[摘要] 开发商投资动辄数十亿元、过百亿元，占地也动辄数千亩，即便超过万亩也不鲜见。然而，这类高歌猛进的新兴旅游度假地产是否真具有投资价值呢？今典集团董事长张宝全认为，现今，开发商用房地产的方式做度假地产是非常危险的，这是大家在不成熟的情况下的一个误导。
当住宅类型的地产商面临选择生存还是价格战的时候，旅游度假地产正被各大地产开发商窥破先机，抢先拿地。地产商的成功，是客户价值的体现，更是自身价值观的体现，而度假地产恰恰是迎来了新时代。据统计，全年中国旅游度假地产投资总额毫无悬念破万亿元，旅游度假地产项目超过3000个。开发商投资动辄数十亿元、过百亿元，占地也动辄数千亩，即便超过万亩也不鲜见。然而，这类高歌猛进的新兴旅游度假地产是否真具有投资价值呢？今典集团董事长张宝全认为，现今，开发商用房地产的方式做度假地产是非常危险的，这是大家在不成熟的情况下的一个误导。
开发商名不副实地方政府急功近利 宏观政策模糊定位
度假地产表面上属于房地产业，实际上还是旅游产业。度假地产的核心是“度假”而不是“地产”，其产品形式是“度假服务”而不是“房屋供应”。
5+2、分时度假、第二居所……开发商概念造得不少，但真金白银的投入实在太少，也就是因为大多数购房者在买度假房时投资心态过重，买房都齐刷刷等着涨价，这也使得开发商只顾着发明概念而忘了把产品和服务真正做到位。
由于历史原因，拥有优势资源的度假地产城市，往往人口规模偏小，房屋价格偏低，本地消化能力有限，销售周期长，销售成本高,于是，大量的发展商就走出根据地，到中心城市进行异地销售。异地销售的主要手段就是投资回报的承诺，而这就需要“重新包装”原来的房产，“度假地产”似乎成了“灵丹妙药”，突然成了一件华丽的外衣，穿在了“传统住宅地产”的身上。名不副实的“伪度假地产”没有配套的度假资源，没有供客人参与的娱乐设施，没有旅行社组织和接待，根本不可能实现销售时的投资回报允诺，只有玩“羊毛出在羊身上”的把戏。
而政府出于政绩考虑，一般忽视“风景资源”的保护和“度假设施”的建设，更没有度假的组织与服务的长远考虑，而是一味地把优质的风景资源进行分割，连带土地一起出让给开发商，这就造成了“散兵游勇”“恶性竞争”的局面，优质资源的贱卖，低水平的重复建设屡见不鲜。
中国的改革开放和高速发展的经济，常常导致管理政策滞后。中央调控房地产就是典型的例子。每次新政策的出台，都是住宅产业感冒，度假地产吃药。不够精准的宏观政策让度假地产吃尽苦头。税收、户型面积、银行按揭、交易税等都承受着比普通住宅更严厉的约束。
“制度创新”是我们政府改革开放的核心。中央政府不可能面面俱到把所有问题都解决了。“度假地产”的开发经营是地方政府的事情，地方政府应该承担起重要作用。“度假地产”只有在准确定位后，才能享受到它理应享受的“旅游产业”、“房地产业”的双重恩惠。
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