[摘要] 楼市调控一轮又一轮，房价疯涨一波又一波，不少人都概叹只见调控出不见房价跌，这房价涨到何时是个头？
来源：大河报
Q调整的时间有多长？
A专家认为少则半年，多则两三年
明白调整的时间有多长，也就能够决定在什么时候入市。不过对于该问题，业界的分歧是非常明显的。
“我个人判断是这轮调整要半年至1年的时间”，广东中原地产项目部总经理黄韬表示，目前政策的效果是成交量明显下降，但是必须持续的成交量下降才会导致房价下降，因此，房价什么时候松动，目前看来要到明年年初才能判断。
黄韬也向南都记者介绍，在他和一些开发商朋友交流时，大家对此的分歧比较大，有些开发商认为至少要3年的时间，但是有些乐观的认为明年年初就可以了。
“我觉得这轮调控到明年两会后，大概5月份就差不多了”，汉国置业副总经理洪小文认为，这一轮调整是政府需要在明年开两会时对人大代表有个交代，并且这轮调控主要以计划性的限购令为主，不可能持续太久的时间。
北大公共经济研究中心研究员韩世同则相对看空。他表示，调整还有两三年的时间。韩世同介绍，从1998年至今，广州房地产基本以5年为一个周期，这轮调整本来是从2008年就开始，但是由于2009年的救市而导致调整中断，现在在新的政策下回归调整，如果从2008年开始算调整的话，还有两三年的调整期。
Q楼价调整幅度有多大？
A大幅调整难，机构看跌20%
对于林聪等市民所关心的房价调整幅度问题，业内专家表示，由于房地产在经济中的支柱产业地位，并且在经济高速发展、CPI高企的背景下，房价很难有大幅度的下跌，跌幅在10%左右。不过也有业内专家表示，房价与经济走势相关性非常大，不排除有30%左右的跌幅可能。
黄韬表示，总体来讲，未来房地产还是以稳定为主，不可能出现大的下跌，从近期金沙洲再次拍出地王的情况来看，开发商对于后市还是比较乐观的。因此，房价可能以跌少涨多的方式进行波动，“就如跌10%再涨20%”。
有业内人士认为，还是稳中有升的态势，因为目前广州的经济保持快速增长，另外中心城区市场供应还是偏紧，并且广州投入了1000多亿元举办亚运，将提升城市价值，这也将对房价有积极的促进作用。
作为开发商，洪小文则从另外一个角度认为，房价不会出现明显的下跌。“这次限购令出台之后，有条件有能力买的人看清政策之后还是会买，但是没有条件买的人你再降价，他也不会买。因此开发商降价也没有什么用。”
不过韩世同则认为，目前房价处在历史高位，在调整的状态下，楼价下行概率比上行概率大，“2008年一年广州楼价就跌过30%，在新的调整态势下也很有可能出现” 。
持房价下跌观点的还有其余一些社会机构。据报道，高盛分析师表示，2011年年底房价可能会在现有水平上继续下跌20%，在近一两年中，房价会呈现缓慢下跌的调整过程。前不久中国社会科学院发布的研究报告预计，我国房价从2010年第四季度开始下降，跌幅将达到20%。
Q房价中长期走势如何？
A一致看涨
虽然预期市场会出现调整，但是业内人士对于房地产的长期走势还是持乐观的态度。黄韬认为，“从中长期来讲，3至5年这样的周期，房价还是以上涨为主”。他还表示，从长远来讲，广州的房价还将保持稳中有升的态势，房价将在GDP、居民收入、城市发展等多种关系作用下稳定增长。“我觉得每年房价上涨的幅度在10%至15%算是比较正常，如果超过20%就算快速增长了。”
洪小文认为，中长期来讲，房价肯定是上涨的，“目前GDP和CPI都在高速增长，房价怎么会下跌？就像有些专家所言，房价不涨就是下跌”。这或许就是林聪等人郁闷的地方，未来楼价还是以涨为主，如果踩不准节拍，抄底不成，踩在高点的话会“偷鸡不成蚀把米”。不过目前也没有好的办法，只能“走着瞧”了。
忧楼市调控：房价上涨1% 足以弥补0.5%房产税
来源：东方早报
“9·29”楼市新政满月，市场又传出政策继续加力的消息。据报道，在各地通过限购令等抑制投机性购房，对高烧不退的楼市灭火的同时，北京和上海等地，有关部门通过口头通知的方式要求，从11月1日起，商业性个人住房贷款利率的下限将由现行贷款基准利率0.7倍上调为0.85倍，这一方面意味着历经两年的首套房贷款利率7折优惠将成过去，另一方面，房地产政策从重点打击投资、投机，开始转向全面为楼市降温。
