国家住房和城乡建设部政策研究室副主任秦虹
信息社会带给不同的人不同的机会
国家住房和城乡建设部政策研究室副主任秦虹：和我们林会长是老朋友了。我觉得今天办这样一个沙龙非常好，现在是一个信息社会，信息社会如果信息不沟通我们就落后。现在海南的房地产特别的热，海南批人到海南买房子的时候，大概的价钱每平米是九千块钱，但是现在因为涨到三万了，涨的非常快。为什么有的人九千块钱去买，有的人三万块钱去买呢？这是信息的差距，大家在时间知道信息的那些人先到了海南。我说这个事情的时候，我不是想评价海南，我是说信息社会带给不同的人不同的机会，我们林会长组织这样一个活动，能够把大家组织在一起交流信息这是最有价值的。不了解信息、闭塞信息，就会落后于这个社会的发展。所以我想房协这样一个平台非常有意义。今天我也是奔着这样一个目的来的和大家交流信息，一方面把我所知道的跟各位展开交流，而且各位的发言一定也会对我有启发，对我的研究工作一定会有帮助。
房地产为“保增长、惠民生”起着极大的积极作用
刚才主任说了让我介绍一下关于今年房地产市场政策的有关情况。大家知道，房地产的这种调控政策，它都是根据形势的变化出台的政策。今天我们在谈房地产的政策的时候，我们简要回顾一下09年房产业发展到底出现了一个什么样的情况。每个人都能够感受到09年房产市场，从上半年的冷到下半年的热这样一个起伏的变化。总体上，09年房地产市场的变化会有这样的一个感觉，房地产业下半年快速的复苏，对“保增长、惠民生”的大的目标起着非常积极、正面的作用，但是房地产业这样一个剧烈起伏的变化，自身的发展带来了一些负面的影响，这是一个总的概括。
为什么说它对“保增长、惠民生”起着积极的作用呢？09年房地产市场交易非常的活跃，一共卖了九亿平方米的商品房，是历史上的交易年份。这样一个巨大的成交量，给国家交的税收是七千个亿，占到整个国家税收的11%。和房地产有关的税收和土地的出让，税收占到了一半以上，越小的地方占的比重越大。这个有一个什么样的意义呢？去年我们要实现经济的“保增长”这样一个大的目标，这样一个税收的收入，直接对地方政府他们完成“保增长”的任务起了很重要的支撑作用，我们很多的项目，包括很多地方比如说旧城改造、地铁项目等都在去年大规模的上涨，他们的钱哪里来？很重要的一点是和房地产的繁荣发展有很大的关系。
第二个，去年房地产开发的投资，各个企业包括我们政府的保障房，开发投资在去年到年末的时候，它的增长速度比年初提高了15%，最后达到了三万多亿。这样一个开发投资的规模，直接对我们建筑业特别是农民工的就业起到了重要的支撑作用，房地产下半年企业的恢复，为建筑用工创造了机会，对钢筋、水泥等原材料的发展起到了很大的作用。
第三个方面，去年房地产卖了九亿的商品房，所带来相关的消费产业巨大的发展。去年，我们家庭用的家具类的销售额增长速度达到了36.6%，这是什么概念呢？这个销售速度比社会一般商品的零售额的销售速度15.5%高出了20个百分点。家用装饰、装修增长速度是25.5%，比一天商品零售额高了10个百分点。也就是说，我们的房地产活跃的交易，再加上二手房活跃的交易，大大带动了下游产业的发展，装饰、装修、家电，使我们下游产业的发展也起到了很大的作用。这就是房地产的重要特点，既拉动投资又拉动消费，作用非常的明显。
我们在去年面临严峻的金融危机，要急于扩大内需的情况下，房地产在扩大内需上起的作用是举足轻重的，它对“保增长、惠民生”这样一些的的目标起到了非常重要的作用。“惠民生”体现在哪呢？就是2009年住房保障有了实质性的突破。去年，各级财政用于保障性住房的投资是1200亿，是历史上的，仅仅是中央的财政投资就是五百多亿，去年中央财政用于保障住房的投资是08年的三倍，尽管可能大家能够感受到住房保障的面还不高，离需求还有差距，但是和前几年相比，09年住房保障的投入都比较大，这是我们09年的一个形势，客观上来讲，我说的都是好的，正面的对国家发展大局起到好的推动作用的方面。
