[摘要] 昨天下午，从北京远道而来的中指研究院常务副院长黄瑜女士在2012-2013中国青岛房地产形势报告会上发表当前房地产市场分析和未来展望的主题演讲。
青岛吸引外来房企落户 城市化率对房产影响举足轻重
青岛应该说吸引外来的企业越来越多，可以看到确确实实，这些外来的大企业在青岛也是做的非常好，其中像万科等等一些企业，在青岛的市场中还是取得了非常好的业绩。 这是一些企业的最近表现。
我们在总结过去的同时，也会对未来的市场进行预判，我们基本上会根据我们关于中国房地产中长期发展动态的模型来看，一方面是评估市场的政策调控效果，另一方面也对未来做一些预判。但这个模型实际上在今天来看，更多的是对市场进行预判了。我们这个模型包括六个大的模块，包括供给、需求、价格、收入、政策、人口等6个模块和22个方程。
根据我们这个模型，我们房地产经过总结研究之后，发现它同时从城市化、经济增长和调控政策紧密关联。货币供应链也会带动经济的增长，特别是城市化率的提高会带动我们需求增长5.4%个百分点，它是紧密关联的。
基于这个模型，我们每年会对未来的市场进行预测，首先我们预测的是经济形势，对它有一个基本的假定。今年经济学界认为2013年的经济形势会好于2012年，特别是政府换届的效应会逐步释放。
展望2013年 在12年的基础上再增长5.6%
基于这些大的背景假设，包括政策，在这些假设之下，我们对2013年的市场也做了一个预判，具体的数字，我们认为商品房的销售面积会在12亿平方米，今年在2012年的基础上增长5.6%，我们的住宅会在10.8亿平方米。商品房的价格会上涨7.8%，房地产开发的同时会增长7.1%。新开工会增长幅度大概在9.6%，这是我们对整个的房地产开发做的预判。
那么对中长期的房地产市场我们也是用这个模型做总结，总结过去的时候我们发现，确确实实在过去的十年当中，特别是我们系统的数字是1998年到2011年这十几年间，可以看看城市化率的推进和经济增长，我们可以看到2011年，当时总结的是2011年的数字，相对于1998年，我们整个的城市化率是提高了17.9个百分点，但是我们房地产的销售面积是增长了8倍，我们的商品房销售额增长了22.5倍，可以看到相对于那些数字来说，还是一个成绩的显示。
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