以本轮调控的主打动作“限购令”为例，目前出台限购令的城市有10多个，作为一项特殊时期的特殊举措，限购令本身对楼市的快速冷却作用是不容置疑的：“十一”黄金周期间，北京、上海等地的楼市成交量环比暴跌，北京二手房成交量甚至暴跌97%。但从民众的反应看，大家对限购令本身的疗效还是有很多的疑虑。一是限购令不可能长期执行，限购令只是一项临时性的举措，一旦各地的限购令停止执行，市场可能会迎来报复性的反弹；二是限购令折射出中国楼市供应面依旧非常紧张，“短缺经济学”的基本逻辑在房地产市场依旧有效，限购有可能不仅不会安抚恐慌，反而因为短缺引起更大的恐慌。实事求是而言，第二轮调控的政策力度甚至严于“十号文”，但为什么民众对于政策的长期信心不足？关键的因素就在于政策本身的短期和功利，一旦政策周期结束，民众的担心是房价的再次反弹。
至于大家抱有期待的房产税，尽管迄今为止依旧没有揭开神秘的面纱，但即使税率如深圳即将试点的定位0.5%左右，对房价的打压也是极为有限的。因为这意味着只要房价上涨1%，就足以弥补房产税的损失，对于持有多套住房的人而言，并不构成真正的负担。而且，即使民众对于政策让房价回归具有极强的期待，但从目前房产税的一系列制度设计看，政策设计者迄今都说不清楚房产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度地取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种的疑问得不到回应的情况下，强行推行房产税试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。
正是本轮房地产调控的两个主打政策备受质疑，从而使得民众对于未来政策的效果并不乐观。以这次取消7折优惠为例。以30年期的100万元按揭贷款而言，在基准利率6.14%的基础上，如果优惠利率从7折调整为8.5折后，每月月供要多交555元左右，意味着一年要多交6663元，30年的话要多交近20万元，对于普通的购房者而言，这不是小数字。很显然，随着政策从对投机性购房等行为的打击，到包括普通购房者在内的全面灭火，所谓差别化的利率政策事实上已经沦为全面的打击。对于普通购房者而言，随着新的政策出台，其购房的门槛和成本越来越高，一些购房者即使对于未来房价的预期依然理性，但出于对政策的恐惧，本来处于观望的，也可能选择立即入市。也就是说，如果调控政策在打击投资、投机性购房的同时，并没有给普通购房者一个合理的预期，则政策的效果可能适得其反。
基于此，我们认为，目前的第二波房地产调控，因为政策的急功近利和种种的先天性残缺，外界对新政的评价和期待都远不如4月份出台的国务院“十号文”，而且，考虑到限购令等行政性举措只具有短期的效应，大家更担心药效过后的报复性反弹。也就是说，“9·29”新政这种主要依靠行政举措来为楼市降温的措施，如果没有后续的制度性措施接棒，则不排除楼市后期出现报复性反弹的可能。
鉴于此，中国的房地产和房价问题都极其复杂，让房地产健康发展和房价回归理性需要时间，需要给民众一个长效的政策期待，而不是搞运动式的调控，如果将希望仅仅寄托在一些只能取得短期效应的政策上，恐怕永远会陷入调控的痛苦周期不能自拔。对于中国房地产而言，缺少的不是短期的调控政策，而是长期的稳定的制度性举措，中国房地产应该及早告别不正常的戡乱期，进入正常的建设周期。
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楼市调控下资金急寻出路 三条投资路径骤然升温
来源：上海证券报
楼市调控一波未平，一波又起。新政效应下，房地产市场的买卖双方齐齐陷入浓厚的观望气氛中，成交量急剧下滑。
然而，大量涌动于楼市的资金仍在寻找投资的渠道。据记者了解，在楼市调控环境下，市中心稀缺型的大户型房源成为近期住宅市场交投亮点，另外大量资金也正涌向商铺投资和海外置业。
