[摘要] 房天下讯：10月16日记，DTZ戴德梁行发布了2013年第3季度新闻发布会，总结青岛房地产市场在2013年第3季度的发展。
青岛购物中心高楼层生力军业态分析
近几年中国的购物中心遍地开花，随之而来的却是同质化问题日益严重。未来的消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单。越来越多的商业项目注意到这一趋势，纷纷开打“体验牌”，调整业态，增加休闲、餐饮、娱乐，甚至各类儿童业态的比重，以实现对客流的重新集聚。
前几年像万象城、大悦城这样成熟的商业项目中，餐饮比例达到30-35% 左右还被称之为特色，但在现在的市场环境中，开业期餐饮业态比例达到35% 基本已成为常态。尤其像现在的二线城市，未来新兴的购物中心项目往往地处偏远的城市新区，在前期需要利用餐饮的聚客能力尽快的聚拢人气，提升整个项目的商业氛围。再就是百货等业态偏好低楼层或临街商业，餐饮业态往往可以消化大型商场里的高层空间，并向上承接更高楼层的娱乐体验业态，成为上下互动式的客流发动机，对其他业态消费带动效果显著。 最后就是电商冲击下，以百货为代表的传统零售江河日下，购物中心不得不另辟蹊径，餐饮、儿童、休闲娱乐等体验式业态开始成为聚客的“魔法石”。
“餐饮”作为商业业态的重要组成之一，其超强的聚客能力越来越受到重视。在青岛，越来越多的购物中心希望借助出色的餐饮招商带动整个项目的成功。餐饮在购物中心的比例也越来越高，戴德梁行商业部数据显示，延吉路万达广场餐饮业态能达到31%，百丽广场能达到31%，更为典型的是去年刚刚开业的李沧万达，其餐饮比例能够达到46%。青岛市现有餐饮品牌中，本地品牌和连锁品牌数量相当。 餐饮租金在每平方米每天3-4元，销售坪效在每平方米每月1,400-2,000元之间，营业状况较好。
儿童业态方面：目前活跃在青岛购物中心的儿童业态以连锁品牌为主。 作为体验业态的代表，儿童业态在购物中心中的占比越来越大，新近开业的购物中心比例可达16%。 在儿童业态中，受电商冲击的儿童零售业态例如服装、玩具、家具床品等逐渐压缩占比，逐渐往儿童教育和娱乐业如态教育、摄影、职业体验倾斜。 以往单纯儿童零售的综合店铺，目前也纷纷引入儿童娱乐业态。
此前，购物中心零售、餐饮、休闲娱乐比重为7:2:1，不过由于餐饮可以聚客，文化娱乐业态可以带动购物中心招商，目前这一比例已经改写为3:3:3。休闲娱乐业态越来越受到商场运营者的重视：首先是因为休闲娱乐业态是购物中心中最聚人气、提高留客时间、最有效拉动关联消费及同向人群的业态； 其次休闲娱乐业态可以提升购物中心形象，并保持购物中心的时尚性； 再次休闲娱乐业态具有极好的心情调节作用，增加了顾客的合理消费行为和愉快的心理体验。
为了使购物中心能够很好的运营，在激烈的竞争中利于不败之地，我们认为有以下几个关键点：一是在前期定位方面，要更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高，对建筑设计、空间品质、经营模式，以及业态的丰富性、多元化、互动性上的要求也更高；二是在规划设计上，体验式业态比一般零售业态要求的更高、更复杂，需要提前考虑周全；三是体验式业态需采取“先租后建，招商在前，建设在后”的模式；四是体验式业态，后期运营独立性强，需要在前期定位时处理好与非目的型、但却是高租金收入的零售业态的关系。
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