[摘要] 甫一进入2014年，美国龙安集团 总裁饶及人在参加活动时就语出惊人：2014年中国房地产将会 动荡。没成想一语成谶，“动荡”这个词几乎可以涵盖2014年的房地产形势。市场动荡、房价动荡、房企动荡、大佬隐退、高管辞职，2014年的房地产到底是要闹哪样？这番动荡中又蕴含了怎样的变革？
甫一进入2014年，美国龙安集团 总裁饶及人在参加活动时就语出惊人：2014年中国房地产将会 动荡。没成想一语成谶，“动荡”这个词几乎可以涵盖2014年的房地产形势。市场动荡、房价动荡、房企动荡、大佬隐退、高管辞职，2014年的房地产到底是要闹哪样？这番动荡中又蕴含了怎样的变革？
房企动荡大佬隐退 时代终结？
绿城的控制权之争，无疑是今年地产圈内 为引人瞩目的焦点事件。5月23日，融创和绿城高调邀请媒体到杭州参加融创收购绿城股份的发布会，融创和绿城两位 对彼此表现了极大的信任和祝福。时隔不到半年，11月7日，宋卫平反悔了，欲重掌绿城。在接下来的半月时间里，双方摩擦不断升级，各种内部信息、当事人言论流出，各路媒体也分列融绿阵营，互相指责批评，一时间地产圈内围绕融创绿城的股权之争好不热闹。时至今日，二者相争结果已基本确定，2014年12月18日傍晚时分，融创中国和绿城中国签下终止协议，为这场争论画下句号。
另一个绿字头的房企今年也没消停，多年来稳坐行业老大位置的万科今年受到的挑战异常严峻。截至11月，其2014年前11个月1901亿元的销售额被绿地集团超过，绿地暂列2014年房地产销售榜榜首。这场行业老大易主风波也酿成了万科绿地两家公司低调的“口水战”。在销售数据出炉后，万科集团旗下万科周刊发表文章，文中仅有一幅图片，上书：“你们懂的”来暗讽绿地销售数据有水分;而绿地也针锋相对回击道：“上天下地出海”，来解释业绩突出原因，即超高层建筑、 和海外地产这三块重要业务。
大佬隐退被解读为房地产一个时代的终结（图片来自网络）
与房企同进退，今年的大佬们也大动作不断。10月22日，“大炮”任志强召开退休记者见面会。尽管他宣称自己“退而不休”，但此后人们的解读都是用了“再见”、“退却”、“谢幕”之类的词语。在他之前，“行业老大”王石早已处于半游学状态，“地产思想家”冯仑也已无心恋战万通。有媒体评论称：“仿佛在作别一个时代，这一批 早的中国房地产业的弄潮儿，正在转换自己人生的轨道；与此重叠的，是中国经济增长从高速到中低速的阵痛，也是地产行业从‘’到‘白银’的降格。”
除了大佬，房企的人事变革还体现在高管层的地震上。领头羊万科首当其冲，11月，万科高级副总裁肖莉发表辞职信《告别万科———我生命中 美好的那些时光》正式宣告从万科辞职，加盟另一互联网房地产平台，而万科内部，则实行大将换防——万科毛大庆在12月9日通过微信朋友圈发布《变者，天下之公理也》短文，“从明年的1月1日起，我将迎来职业生涯一个新的起点—将赴任万科北京区域首席执行官，兼北京公司董事长。”连锁变化的是，原北京区域首席执行官丁长峰将出任万科商业地产业务负责人—毛、丁二人职务对调。在此之下，北京万科、沈阳万科，杭州万科、宁波（楼盘）万科等也双双实现了换防。
万科正在高层地震，另一个巨头万达则在忙着上市。万达商业地产于12月8日开始其IPO路演，于12月15日确定发行价，12月23日正式在港交所挂牌上市。万达本次共发行6亿新股，集资250.8-297.6亿港元，算上15%超额配股权可增至288.42-342.24亿港元。万达商业地产上市后将成为中国市值 的上市房企，超过1500亿元。万达上市一波三折，年初被A股驳回后转战港股，终于在年末正式上市。
关键词： 宋卫平 绿城收购 融绿之争
要说2014年的房地产市场是动荡的一年，相信没人会反对。如果用一个事件来表达这动荡的一年，一波三折的绿城收购事件是 选择。
从5月22日融创收购绿城的协议签署，到2014年12月18日傍晚时分，融创中国和绿城中国签下终止协议，整整210天，绿城上演了一场贯穿2014年的商业大戏，男一号是宋卫平，主题是“道义与利益，江湖与契约”，其中起伏跌宕、剧情千回百转，整个房地产市场圈子，也跟着就“阴谋论”“英雄迟暮”“契约精神”等热点问题进行了热烈讨论。有人称赞宋卫平，在如今的市场环境中还对房子的品质有一份坚守，难能可贵，回归代表对业主的负责；也有人骂宋卫平，市场经济条件下，宋的所作所为是对契约精神的违背，是从商 的忌讳。