市中心大户型交投火热
不同于楼市购买热情的整体下滑，高端市场中300平方米以上的大户型房屋近期成交火爆。据德佑地产古北店分行经理孙成平介绍，国庆长假之后，他所在门店接待的客户中，对300平方米以上的大户型表示有购买意向的明显增多，较之前增加了15%—20%。
古北二期中仅御翠豪庭、华丽家族、瑞士花园等几个楼盘有300平方米以上的大户型，且总量不超过50套。德佑地产古北店近期成交的一套御翠豪庭顶楼复式房，单价高达8.7万元/平方米，而该楼盘其他户型单价仅5—6万元/平方米。孙成平表示，购买高端大户型的买家，不是购置自用，就是作为长期的投资持有，市场上鲜有挂牌出售的，虽然只是小众市场，但总体来看还是供不应求。目前市场上有此类稀缺房源挂牌，会很快被接盘。
陆家嘴区域也是10月高端市场的热点板块。德佑地产滨江店分行经理 告诉记者， 10月份陆家嘴板块成交的高端房屋主要是大户型，仅世茂滨江花园一个楼盘，德佑地产门店半月内就成交了6套。 同时表示，传闻世博后浦东世博地块将建成的展览中心，主要功能就是展示的艺术瑰宝，将是世界上“博物馆”；而陆家嘴板块的楼盘中，只有极少数的大户型可以称得上“一线江景房”，虽然单价贵很多，但是资金实力雄厚的高端客户在“限购”及“加息”的政策背景下，依然看好此类房源的投资的价值。
“不论遇到什么样的市场行情，投资客永远都是存在的。只不过，市场好的市场，人人都想买房子赚钱；而现在，市场上只剩下那些老牌投资客还在寻觅潜力大的优质房源。”一位经营市中心二手房中介业务多年的业内人士告诉记者，在楼市新政的调控作用下，仍有一些在楼市起伏中浸淫多年的老牌的投资客，就等着在调控环境下“捡皮夹子”。
据上海中原新天地分行经理虞红华介绍，该区域的投资客都属于高端型投资客，常年跟踪板块内的几个标杆楼盘，对房源的喜好比较“专一”，哪怕市场发生变化，也不会轻易将投资眼光转向外围区域或是原本不熟悉的商业地产项目。此番调控一出，并没有影响他们的看房情绪，但在购买时明显谨慎了许多。“在楼市调控中，投资客最喜欢淘房，‘捡皮夹子’的心态明显。不是性价比高的房源一般不会出手。”
德佑地产市场中心研究经理蒋旭表示，在政策调控的背景下，市中心具有稀缺性的大户型房源仍然交投旺盛，深层次原因在于土地政策。政府未来的大部分土地供应都倾向于小户型的保障性住房，市中心的大户型房屋将越来越稀缺，而随着社会财富的累积，需求就会越来越大，投资客们正是看到市中心大户型房源未来巨大的投资价值，才会在此时出手。
楼市资金涌向商业项目
“4月中旬那一轮调控出台时，商铺成交出现明显增加。此轮‘新国五条’出台后，虽然未明显助推一手商铺的成交，但目前仍有不少投资客将投资焦点开始转向商铺。”上海中原项目经理宋保民透露。据他介绍，近期该公司就成交了一笔商铺投资大单，一群在上海某知名海鲜批发市场经营多年、实力雄厚的闽南籍老板，到奉贤一商铺项目“扫铺”，一口气购买了1500多万平方米商铺。据了解，这些投资客之前也做过别墅等住宅投资，而现在则想进入商铺市场“抄底”。
“随着住宅市场慢慢回归居住属性，商业地产正在成为大众投资者的关注重心。”汉宇地产市场研究部分析师告诉记者，在今年调控新政影响下，商业地产的投资交易不但没受到抑制，反而大有趋好之势。
汉宇地产市场研究部统计，今年1—9月份，共成交商业面积173.3万平方米，17%的增长率与今年调控氛围下住宅市场形成鲜明对比。供应量同样也较去年有大幅增加，183万平方米的总供应量相比去年同期增加近25%。具体来看，今年以来商业月平均成交量为19.2万平方米/月，成为上海历年以来的月成交量值。
从4月份楼市新政开始以来，商业市场每月的成交量都处于历史高位，几乎都已超过19万平方米，其中9月份达到了历史值，成交了28.56万平方米。商业地产的繁荣首先是由于供应量大幅增加，并且其中大部分经营模式发生了实质转换；其次是买方资金充裕，部分从住宅市场出来的投资者将资金投进商业市场。