需求量的大增，宽松的货币政策 导致价格直线上升
需求量的大增，我们在宽松的货币政策下导致的这种需求大增，也导致了一些城市价位上的太快，因为需求量大了，导致需求量大增。第二个，宽松的货币政策很多企业有了宽松的资金来源，地王频出。这个地王现象一出来，又再一次导致了全社会对房价上涨的预期高度一致，各个方面都认为房价要上涨，因为地王都出现了，这是一个非常重要的负面作用。
从短期内，我们就面临着这样大的社会压力，房价涨得太快了，本来三年涨的价格幅度一年涨到了，一方面对于中低收入家庭的购房来讲产生了很大的压力，因为涨的太快了，也迫使政府不得不对房地产市场的发展作出一些规范性的政策，因为大起会大落，这对房地产市场的平稳发展成为了一个很重要的发展目标。
第二个负面影响，去年我们一系列的政策，都是鼓励住房消费，所以我们对首次置业的贷款打了七折，降低了首付，这都是鼓励消费、鼓励买房的政策。客观上来讲，我们鼓励消费的政策上起了很大的作用，我们需求上来了，但是供给没有那么快，盖房子从拿地到建房到销售，中间至少有两到三年的周期，我们的供给滞后。去年需求快速回升，而供给相对滞后，造成了我们供给关系的不稳定。我们现在明显感觉到，物价上涨那么快和供不应求有很大的关系。
中国房地产市场的供求格局是2005年开始转变的，为什么这么是呢？2004年的时候，如果我们用竣工面积比上销售面积这样一个比值来看的话，2004年我们每竣工一平米大销售一平米，当年的竣工和当年的销售是持平的。2004年竣工略大于销售，所以我们在2004年感受不到价格涨的这么快，但是从2005年开始，拿出这个比值来看就发生变化了，2005年1：1.2，2006年是1：1.3，2007年是1：1.4，2008年由于市场的回调回到了1：1.2，2009年是1：1.5，它的趋势是这样的。为什么我们能够竣工1平米卖1.5平米呢？是因为我们的预售值，我们不但把前面的都消化掉了，我们把未来卖的房子也都卖了。09年就是这样，急剧扩大的需求，而供给是滞后的，这个供求关系进一步扭曲，就导致了我们在今年的时候，仍然要面临着供求关系的平衡这样一个市场格局，这和我们政府所希望的房价保持平稳，整个市场的稳定发展实际上是造成了很大困难。
增长供给、抑制投机 加强市场监管
在今年面临这样一些形势，我们今年的政策已经非常清晰了。它的核心是什么呢？三句话，句：增长供给。我刚才说了，现在供给不平衡，如果我们仍然保持这个供求的关系，价格调整就非常的困难。第二句：抑制投机。房价上涨有相当大的一部分原因是因为投资者进入，投资嘛，资本的嗅觉非常灵敏，只要有获利的空间，找到一个增长的空间他马上就投入进去了。所以投机者他对价格是很敏感的，他不在乎房子贵还是便宜，他只在乎这个房子有没有增值的空间，再贵的房子有增值的空间他就买。投资者投机性的需求是不在乎高低的，只要有获利空间他就会进去。所以投资者今后对抬高房价有巨大的支撑作用。第三句：加强市场监管。对一些市场上不符合规定和要求的交易行为要进行管理。大家知道今年国家出台了很多的政策，“十九条”、“十四条”，在政策上就是希望加快企业的开发节奏，加快供应，减少囤地，就是这样的一个思想，它和市场秩序有很大的关系。囤积多了有效的供给就会降低，这些政策的目的就是为了要加快开发企业的供应。
政府的核心就是这三条，这三条核心我觉得最关键的政策，对这个市场影响的，能达到政策目标的最关键的一方面还是条，就是增加供给，增加供给可以起到两个方面的作用，一个就是可以继续发挥房地产业投资消费带动国民经济稳定增长的积极作用，不降低。第二个作用，增加供给才有利于平抑房价上涨的速度，才有利于房地产市场的平稳发展。所以政策的核心是增加供给。
总量和结构两个方面增加供给
