[摘要] 昨天下午，从北京远道而来的中指研究院常务副院长黄瑜女士在2012-2013中国青岛房地产形势报告会上发表当前房地产市场分析和未来展望的主题演讲。
昨天下午，从北京远道而来的中指研究院常务副院长黄瑜女士在2012-2013中国青岛房地产形势报告会上发表当前房地产市场分析和未来展望的主题演讲。
中指研究院常务副院长黄瑜女士
回顾2012累计涨幅平均超过了114%
在演讲中，黄院长首先回顾了2012年的市场数据：
下面我用我的一些数据，今天大家可能来的人比较多，大家可能比较关心过去一年怎么样，未来一年会怎么样的发展，特别是对未来房地产行业它的前景会怎么样大家非常关心。坦率的说，这也是我第二次在年会中跟大家分享对市场的预判。
其实我之前在青岛也是做过一次这种形势的分析，近两年我们整个青岛市房产发生了很大的变化，今天到会的不仅是我们门户的企业越做越大，市场也越来越大。
可以看到确确实实我们去年，2012年的房产市场我们管它叫适度调控期，房地产跟政策是关联的。整个2011年当时主要出台的一些政策都是抑制投市的需求，过去的政策也是大的政策不动摇的前期下，出台了一些支持合理需求的政策。也正是在这种政策的出台，我们整个2012年的房地产市场发生了很大的变化。上半年我们从整个价格变化指数上看，一直到六月份是持续下跌的，到了六月份就环比在止跌，持续的在上涨。到去年的12月，首次出现了同比的上涨，因为我们到了年底，我们不仅是环比上涨，其实价格上同比也出现了上涨。特别是我们十大的城市，它累计的涨幅是超过了114%平均涨幅水平。
我们再从房地产宏观的数据上看，房地产的宏观数据首先看商品房的销售额，这个数字是我们预计今年年底的数字，国家的数字还没有公布，是6.5万亿，同比增长了11%。这个数字应该说超出了我们的预期，从销售面积来说的话，整个的全年商品房是11.4亿平方米，同比增长了4.6%，我们的预期是它能够持平就不错了，当时我们做形势预判的时候，它是一个不容乐观也无须悲观的，但是结果也超出了我们的预期，所以无论从销售额还是面积，我们都出现了增长。
从房地产开发投资的全年情况来看，也是同比增长11%的，尽管从增数上来看，我们可以看到这个图表的增数是相对偏低的，但是一直在增长，增长了11%。我们新开工面积可以看到确实是今年是在下降的，但是降幅是在缩小的，由于去年销售并不是那么好，再加上调控的这种影响，使大家的信息并没有完全的恢复，真正恢复起来是第三季度的开始，所以整个是同比下降6%。
我们看一下重点城市成交的情况，我们可以看到我们统计的，大概主要的一些城市成交数据的情况。从这个数据情况来看，基本上是近几年来仅次于09年的高位水平，从2012年来说是达到了三年的成交新高。对比我们可以看到，从一线城市的力度是稍微大一些的。这个数字相对于2009年来说的话，它的差距仍然是有一定的差距的。
不同的区域上来看的话，长三角同比的增幅是更加明显一些，但是东北地区可能是稍差一些。正是由于我们整个成交的增长比较大，而我国的供应并没有上来，所以我们的出清周期是下降的。但是有一点大家值得关注，我们的库存还是属于高位。
青岛商品房成交创近五年来的次高 二手房涨幅明显
那么我们青岛的情况可以看到，我们青岛商品房的成交整个是成交了近五年来的次高，仅低于2011年，一线城市新高是在09年，历史的高度是2011年，仅次于2011年，所以应该也是说一个比较高的水平。可以看到我们在2011年的时候，我们其实红色的线是在我们的成交线上，2011年是供过于求的，但是我们在2012年整个青岛是达到了供需基本平衡的状态。
这是我们主要一些城市成交的状况，在2012年。二手房的数据在我们做研究看来的话，我们认为是一个前瞻性的指标，现在整个二手房的价格上涨情况来看，二手房十大城市的价格在上涨，它是同比和环比领先新房的上涨，而且涨幅是明显高于新房的上涨。
土地供求水平不及11年 全年土地市场溢价水平大概只有7.8%
从土地市场来看的话，我们监测了300个城市的信息，全年供求水平不及2011年，成交面积是下降了4.9%，特别是我们的住宅，住宅的推出同比下降了17.4%，这个大家需要关注。
