国家对房地产市场的长期政策影响力大的主要是城镇化政策
最后，我还想说一点，就是影响我们房产市场短期的政策，我刚才说了，影响房地产市场短期市场，它的因素是货币信贷政策，对房地产市场影响特别大。对房地产市场的长期政策影响大的主要是城镇化政策。大家知道我们今年的一号文件，还有去年年底的中央经济工作会议，都明确一件事情，今后把在城镇上班的农民工在城镇定居，作为推进城镇化的重要任务。现在中央的关于城镇化的政策，对房地产市场影响特别大，伴随着这样一个大力推进城镇化的政策，实际上我们城市正在面临着一个快速的扩张发展阶段。我们所感受的房价的上涨也好，地价的上涨也好，都和我们城市发展这个事情关系巨大。
给大家举个例子，大家都说房价涨得快，那房价怎么涨得快？其实大家买的那个房子，那个建筑物从来都没有涨过价，只有在贬值。你住进房子那天起房子就在折旧，涨的主要是土地的价格。无论是新房也好还是旧房也好涨的都是土地的价格，当土地的超过了房子的贬值的时候，你买的这套商品房价格就涨了。为什么大家说我买的时候是五千，现在怎么变成八千了？房价涨了吗？涨的不是建筑物的价格，涨的是你土地的价格。那土地为什么没有变，怎么会涨呢？土地价格的上涨和我们城市发展这个事情关系太密切了，土地由什么来决定的呢？按照马克斯的理论，比如说这个杯子值多少钱，主要是劳动价值论，社会的平均劳动决定了它的价格。而土地的价格由什么来决定呢？一个是农业用地，由土地的肥力所决定的。粮食打的多，产量高的地就贵，盐碱地不出粮食的就便宜。建筑用地，就是咱们搞建设的这些地，它的价格主要是由土地所在的区位来决定的。为什么说土地上涨，为什么说房价上涨和我们城市建设发展有很大的关系？是因为我们在城镇化建设过程中，你所拥有土地的区位价值发生了很大的变化。你城阳区还是城阳区，你在四方区还是四方区，位置没有变，但是由于城市扩张的速度非常快，由于城市化的进程，土地的区位价格发生了变化。过去的郊区现在变成市区了，过去非常不方便，现在通了地铁，家乐福、沃尔玛都进入了，学校也有了，就变成了交通便利、购物方便、生活舒适的黄金繁华地段。我们这些来车时的发展和扩张，导致了我们区位不断发生了变化。
城市的发展，可以说房子的价格承载了太多的东西。大家在买居住空间的时候，买这个房子的时候不仅仅买的是居住的空间，更多的是买它周围的配套，买的它周围的公共服务，买它的就业机会。从长远来看，我们城镇化的政策对房地产影响是非常大的。我们现在正在推行的城镇化，大家注意两点，点我们现在正在推动城市内的功能结构的升级，把过去一个工业性的城市变成一个服务型的城市，变成一个商业型的城市，它的功能升级之后，也使我们城市的质量在发生着很大的变化。大家知道，服务型的城市，现代化的城市带来的就是公共服务配套的增加。金融业、服务业、商业大规模的成长起来，对城市发展影响特别大。
第二个，我们现在正在推进的城市群发展战略，配套城市群的发展，我们现在正在打造城际轨道交通，这样的话一连接就导致了很多中小城市整体的区位变化。它本来是很偏远的城市一下子就变成了一个交通位置非常优越的城市，所以整个城市区位都发生了变化，我们就关注到了这样一些因素。从短期来看，就看2010年的房地产市场，对房地产市场影响的是货币信贷政策，自身的需求还是比较旺盛的。从长远来看，影响到房地产市场的政策主要是我们的城镇化政策。我们大中城市的发展，设施比较到位的城市还会有一个活跃期，相反如果城市化进程比较慢，城市化进程比较萎缩，城市的公共服务功能相对来说改造比较滞后的这些城市，它的房地产的空间就十分有限，你不可能寄希望它有一个更大的发展。
所以我们在讨论房地产市场的时候，其实不存在一个一样的市场。我们在分析2010年房地产市场的时候，一定是有的市场比较活跃，仍然会成交量旺盛、价格上涨，但是也有一些城市就比较停滞，成交量不高、价格不上涨、不平稳，有的时候甚至是负的成交量下跌，一定会有所变化。这样的一些变化，我们房地产行业就是一个双流，人口流、资金流，只要人口不断，这个地区的房地产市场就比较活跃。但是如果人口流和资金流不往那里流，这个房地产市场就活跃不起来。
2010年也好，2012年也好，今后的哪一年都好，我们的房地产市场一定是一个区域增长的市场，大家齐步走，要涨都涨，要跌都跌，这是不可能的。即便是在一个城市里面，不同的板块它的变化也是不一致的。
2010年的房地产市场的平稳、发展
总体上来看，我觉得我们在政府政策的指导下，2010年的房地产市场的平稳、发展，大家要注意这两个词，平稳和发展我是有信心的，是可以期待的。对这个行业的长远发展来看，只有平稳发展它才有前途。大起大落其实对这个产业自身的发展也是非常有害的，因为大起大落就把它的预期给扰乱了，预期一乱不理性的行为就会出现，这个行业的发展所有的参与者，无论是我们的企业还是我们的购房者，还是我们的政府都需要一个理性的观念，希望这个市场能有正面发展的规律，这才是一个好的市场。而大起大落，波动非常大的，或者大家不理性的投资，或者是政府一些其它的政策行为，对这个市场的长远发展恐怕没有什么好处。
房地产真正有市场不过十年的时间。自身参与才叫市场，过去我们真正的房地产市场能称之为市场才不过十年的时间。我们要用市场机制来配制这种资源，这才是最公平的。我们要走这条道路，我们不能依靠短期的政策来调整。对于这个房地产业长期制度建设特别重要。
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