[摘要] 楼市调控一轮又一轮，房价疯涨一波又一波，不少人都概叹只见调控出不见房价跌，这房价涨到何时是个头？
楼市资金涌向商业项目
“4月中旬那一轮调控出台时，商铺成交出现明显增加。此轮‘新国五条’出台后，虽然未明显助推一手商铺的成交，但目前仍有不少投资客将投资焦点开始转向商铺。”上海中原项目经理宋保民透露。据他介绍，近期该公司就成交了一笔商铺投资大单，一群在上海某知名海鲜批发市场经营多年、实力雄厚的闽南籍老板，到奉贤一商铺项目“扫铺”，一口气购买了1500多万平方米商铺。据了解，这些投资客之前也做过别墅等住宅投资，而现在则想进入商铺市场“抄底”。
“随着住宅市场慢慢回归居住属性，商业地产正在成为大众投资者的关注重心。”汉宇地产市场研究部分析师告诉记者，在今年调控新政影响下，商业地产的投资交易不但没受到抑制，反而大有趋好之势。
汉宇地产市场研究部统计，今年1—9月份，共成交商业面积173.3万平方米，17%的增长率与今年调控氛围下住宅市场形成鲜明对比。供应量同样也较去年有大幅增加，183万平方米的总供应量相比去年同期增加近25%。具体来看，今年以来商业月平均成交量为19.2万平方米/月，成为上海历年以来的月成交量值。
从4月份楼市新政开始以来，商业市场每月的成交量都处于历史高位，几乎都已超过19万平方米，其中9月份达到了历史值，成交了28.56万平方米。商业地产的繁荣首先是由于供应量大幅增加，并且其中大部分经营模式发生了实质转换；其次是买方资金充裕，部分从住宅市场出来的投资者将资金投进商业市场。
根据汉宇地产对全市商业成交情况分析，近郊主题性专业市场由于成长潜力大、投资门槛低受到多数中小投资者青睐。今年前9个月，商业楼盘成交的前十名全部为外环外区域的主题性专业市场，比如南汇迪士尼板块的两港装饰城、奉贤的农产品贸易市场、航头的亿联家居城等，主力成交面积30—100平方米之间。以套数两港装饰城为例，今年以来已经成交近2000套，100万以内的总价让中小投资者颇为青睐。
不过，上海中原商铺部高级总监陶翃告诉记者，商业地产投资思路与住宅项目完全不同，投资回报周期、市场交易税费、资金投入量都有不同程度的差异，且需要一定的培育期。由于交易税费较高（至少是部分的30%—60%），因此很少有投资者在购入2、3年后就转手卖出。从投资回报来看，一般成熟的商业项目投资在5%—8%，预计10-20年才能收回成本，一般年幅度在10%左右，这些都与投资住宅地产完全不同。尤其对于习惯于购入住宅物业2-3年后增值就能超过50%的投资者来说，商业项目需要长期培育才能释放价值，投资前须有资金和心理上的多重准备。
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