我们从土地的价格上来看，土地的价格均价下降了1.7%，其中住宅同比的价格是上涨了6.9%，商服用地同比下降15.2%。而我们的溢价水平去年大概只有7.8%，相对于2011年，以前2010年的水平都是比较低的，这个也是需要大家关注的。
这是我用一些数字总结的情况，他们的业绩相对于2010年，他们的业绩增加40%，可以看到我刚才说的销售额，因为销售额增加大概10%左右，所以看到他们占了很大的优势。
从这些企业拿地的情况来看，应该说他们从下半年开始陆续的就开始拿地，因为上半年他们基本上在存货，维护资金，下半年就开始在拿地了。万科和保利最为突出。整个拿地的资本上看还是比较多的，说明这些企业去年拿地的状况，特别是下半年，基本上下半年是上半年的将近4倍，所以应该说从这些企业拿地的状况来看，对市场还是有信心的，他们还是有能力做大的。
青岛吸引外来房企落户 城市化率对房产影响举足轻重
青岛应该说吸引外来的企业越来越多，可以看到确确实实，这些外来的大企业在青岛也是做的非常好，其中像万科等等一些企业，在青岛的市场中还是取得了非常好的业绩。 这是一些企业的最近表现。
我们在总结过去的同时，也会对未来的市场进行预判，我们基本上会根据我们关于中国房地产中长期发展动态的模型来看，一方面是评估市场的政策调控效果，另一方面也对未来做一些预判。但这个模型实际上在今天来看，更多的是对市场进行预判了。我们这个模型包括六个大的模块，包括供给、需求、价格、收入、政策、人口等6个模块和22个方程。
根据我们这个模型，我们房地产经过总结研究之后，发现它同时从城市化、经济增长和调控政策紧密关联。货币供应链也会带动经济的增长，特别是城市化率的提高会带动我们需求增长5.4%个百分点，它是紧密关联的。
基于这个模型，我们每年会对未来的市场进行预测，首先我们预测的是经济形势，对它有一个基本的假定。今年经济学界认为2013年的经济形势会好于2012年，特别是政府换届的效应会逐步释放。
展望2013年 在12年的基础上再增长5.6%
基于这些大的背景假设，包括政策，在这些假设之下，我们对2013年的市场也做了一个预判，具体的数字，我们认为商品房的销售面积会在12亿平方米，今年在2012年的基础上增长5.6%，我们的住宅会在10.8亿平方米。商品房的价格会上涨7.8%，房地产开发的同时会增长7.1%。新开工会增长幅度大概在9.6%，这是我们对整个的房地产开发做的预判。
那么对中长期的房地产市场我们也是用这个模型做总结，总结过去的时候我们发现，确确实实在过去的十年当中，特别是我们系统的数字是1998年到2011年这十几年间，可以看看城市化率的推进和经济增长，我们可以看到2011年，当时总结的是2011年的数字，相对于1998年，我们整个的城市化率是提高了17.9个百分点，但是我们房地产的销售面积是增长了8倍，我们的商品房销售额增长了22.5倍，可以看到相对于那些数字来说，还是一个成绩的显示。
未来十年 市场将会持续扩大
对未来十年，我们做的预判是从2011年到2015年，然后是2016年到2020年。我们在这些假设前提之下，预备未来十年，我们的房地产市场仍然会扩大。到了2020年，我们整个的销售面积会达到13亿平方米，在未来的几年间，我们整体的增速还是会被放缓，但是仍然还是会增长，市场规模还会持续的扩大。下面这是我们举的一些数字，不再一一说了，大家做一个参考。
在未来的房地产市场当中，我们会呈现几个特点，个特点是市场的需求被分化，这个分化一方面是城镇化促进刚性需求占据市场主流，改善性需求日益凸显，保障房到位促进社会。大概到2020年要达到61%的城市化率的话，新增的人口大概是1.7亿人，这些人要进城，它带来的需求是超过我们的50亿平方米的，应该说首次置业的需求。对于未来这种改善性的需求，这个需求我们也做过一个分析，分析的结果我们改善性需求大概还有50亿平方米。
当然我们还有一些更新换代和拆迁新增的需求，目前中国县市的房子包括城区的房子大概都在90年前后，它逐步的也会需要更新换代。那么这种新增的更新换代和拆迁所需要的新增需求大概有60亿平方米，这是总共的十年需求。正是因为这几块的数字，也形成了我们未来十年的市场总量，这个其实也是我们未来市场一个很重要的发展空间。
