[摘要] 昨天下午，从北京远道而来的中指研究院常务副院长黄瑜女士在2012-2013中国青岛房地产形势报告会上发表当前房地产市场分析和未来展望的主题演讲。
未来十年 市场将会持续扩大
对未来十年，我们做的预判是从2011年到2015年，然后是2016年到2020年。我们在这些假设前提之下，预备未来十年，我们的房地产市场仍然会扩大。到了2020年，我们整个的销售面积会达到13亿平方米，在未来的几年间，我们整体的增速还是会被放缓，但是仍然还是会增长，市场规模还会持续的扩大。下面这是我们举的一些数字，不再一一说了，大家做一个参考。
在未来的房地产市场当中，我们会呈现几个特点，个特点是市场的需求被分化，这个分化一方面是城镇化促进刚性需求占据市场主流，改善性需求日益凸显，保障房到位促进社会。大概到2020年要达到61%的城市化率的话，新增的人口大概是1.7亿人，这些人要进城，它带来的需求是超过我们的50亿平方米的，应该说首次置业的需求。对于未来这种改善性的需求，这个需求我们也做过一个分析，分析的结果我们改善性需求大概还有50亿平方米。
当然我们还有一些更新换代和拆迁新增的需求，目前中国县市的房子包括城区的房子大概都在90年前后，它逐步的也会需要更新换代。那么这种新增的更新换代和拆迁所需要的新增需求大概有60亿平方米，这是总共的十年需求。正是因为这几块的数字，也形成了我们未来十年的市场总量，这个其实也是我们未来市场一个很重要的发展空间。
还有一个就是城市的逐步分化，不同的城市发展状况是不一样的，刚才我们可以看到我们100个城市价格是在上涨，包括十大城市，不管是新房还是二手房，增长都超过了我们100个城市的平均水平，但是并不是说所有都会上涨，即使是依据价格来说，我们认为一二线市场的市场空间还是比较大，三四线供应过剩我们认为还是有一些风险的，所以这一点我认为希望大家去关注和规避这些市场风险。从这些分析来看，确实我们一些三四线城市存在严重的问题。
从更长期一点来看，我们认为一线城市集聚效应会更加明确，特别是我们一些区域中心城市后发优势会更加显现，尤其是我们的青岛。三四线城市还是有一些不确定性的。
从企业分化来看，企业也会存在一些分化，从过去几年的数字来看，刚才我们看的是2012年一些大的企业，他们创了新高，也有一些小企业确实也过的比较难过。过去几年间，到2012年的数字现在我们还在统计。100强企业占的市场是28.1%，今年可能会提高1个百分点。我们按照销售额来说的话，前100的企业大概占到12%，可想而知，越大的企业会越大，我们整个企业的分化叫做强者越强，大企业会越大，中间的这些企业不进则退，小型的公司会逐步的被边缘化。应该说我们企业的分化会越来越明显，市场的集中度会逐步的提升。
这就是我总结的整体市场中企业的分化情况。到了今天，2012年我们按销售额来算的话，其中有3家企业上到千亿，企业的预测，2020年上两千亿的企业应该也会有三到五家企业。我们现在到2012年，百强企业应该说具备填报申请资质是在30亿，2020年百强企业填报的资质应该是在100亿，对企业的发展有一个概念，我们可以看到自己的目标是什么，你可以设立一个数字，作为自己各目标。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
