三、2010年青岛市场未来展望
2009年宽松的货币政策在2010年仍将继续推动房价上涨，但政策转向需引起关注
2004年来房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键：房地产业1998年“房改”特别是2003年明确房地产业支柱产业地位以来，房地产业成为国家调控重点，几乎每年都有各种 “政策”出台，但只有在2008年，在持续的从紧货币政策和宏观经济增速放缓的大背景下，中国房地产才首次出现性调整。
近期国家新政策的力度较为频繁，但需要注意的是“国四条”的政策不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。
“国十一条”中提出的“首付40%”能否得到各商业银行落实有待观察，但对市场的心理影响较大。1月12日央行提高存款准备金率，若房价继续保持较高增速，经济复苏超出预期，加息或贷款从紧等政策的出台可能在一季度就实行，这将对市场产生较大的影响。
基于2009年-2010年货币供应量将保持在历史高位的判断，以及宽松的货币政策对商品房销售价格指数的影响具有滞后性，预计房价在2010年（至少是上半年）仍将处于上升通道。
但须注意的是，由于信贷投放力度大，经济逐渐复苏，物价水平将住家企稳回升，若央行货币政策将转向（近期提高存款准备金率预示央行的政策调整可能快于预期），这对市场将产生较大的影响。
一线省市资额和销售额占比近年来持续下降，二三线城市空间更大
2008年，一线城市（北京、上海、广东）投资额和销售额占比分别为32%和42%，较2005年下降了10-12个百分点，较2001年下降了15-18个百分点，2009年前三季度反弹至33%和49%，但一线城市占比下降的趋势没有改变。
2008年，一、二、三线城市销售额平均降幅分别为32.6%、21.3%、9.3%，销售面积降幅分别为34.9%、23.7%、23.7%，二三线城市市场波动幅度更小，市场更为稳定。
图：一、二、三线城市房地产投资占比情况
图：一、二、三线城市商品房销售额占比情况
一线城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州；二线城市包括天津、重庆、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、沈阳、福州、青岛、济南、合肥、太原、石家庄、中山；三线城市包括：黄山、无锡、东莞、珠海、惠州、三亚。
二手房市场容量继续放大，对房地产业的影响不容忽视
北上广深今年二手房成交套数纷纷超过新房，天津、杭州二手房成交量占比接近四成
一线城市房地产市场起步较早，中心区域房地产开发力度较大。随着中心城区可供开发土地日趋减少，新房开发逐渐向外城区或郊区转移，中心城区住宅供给主要靠二手房，这些城市住宅市场的二手房成交量已超过新房，预计这一趋势将逐渐向二三线城市转移。
二手房市场不断扩大将给房地产业带来深远影响：
房源供给更加多元化，有利于满足不同需要的购房者的需求；
潜在供给增加，降低供给方影响市场的能力，对开发商而言，忽视二手房市场的变化可能导致投资决策失误；
新房价格将受到二手房价的影响，新房周边可参照的二手房价及潜力将最终决定新房的投资价值而不是相反。
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