那么怎么增加供给？落实这样一个政策，它是在总量和结构两个方面加以调节的。一方面增加土地供应量，加快过去已经出让土地的开发速度，我刚才也说了，国土资源按部出台了一系列的政策，加快已有的土地出让，这也是为了加快进度加快供给，这是一个总量上的增加。总量上增加的第二个就是和结构调整相结合，既增加新增供应的总量的同时调结构，国土资源部也说了，今年的土地有五类土地仍然要占到70%，廉租房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁房、小户型的商品房这五类要占70%，要调结构。在这里，政府除了保持原来廉租住房三年不变，每年建设130万套经济适用房，保持基本稳定、持续执行的政策的前提下，今年在房价上涨比较快的城市，房价比较高的城市，加大公共租赁住房的建设规模。公共租赁住房针对的人群是保障边缘的人群，不符合经济适用住房和廉租住房保障标准的，但是买商品房又有困难的，就是公共租赁住房和限价商品房。
大家可以看到，房价涨得非常快的北京、上海、广州的这些城市，都加大了公共租赁住房的建设规模，把保障边缘人群和城市的新增人口的住房困难给予解决。这些举措和力度在今年都会加大，我想这是增加供给的一个核心，就是总量加结构双相调整。
公共交通走廊沿线应较大幅度地提高建筑的机率
我个人还有一点看法，我觉得这些国家出台的这些政策非常重要，但是还有一条比较有用也比较来得快的政策，依赖于我们土地的增加，又能够短期内对增加供给有效的政策。我个人觉得现在有三十多个城市都在开通地铁，应该在我们的公共交通走廊沿线，较大幅度地提高建筑的机率，这样一举四得，我们可以减少对新增土地的依赖，我们就不需要新增土地。大家知道，我们各个城市的管理指标很严，新增土地开发时间很滞后，现在真正形成供应也是两三年以后的时间，做方案、做审批、开工、拿到许可证，这样一年就过去了，真正销售是明年以后的事儿，它来得比较慢。所以提高公共交通沿线的建筑物机率一节可以减少对新增土地的依赖；第二，使我们公共交通沿线的房价，相对来说就不会涨得那么快了；第三，使我们更多的人可以享受到便捷的公共交通；第四，由于有更多的人可以利用公共交通，减轻了政府在基础设施建设上的投资压力。他建的这些公交、地铁，坐的人多了卖的票多了，投资的回收速度就会快，所以我觉得这个事情是很有意义的，值得我们各地的政府来考虑，我们要把我们的交通规划和土地利用规划能够很好地有机结合起来。这些让我们普通的大众，在公共交通沿线更便利享受到公共交通的条件，不用承担更高的房价，这是个好事情，是增加供给的一个非常有效的办法，希望各地方能够充分考虑一下，这个周期也不会拉得太长。
从今年的房地产市场走势来看，我个人觉得，从我们目前中国发展的阶段来看，中国发展的市场本身的需求来看仍然是十分巨大，这个发展阶段是有关系的，影响市场变化的因素主要是外围因素，的外围因素就是我们的货币信贷政策。大家看到，刚刚开完了“两会”，大家已经了解了很多的信息，“两会”上定的财政赤字占GDP的比重没变，和去年一样，但是我们新增信贷今年比去年减少了2.1万亿，也就是说今年相对于去年是收紧的这样一个信贷政策，也就是说我们今年的企业或者我们今年的房地产市场都可能面临着像去年一年那样宽松的信贷环境，而且在今年也有可能有加息的政策。这些都是我们增加成本，对市场有负面影响的一些外围的因素。这些我想是对房地产的。
中国房地产市场以增量交易为主
对房地产本身来讲，和它发展有关系的需求量还是持续存在的，仍然是比较大。从这么几个方面来看。中国的房地产市场，和国外相比，比如说和美国相比，的不同是，中国的房地产市场是以增量交易为主的市场，而美国、欧洲这些发达国家，他们的房地产市场是一个存量交易为主的市场。比如说美国，美国一年大概有600多万套房子交易，这里面85%是二手房交易，新房只占15%左右，而且中国大概是相反的一个比例。我们每年商品房交易量80%多是新房交易，旧房是20%多，只有北京、上海、广州这几个一线城市新房交易超过了二手房，在绝大多数城市都是新房交易占主要，二手房的交易量相对来说不是很多。