还有一个就是城市的逐步分化，不同的城市发展状况是不一样的，刚才我们可以看到我们100个城市价格是在上涨，包括十大城市，不管是新房还是二手房，增长都超过了我们100个城市的平均水平，但是并不是说所有都会上涨，即使是依据价格来说，我们认为一二线市场的市场空间还是比较大，三四线供应过剩我们认为还是有一些风险的，所以这一点我认为希望大家去关注和规避这些市场风险。从这些分析来看，确实我们一些三四线城市存在严重的问题。
从更长期一点来看，我们认为一线城市集聚效应会更加明确，特别是我们一些区域中心城市后发优势会更加显现，尤其是我们的青岛。三四线城市还是有一些不确定性的。
从企业分化来看，企业也会存在一些分化，从过去几年的数字来看，刚才我们看的是2012年一些大的企业，他们创了新高，也有一些小企业确实也过的比较难过。过去几年间，到2012年的数字现在我们还在统计。100强企业占的市场是28.1%，今年可能会提高1个百分点。我们按照销售额来说的话，前100的企业大概占到12%，可想而知，越大的企业会越大，我们整个企业的分化叫做强者越强，大企业会越大，中间的这些企业不进则退，小型的公司会逐步的被边缘化。应该说我们企业的分化会越来越明显，市场的集中度会逐步的提升。
这就是我总结的整体市场中企业的分化情况。到了今天，2012年我们按销售额来算的话，其中有3家企业上到千亿，企业的预测，2020年上两千亿的企业应该也会有三到五家企业。我们现在到2012年，百强企业应该说具备填报申请资质是在30亿，2020年百强企业填报的资质应该是在100亿，对企业的发展有一个概念，我们可以看到自己的目标是什么，你可以设立一个数字，作为自己各目标。
我们市场会发生变化，需求会分化，城市会分化，企业的发展也会分化，在这样一个市场的大变化过程中，我们企业应该怎么做呢？应该实际上这一轮的调控，大家会看到，有时候机会转眼即逝，其实这也表示现在目前来说，对大家把控思想的能力越来越高，要求企业不断的盯住市场的变化，这是非常重要的方面。其实我们还做了一个分析，今年以来所有大的品牌企业都会看到销售在增长，但是实际上销售均价平均下降4%左右，今年更多做的是量，那么这也是说这些企业要紧跟市场的变化，及时的调整自己的经营策略。还有一点就是要优化你的产业布局，这种无限的机会可能在有些市场有机会，这也是希望大家去优化你的布局，其实也是优化了你的资源，通过这种不断的优化也提高你这种投资回报。
另外我觉得需要提醒大家的，一定要注意把握主流的市场需求，这里有一个数字供大家参考，我们总结到2010年底，整个刚性需求大概是两块，一块是90平米以下的，另一方面是90到140平米以下的，这两块占了市场的64%，预计未来我们算到2016年左右，这个数字会持续的提升，到2016年达到一个高点，大概68%，它会高于整体市场的增长水平，你一定要把握市场的主流，去优化你的产品结构，并且我现在给大家提出一个要求，一定要做好的产品，因为现在这一轮的发展之后，大家已经认清了什么是好房子，统计出有几类是卖好的房子，基本上有几个特点，一个是性价比，首次改善，真正为企业带来利润的，以及高端的项目其实拼的是品质，他们的定价高出了市场的平均1.1倍，实际上它更多靠的是品质赢得了市场，同时还赢得了好的利润，这一点要求大家一定要去不断的优化你的产品结构，你可能要想的是靠刚需的产品做量，同时你要靠优质的产品做价，量价结合，企业将会很好的发展。
当然我们还希望大家在这个时候，以后一定要关注你的客户，我们去年做的大概12个星期的客户满意度调查，青岛在整个城市里面是偏低的，如果在客户满意度多做工作的话，对提升公司的效益应该是很有帮助的。我们到其他城市了解，很多大的企业都会把满意度作为他重要的考核指标，其实青岛现在目前为止做客户满意度调查的企业非常少，我觉得这一方面有很多工作是可以做的，通过这方面去取得市场是一个相关的策略。
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