万科集团副总裁毛大庆表示。
而北京市住房和城乡建设委员会(下称住建委)的相关人士表示，从政府的角度而言，则一直关注调控之下，楼市刚性需求的动向，而他也承认，自住型的刚性需求作为楼市健康平稳发展的主要支撑，从国务院到地方政府，都会予以支持。
调控效果隐现
“下半年的市场仍可能存在下滑态势。销售量继续下跌，房价也可能下降，但到四季度可能会在现有基础上有所回升。因为目前不少刚性需求的消费者仍在观望，但下滑到一定程度，他们可能会‘出手’。”绿地集团董事长张玉良表示。
而在此之前，绿地继恒大之后，在范围内启动降价促销的策略。
中铁房地产集团总经理吴仕岩则认为，面对市场未来可能出现的调整，在大思路上，该公司将采取有效的“逆势营销策略”，顺应市场调整，积极响应政府号召，主动配合有关调控措施，适度下调价格，但是在开盘量上会有所控制，以降低风险。
“今年1到6月份，新开工面积的增长速度，达到了68%，也是历史上的位，在建的商品房的增长速度达到28.7%，也是位。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认定，这些先行指标的创纪录“新高”，无疑将会加大10月之后楼市的“基础供应”。
而她提供的另一组数据则显示，整个商品房销售额的增长速度直线往下降。她提醒记者关注去年的情况，“去年房地产市场成交和价格是上扬的，但是它的前期开发指标几乎是平的，甚至是负的，但是今年成交和销售额的增长速度是下降的，但是所有的房地产开发的前期指标是上升的。”她据此认为，开发商将在2010年的最后几个月中，承受巨大的资金压力。
这也是各方判断10月新盘可能引发开发商集中调整价格的主要原因所在。“从市场角度看，由于调控政策的影响，上半年上海新建商品住房的成交量明显下降。受此影响，我们和许多其他开发商一样，未完成上半年的销售计划。”张玉良的话，或许可以很好地解释这种压力的逻辑所在，而这也恰是楼市调控预想中的效果所在。(记者洛涛)
"无折扣不买房"岛城30余楼盘"降价"渐入熊市?
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