根据汉宇地产对全市商业成交情况分析，近郊主题性专业市场由于成长潜力大、投资门槛低受到多数中小投资者青睐。今年前9个月，商业楼盘成交的前十名全部为外环外区域的主题性专业市场，比如南汇迪士尼板块的两港装饰城、奉贤的农产品贸易市场、航头的亿联家居城等，主力成交面积30—100平方米之间。以套数两港装饰城为例，今年以来已经成交近2000套，100万以内的总价让中小投资者颇为青睐。
不过，上海中原商铺部高级总监陶翃告诉记者，商业地产投资思路与住宅项目完全不同，投资回报周期、市场交易税费、资金投入量都有不同程度的差异，且需要一定的培育期。由于交易税费较高（至少是部分的30%—60%），因此很少有投资者在购入2、3年后就转手卖出。从投资回报来看，一般成熟的商业项目投资在5%—8%，预计10-20年才能收回成本，一般年幅度在10%左右，这些都与投资住宅地产完全不同。尤其对于习惯于购入住宅物业2-3年后增值就能超过50%的投资者来说，商业项目需要长期培育才能释放价值，投资前须有资金和心理上的多重准备。
海外置业供需两旺
也有迹象显示，在“限购令”等一系列调控政策的影响下，不少内地投资者正纷纷转战海外地产投资市场。在发现中国内地市场强大的购买力和投资需求后，海外楼盘来沪推介叫卖的也比比皆是。
上周，马来西亚吉隆坡一豪宅项目来沪叫卖。似乎是针对目前国内房贷越收越紧的政策现状，马来西亚高达七成的贷款比例和4.3%的低贷款利率成为该项目的一大卖点。而几乎同时来沪推介的还有泰国普吉岛乐古浪豪华阁楼公寓项目，也把1-5年内多种灵活付款方式和4%-6%的年投资作为卖点。
中国买家雄厚的资金实力和旺盛的投资需求是这些海外项目前来卖力吆喝的重要原因。据高力国际的调查显示，近年来许多富裕的中国内地买家积极寻找海外投资。在加拿大华人聚集地温哥华市西区（Vancouver West）与列志文市(Richmond)的房地产市场，内地买家占有相当大的比重。在过去的几年里，加拿大的购房群体发生了明显的变化，中国内地的买家已经成为加拿大房地产买卖的生力军。另一方面，由于市场需求扩大，加拿大房地产开发商对楼市也从上一季度的“谨慎”转变为相对乐观的态度。
高力国际的研究数据显示，目前在温哥华，有40%-50％的中国内地购房者选择了预售项目，还有更高比例的购房者倾向于温哥华高价位的独立屋。而多伦多是加拿大目前的公寓市场，有超过300个预售和不同阶段的建设项目。中国内地购房者对新公寓开盘特别热衷，而多伦多公寓市场也成为他们的。此外，公寓的价格平均低于独立屋，因此购房者更易进入公寓市场。再加上加拿大强大的租赁市场，确保了其投资的稳定性。
目前不少国家的房地产市场处在价格周期的相对底部，这对投资者来说的确是一个入市的很好机会。但海外置业不同于国内置业，还存在诸多不可控因素。
据记者了解，汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，起起伏伏，贷款人会面临还贷金额的不确定性。除此之外，海外置业除购房款和一些手续费、律师费、中介费等常见支出外，置业者还要弄清楚购房后每年支付的各项税费，包括房产税、土地增值税、物业费等，也就是房屋的持有成本。在很多国家，持有环节的税收相当高，这是海外置业必须考虑的购房成本。此外，对于不少承诺的海外项目，置业者也须慎重考虑。
投资客抬高挂牌价 置换客猛砍房主30万
“沪12条”出台后，短短一星期，市场观望情绪变浓。据上海中原240余家门店的抽样调查显示，目前二手房带看量下降20%~30%，细则出台后的一周成交量相比“十一黄金周”下滑20%左右。业内人士称，“沪12条”吓跑了部分投资客，短期内会造成二手房市场交易量萎缩，其价格在未来有一定的下滑空间。
直“砍”房主30万元
“自细则出台后，很多投资客消失了。”上海中原松江新城分行经理王博说，从9月份起到细则出台前，该区域二手房成交较为活跃，投资客频频出手。从分行的客户类型看，9月份投资客占到总客户的20%-30%，其中福建投资客占到总投资客的30%左右，但这一情况到细则出台后就变了。