抛开这些道德层面和精神层面，拨开情怀、理想、道义、坚守等等字眼，我们单纯从市场看，这场事件其实正是风雨飘摇的2014年楼市的真实诠释。
宋卫平和孙宏斌的合作及分裂过程一波三折（图片来自网络）
5月，正是市场艰难的时候，限购松绑、限贷放开喊了半天， 迟迟不见动作。新政不出台，公积金不给力，银行商贷不放，开发商贷不到钱资金不能周转，购房者资金不到位自然也没有购买力，房地产流通环节进入怪圈，举步维艰。
而到了11月，市场虽然依旧“愁云惨雾”，观望情绪浓厚，但是经过了一轮轮限购放开、限贷松绑、银行降息、 风潮等的洗礼，相较于上半年，已有松动的迹象，甚至有“暖冬”的趋向。从这个层面上说，融创中国接手的是一个烂摊子， 终交出的答案或许已经是当时的环境下 的成绩。
动荡中酝酿变革 房地产下一步向何处去？
动荡形势的背后是变革，形势变了，房企自然要顺势而为，政策的走向也发生变化。
郁亮认为，大家都要改变 时代的思维方式。“房地产行业已经过了青春期，不再是长‘个头’，应该是长‘力量’的时候，应该换个标准衡量已过青春期的房地产。”今年，万科将互联网思维、合作人制度、万科云等一系列新名词推出市场。在业界看来，万科在内部机制、外部产品上都进行了不少探索和尝试。而在郁亮眼中，这些都是当地产“白银时代”来临时，万科想要“活下去”的变革之举。
大佬隐退回归背后是什么？宋卫平与冯仑股权交易案的峰回路转，凸显中国房地产的行业变局渐入高潮。有媒体评论称，“与此重叠的是，中国经济过去30年高速增长的绚丽华章开始翻篇，正在中低速增长轨道上运行。中国房地产也正在经历从‘时代’迈入‘白银时代’的阵痛，住宅产业的天花板已经可以预见，中年危机的焦虑感开始蔓延。”这个中年危机，指的不仅是中国 批房地产大佬进入中年危机，更是整个房地产行业逐渐步入中年危机时代。
在12月23日，郁亮致万科内部的一封信中指出，“在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨，很可能将转为在波动中缓慢上行，其长期涨幅将低于人均收入的增速，我们将看到房价收入比的逐渐下降。当房价、地价长期涨幅低于企业融资成本的时候，单纯靠持有资产 的盈利模式将不复成立。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的 ，将不是机会而是风险。”
万科已经不再追求规模数字，而将回款放在了首位（图片来自网络）
2014年的动荡还没过去，已经有了关于2015年的预测。有业内人士从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的转变关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号，从人口结构来看，2015年楼市或动荡。
说到房地产，就不能不说土地市场。今年的土地市场成交表现总体较为低迷，但是由于品牌房企的布局策略分化与楼市表现分化导致今年土地市场表现差异化，不同城市土地市场表现为差异化。中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，土地市场的差异，反映出房地产市场外在环境的变化。土地市场不再一盘棋，如同住宅市场一样，不同区域之间的差异明显。市场参与因素的变化，促使房地产市场变革正在悄然展开。应对变幻难测的环境，嗅觉敏锐的房企已经开始采取积极的措施来应对。
这主要表现在三个方面。 ，有实力的房企依然以住宅为主要板块，但是在布局上向一线城市靠拢，拿地主要向一线城市倾斜。第二，不少房企开始 海外地产。2014年全年，中国跨境房地产 额则有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产 的总和。今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业在海外市场动作频频。第三，不少房企开始采取“地产+产业”的战略，实现企业转型。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