新房市场为什么是一个特点呢？这个跟我们的发展阶段有很大关系。发展阶段决定了我们现在新增的住房交易为主，一个原因是我们目前的中国仍然正在享受到人口红利的因素，就是我们人口年轻化的优势仍然是存在的。我看了看国家统计局的数字，到2008年底的时候，咱们35岁以下的人口仍然占到总人口比重的45.5%，我们的劳动力人口，现在仍然占到总人口的60%，也就是说我们将近一半的人还是年轻人，35岁以下，这些人将来总要结婚、成家需要住房，无论是买房还是租房，总之他们需要房子，所以这是我们现在总人口还在增加，我们现在还在享受着人口年轻化的优势，这个优势像美国、欧洲都已经不存在了，他们早就已经进入老龄化社会了，没有这么大的新住房需求。
第二个，是因为我们现在处在城镇化发展的阶段，它有大量的人口和农村，过去的农村向小城市集中。刚才在路上我问了一下，现在青岛的城市人口已经300万了，我觉得增长的速度真的是非常快，这是一个城镇化的过程。我们改革开放三十年，中国新增城市人口非常快。改革开放以来，我们有四亿人进到城市了，未来还有四亿人要进城市了。美国的城镇化的规模，加起来总共不超过六千万，因为大家知道美国是一个移民国家，很多欧洲大陆的人到美国直接就进到这个城市了，这个人口的基数是没法比的。所以城镇化的这个因素，它对住房需求的量还是影响比较大的，但是中国的城镇化有一个特点，有一部分人向北京、上海流动，济是一个T级流动。由于人口基数大，所以大规模的人口基数流动，导致了不同城市房地产市场都有一个巨大的需求，这是第二个特征。
第三个特征，就是我们中国住房改善需求还远远没有结束，我们一部分是拆迁的，一部分是住在房改之前建的那些房子，大概有一半左右。我看了一下1995年到现在竣工的房子，包括商品房和非商品房，它占到现在房屋存量总量的50%。也就是说整个的城市里面大概有一半的房子是1995年以前盖的，它的户型结构、配套和现在的商品房都很难相比了，最简单的一条就是没有停车场。现在很多的家庭都买了车，过去的房子没有私人汽车，所以就没有建停车场，它的功能就缺少。一半的城市人口住在过去功能结构不完善的老房子，一旦功能有提高的话它都有新的住房需求，我们面临着这样一个大规模的需求，我们在未来一段时间内，适当地增加供给，风险是不大的。我们增加供给应对这样一个需求，它有很多方面积极的作用，一方面它为保增长做贡献，第二个为平抑房价，对房价的上涨有抑制作用，你可以满足更多人的需求，所以我觉得这是今后几年，无论是政府也好还是开发商也好都适当地提供一些供给，加大投资，加大供给的规模是非常有必要的。
国家对房地产市场的长期政策影响力大的主要是城镇化政策
最后，我还想说一点，就是影响我们房产市场短期的政策，我刚才说了，影响房地产市场短期市场，它的因素是货币信贷政策，对房地产市场影响特别大。对房地产市场的长期政策影响大的主要是城镇化政策。大家知道我们今年的一号文件，还有去年年底的中央经济工作会议，都明确一件事情，今后把在城镇上班的农民工在城镇定居，作为推进城镇化的重要任务。现在中央的关于城镇化的政策，对房地产市场影响特别大，伴随着这样一个大力推进城镇化的政策，实际上我们城市正在面临着一个快速的扩张发展阶段。我们所感受的房价的上涨也好，地价的上涨也好，都和我们城市发展这个事情关系巨大。
给大家举个例子，大家都说房价涨得快，那房价怎么涨得快？其实大家买的那个房子，那个建筑物从来都没有涨过价，只有在贬值。你住进房子那天起房子就在折旧，涨的主要是土地的价格。无论是新房也好还是旧房也好涨的都是土地的价格，当土地的超过了房子的贬值的时候，你买的这套商品房价格就涨了。为什么大家说我买的时候是五千，现在怎么变成八千了？房价涨了吗？涨的不是建筑物的价格，涨的是你土地的价格。那土地为什么没有变，怎么会涨呢？土地价格的上涨和我们城市发展这个事情关系太密切了，土地由什么来决定的呢？