“10月4日接待了一个来自福建的投资客，她看中松江新城区域内的一套别墅；10月5日她带着妹妹复看，她妹妹也看中了该小区的别墅，决定也购买一套与姐姐比邻而居，姐妹俩商量10月10日来签订合同。但当业务员10日联系她们时，姐妹俩都表示最近细则出台，想等等看未来的市场反应如何再做决定。”王博说。
与此同时，近期古北板块内的部分投资型房主却因为细则出台而抬高挂牌价，打算“放手一搏”以套现撤离本地楼市。
上海中原新古北二店分行经理曾力力介绍，他接触的一个房主，手上有一套华丽家族190多平方米的物业，“沪12条”出台前他的挂牌价为980万元，11日曾经理带客户看房时，房东表示他要将房价提到1028万元。
“像这样准备‘再捞一笔’的房主不在少数，他们多为投资型房主，面对调控细则中对于投资型需求的遏制，让他们对于未来的房产的增值预期有所保留。因此现在索性加价‘最后一搏’，将资金流转向其他的投资渠道或其他区域的房产市场，如外省市的房产市场、海外楼市，甚至股市都成为了他们未来的投资打算。”曾力力说。
相较于“抬高挂牌价”，一些欲购置中高档物业的置换型客户则用“下狠手砍价”的方式应对。
上海中原徐家汇分行近期有一个带看案例：10月国庆期间置换客林姓男士在分行业务员的安排下，看中一套永业公寓的物业。开始很好商量的他，在细则出台后，直“砍”房主30万元。林表示，现在政策“接踵而来”，市场不明朗，而他又仅有一次新购机会，索性砍多点。若房主接招，他就买，若房主不接，他也无所谓。
“仅有一次”的新购机会
至于刚性需求，中介方面反馈，刚性需求集中区域在“沪12条”的带动下，成交量、带看量都出现了一定的萎缩。“问的多，看的少”，成了不少刚性需求客户的普遍态度。
据上海中原副总经理陈宇珏透露，“限购令”的出台束缚了很多置换客的购买需求。原本对于置换客来说，孩子即将入学，老人的年纪越来越大，需要购买，或是给老人单独购置一套房子居住，“限购令”出台让他们不得不“慎重决定”，生怕把这“仅有”的购房机会给浪费。
在春申板块的上海中原区域经理盛宝玉深有感触。她说，目前细则出台直接导致了板块内置换客户的成交意愿下降，对于目前“仅有一次”的新购机会都倍加珍惜。
对目前市场反应，陈宇珏表示，“沪12条”的出台，从短期看会造成二手房市场交易量的萎缩，以全市的二手房成交均价来看，未来也有一定的下滑空间，但是不同区域实际情况也会有所不同，如中心城区的豪宅价格下调的可能性就不大。同时，在信贷政策的收紧下，房地产杠杆效应逐渐丧失，不少带有投资意向的需求将会被抑制。从长期看，房产市场的需求结构将出现一定变化，尤其是此次细则中有关土地增值税方面的条款，将对供应层面有直接的影响。
社科院专家：投资客 别指望房价再度失控飙涨
（来源：每日经济新闻）
8月楼市回暖。京沪深穗等一线城市楼市成交量大增，价格一下子回弹至调控前。房价是否会再度出现失控飙涨？我认为是小概率事件。因为在今年9月份之后，商品房供应量将大幅增加，供应量的增加将会持续6到8个月的时间，也就是说，商品房供应高峰期会持续到2011年年中。
4月中旬以来，楼市调控政策出台不可谓不密集，而且很多过去被认为是“深水炸弹”的政策（如房产税）都被反复拿出来吹风，以求改变市场的预期。从实际操作看，限制二套房贷款、闲置地处理到银行压力测试，也从未停止。但事实上，光是口头上的政策维系不了多久，换个角度看，雷声大雨点小就成了惯例。
比如预征土地增值税大多没有落到实处，推广预售款第三方监管也有待时日。我们看数据，占房地产开发商整体资金来源一半以上的国内贷款及自筹资金在下降，从去年年初的64%下降至今年6月底的56%；而购房定金、预付款及个人住房贷款则在上升，从去年年初的28%上升至今年6月底的37%。房地产开发商逐渐把定金、预付款及个人住房贷款作为他们开发投资的主要资金来源，这又再次间接地加重了开发商对银行资金的依赖。
谁都明白，当下之情景，如果真正预售款受限，对于资金链紧张的开发商将是沉重的打击，直接效果是逼迫开放商降价放货。显然，宏观决策者还没有下定全面收缩货币的决心。
多年的货币超发所产生的累积效应已在经济体中发酵。当真实的消费物价早就高于一年期储户存款利率 （失真的CPI也已 过了数月），储户发现自己已经陷于对通胀的恐惧和对高回报的贪欲之间。楼市的泡沫被他们恐惧的购买力托起。
