[摘要] 甫一进入2014年，美国龙安集团 总裁饶及人在参加活动时就语出惊人：2014年中国房地产将会 动荡。没成想一语成谶，“动荡”这个词几乎可以涵盖2014年的房地产形势。市场动荡、房价动荡、房企动荡、大佬隐退、高管辞职，2014年的房地产到底是要闹哪样？这番动荡中又蕴含了怎样的变革？
动荡中酝酿变革 房地产下一步向何处去？
动荡形势的背后是变革，形势变了，房企自然要顺势而为，政策的走向也发生变化。
郁亮认为，大家都要改变 时代的思维方式。“房地产行业已经过了青春期，不再是长‘个头’，应该是长‘力量’的时候，应该换个标准衡量已过青春期的房地产。”今年，万科将互联网思维、合作人制度、万科云等一系列新名词推出市场。在业界看来，万科在内部机制、外部产品上都进行了不少探索和尝试。而在郁亮眼中，这些都是当地产“白银时代”来临时，万科想要“活下去”的变革之举。
大佬隐退回归背后是什么？宋卫平与冯仑股权交易案的峰回路转，凸显中国房地产的行业变局渐入高潮。有媒体评论称，“与此重叠的是，中国经济过去30年高速增长的绚丽华章开始翻篇，正在中低速增长轨道上运行。中国房地产也正在经历从‘时代’迈入‘白银时代’的阵痛，住宅产业的天花板已经可以预见，中年危机的焦虑感开始蔓延。”这个中年危机，指的不仅是中国 批房地产大佬进入中年危机，更是整个房地产行业逐渐步入中年危机时代。
在12月23日，郁亮致万科内部的一封信中指出，“在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨，很可能将转为在波动中缓慢上行，其长期涨幅将低于人均收入的增速，我们将看到房价收入比的逐渐下降。当房价、地价长期涨幅低于企业融资成本的时候，单纯靠持有资产 的盈利模式将不复成立。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的 ，将不是机会而是风险。”
万科已经不再追求规模数字，而将回款放在了首位（图片来自网络）
2014年的动荡还没过去，已经有了关于2015年的预测。有业内人士从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的转变关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号，从人口结构来看，2015年楼市或动荡。
说到房地产，就不能不说土地市场。今年的土地市场成交表现总体较为低迷，但是由于品牌房企的布局策略分化与楼市表现分化导致今年土地市场表现差异化，不同城市土地市场表现为差异化。中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，土地市场的差异，反映出房地产市场外在环境的变化。土地市场不再一盘棋，如同住宅市场一样，不同区域之间的差异明显。市场参与因素的变化，促使房地产市场变革正在悄然展开。应对变幻难测的环境，嗅觉敏锐的房企已经开始采取积极的措施来应对。
这主要表现在三个方面。 ，有实力的房企依然以住宅为主要板块，但是在布局上向一线城市靠拢，拿地主要向一线城市倾斜。第二，不少房企开始 海外地产。2014年全年，中国跨境房地产 额则有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产 的总和。今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业在海外市场动作频频。第三，不少房企开始采取“地产+产业”的战略，实现企业转型。
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