按照马克斯的理论，比如说这个杯子值多少钱，主要是劳动价值论，社会的平均劳动决定了它的价格。而土地的价格由什么来决定呢？一个是农业用地，由土地的肥力所决定的。粮食打的多，产量高的地就贵，盐碱地不出粮食的就便宜。建筑用地，就是咱们搞建设的这些地，它的价格主要是由土地所在的区位来决定的。为什么说土地上涨，为什么说房价上涨和我们城市建设发展有很大的关系？是因为我们在城镇化建设过程中，你所拥有土地的区位价值发生了很大的变化。你城阳区还是城阳区，你在四方区还是四方区，位置没有变，但是由于城市扩张的速度非常快，由于城市化的进程，土地的区位价格发生了变化。过去的郊区现在变成市区了，过去非常不方便，现在通了地铁，家乐福、沃尔玛都进入了，学校也有了，就变成了交通便利、购物方便、生活舒适的黄金繁华地段。我们这些来车时的发展和扩张，导致了我们区位不断发生了变化。
城市的发展，可以说房子的价格承载了太多的东西。大家在买居住空间的时候，买这个房子的时候不仅仅买的是居住的空间，更多的是买它周围的配套，买的它周围的公共服务，买它的就业机会。从长远来看，我们城镇化的政策对房地产影响是非常大的。我们现在正在推行的城镇化，大家注意两点，点我们现在正在推动城市内的功能结构的升级，把过去一个工业性的城市变成一个服务型的城市，变成一个商业型的城市，它的功能升级之后，也使我们城市的质量在发生着很大的变化。大家知道，服务型的城市，现代化的城市带来的就是公共服务配套的增加。金融业、服务业、商业大规模的成长起来，对城市发展影响特别大。
第二个，我们现在正在推进的城市群发展战略，配套城市群的发展，我们现在正在打造城际轨道交通，这样的话一连接就导致了很多中小城市整体的区位变化。它本来是很偏远的城市一下子就变成了一个交通位置非常优越的城市，所以整个城市区位都发生了变化，我们就关注到了这样一些因素。从短期来看，就看2010年的房地产市场，对房地产市场影响的是货币信贷政策，自身的需求还是比较旺盛的。从长远来看，影响到房地产市场的政策主要是我们的城镇化政策。我们大中城市的发展，设施比较到位的城市还会有一个活跃期，相反如果城市化进程比较慢，城市化进程比较萎缩，城市的公共服务功能相对来说改造比较滞后的这些城市，它的房地产的空间就十分有限，你不可能寄希望它有一个更大的发展。
所以我们在讨论房地产市场的时候，其实不存在一个一样的市场。我们在分析2010年房地产市场的时候，一定是有的市场比较活跃，仍然会成交量旺盛、价格上涨，但是也有一些城市就比较停滞，成交量不高、价格不上涨、不平稳，有的时候甚至是负的成交量下跌，一定会有所变化。这样的一些变化，我们房地产行业就是一个双流，人口流、资金流，只要人口不断，这个地区的房地产市场就比较活跃。但是如果人口流和资金流不往那里流，这个房地产市场就活跃不起来。
2010年也好，2012年也好，今后的哪一年都好，我们的房地产市场一定是一个区域增长的市场，大家齐步走，要涨都涨，要跌都跌，这是不可能的。即便是在一个城市里面，不同的板块它的变化也是不一致的。
2010年的房地产市场的平稳、发展
总体上来看，我觉得我们在政府政策的指导下，2010年的房地产市场的平稳、发展，大家要注意这两个词，平稳和发展我是有信心的，是可以期待的。对这个行业的长远发展来看，只有平稳发展它才有前途。大起大落其实对这个产业自身的发展也是非常有害的，因为大起大落就把它的预期给扰乱了，预期一乱不理性的行为就会出现，这个行业的发展所有的参与者，无论是我们的企业还是我们的购房者，还是我们的政府都需要一个理性的观念，希望这个市场能有正面发展的规律，这才是一个好的市场。而大起大落，波动非常大的，或者大家不理性的投资，或者是政府一些其它的政策行为，对这个市场的长远发展恐怕没有什么好处。
房地产真正有市场不过十年的时间。自身参与才叫市场，过去我们真正的房地产市场能称之为市场才不过十年的时间。我们要用市场机制来配制这种资源，这才是最公平的。我们要走这条道路，我们不能依靠短期的政策来调整。对于这个房地产业长期制度建设特别重要。
住房保障的核心在一个确定的保障比例
我刚才说中国的房地产特点时间短发展快，我们很多方面都涉及到长期制度建设，比如说房地产的保障政策，人均怎么分等，这涉及到保障政策。我个人觉得我们的住房保障一个核心在哪呢？不取决于我今年量建多少，最重要的关系是你确定一个保障的比例，这个保障比例大还是小都没关系。比如说香港60%的人住在公屋里，没有关系，你长期坚持这个比例，企业就可以在另外一个50%的市场上做市场，只做50%的市场就行了。有的国家住房比例可能比较低一些，低也没有关系，这个比例是需要确定的，就怕今年大明年小，或者是今年小明年大，这个预期就乱了，企业的预期也会混乱。保证市场关系最重要的是保证这个比例，我是一个低收入者，我就知道在这个比例范围内，哪怕等候三年，等五年或者是一年、两年，政府肯定会有这样一个机会给我，让我住到经济适用房或者是公共租房里。企业也是这样，政府确定了这个比例，只做剩下的私人市场比例就可以了，有利于各方面的理性的行为，大家不用火冒三丈说你买不起房，这就是属于长期制度建设。
我们要建立一个住房保障的制度，而且要把这个制度稳定下来，能把政府能够保证的比例确定下来。我们还是举香港这个例子，它有一个七年轮候制度，你只要符合在这个保障范围内，政府就确定你在七年之内住到公屋里。有的人七年之内收入提高了，很多大学生刚毕业住不起房，很多人可能用不了七年时间，五年就成了高收入人群了。所以在七年里，你还是需要政府保障。但是政府保障你七年之内你一定有机会选到你需要的公屋。我们保障什么样的人，保障到什么样的比例，我们通过什么方式进行保障，这样对于我们低收入家庭的人心理预期就有保障了。我现在买不起房子比较有困难，但是七年之内我一定会解决我的住房，不一定非要挤到市场上去竞争。
房地产市场长期制度建立，才能保障我们的市场健康规律的发展
再一个是税收制度，我个人买房地产，有关的房地产税收制度建立的年份都比较早，都是八九十年代做的一些制度。比如说我们的营业税，是什么时候设立的呢？是90年代初，1994年左右设立的。还有一些土地增值税，也是90年代初设立的，那个时候个人参与房地产市场还很少。很多人都拥有好多套房子了，但是我们的房地产需求制度没有针对这种财产性的建设，所有的跟房地产有关的税收制度都集中在交易环节。你要是一旦出租了或者是转让了，按照我们现在严格交税的话，你要交很多税，这是抑制市场交易的制度。真正要是活跃房地产制度，要减少交易成本，你要是交易成本高了就不利于这个市场的活跃了。我们现在持有大量房子的人，我们没有相应的税收制度进行调节，这样的话就导致了投资房产成本是的。
大家想想，你投资任何一个事情，比如说开一个餐馆开一个商店，这是一个投资，但是每一年都要往国家交税。如果买个房子有什么税？没有任何税，这都是投资行为，所以我们房地产的投资成本是有利的。既然要比较房地产市场，房地产已经成为家庭财产，和它相对的税收制度就应该建立起来，但是现在没有，就是因为房地产市场发展的太快了。我们的长期制度建设是滞后的，还有很多，我们房地产的金融制度，我们土地的制度都需要研究，这是非常关键的，只有我们这些长期制度建立起来，那么我们的房地产市场才有比较大的希望走出它走神的规律。如果没有这个长期制度的建设，老是靠短期政策调整，的确是给大家的预期有一定的扰乱。预期乱了危机就会出现，所以我想这个问题非常关键，我也非常的赞同。
其实在这个过程中，很多已经实现了市场经济比较发达的国家，有很多经验是值得我们借鉴的，不管怎么说，我觉得我们的长期制度建设现在尽管还没有出台，但是这项研究，这项关注政府已经开始做了，我想不久的未来，我们的长期制度会一步步地建立起来，我们对房地产的建设是非常有利的。
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