中国超发的货币到底有多少呢？2003年~2009年，中国央行资产从5万亿涨到24万亿，广义货币从18万亿涨到67万亿 （超过美国的8.8万亿美元，成为全球的，而中国的GDP只有美国的1/3），中国银行资产从23万亿涨到88万亿。而同期实体财富增长所能解释的是多少呢？名义GDP只涨了1.83倍！
过去十年，中国滞后6个月的M1增速与当期CPI被发现具有高度的同步性。当M1增速突破20%以后，随后都出现了CPI快速上涨，2004年如此，2008年亦如此。但是当2009年末，M1增速接近40%之后，6个月过去了，CPI依然在3%左右弱势徘徊。我们也不知道，从2008年到现在不到3年时间，中国的经济结构发生了什么实质性的重大变化，以至于使得这一的数据关系在尺度上大大地缩了一号。
光靠数据粉饰只会不断加深家庭对于通胀的恐惧，还不如一次性把真实情况告诉他们，然后把政府的决心也告诉他们，这样盲动反而会逐步消失，通胀的预期反而会下降。
宏观操作者心里是清楚的，他们都知道问题的症结所在。央行行长周小川近期表示，中央银行保持对利差的适当管理，将有利于调节银行业对实体经济提供服务的积极性。我解读为，这是存款利息率放松管制或行浮动的信号。如真如此，中国的长期利率或会走上缓步上抬的轨道。
这是抑制资产泡沫的根本。负利率本质上是一个资金价格被扭曲（资金成本过低）的结构性缺陷，加息旨在改变企业和家庭预期和行为，将消费者和投资者从非理性的马车上拉下来。如此货币乘数下来，货币扩张就得以抑制。
由于结构性改革的迟缓和汇率改革的失措，自2003年以来，中国经济一直被动注入货币。毫无疑问，外汇占款是货币供给的主水泵。
最近，央行两位副行长连发7文阐述人民币汇率机制改革的重要性。罕见。
简单地想，把名义汇率升上去，将大口径改成小口径不就可以了吗？原来进来1个美元要投放6.8个人民币的水，现在改成小口径，进一个美元，只放5个人民币的水。这是最直接的想法，可名义汇率改变的过程以及改变之后，经济中所产生的“化学反应”可能远比这个想法复杂得多。
我们应该多想想，水为什么老往里面流，而不要老惦记着水管子的口径。为何我们面临如此大的压力，因为中国经济在刺激药物效应下超高速增长，问题还是在内部。若真能下决心将速度减下来，你看看钱还往里面跑吗？
不管怎样，国家外管局已经开始出招，是减少基础货币投放的重要努力。从10月1日开始，京、粤、鲁、苏四地不必强制结汇，可以将出口收入存放到境外。这就意味着，这部分外汇不再强迫转为央行的基础货币，央行可以直接从源头上减少货币发放量。这部分资金量不少，因为2009年上述四省（市）出口额约占的57%。当然，目前只是某些企业的试点，并且试点企业存放境外出口收入的年度总额不得超过其上年度出口收入总额的一定比例，主动权控制还在央行手中，什么时候想增加发放量，收紧一些就行。
人民币基础发放若真紧缩，将深度影响中国房地产市场，别指望中国楼市再度失控飙涨，这一点已经成为宏观决策者的共识。我想，随着时间的推移，市场的投资者也会逐步清醒。
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来源：楚天金报
房贷新政的实行，斩断了炒房者的资金链，一部分投机、投资性购房行为得到抑制。而随着新政效力的不断渗透，各种对策也接踵而来。一些中介机构找到“新商机”，帮助投资客“借道”消费贷款“曲线”买房，从中赚取高额。
日前，银监会再次建议商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，而且还要求进行新一轮压力测试，将房贷下跌60%的恶劣情况纳入考虑，这一重磅消息令之前关于“政府有意放宽第三套房贷”的流言不攻自破。
虽然房贷政策看似更紧，而事实上，“关上一扇门，留出一扇窗”的情况仍有发生。部分中介公司和客户“合谋”，仍能在不明显违规的前提下，利用五花八门的个贷手段“轻松”得到房贷资金，其中，个人房产抵押消费贷款就成为购房者“曲线买房”的方式。
房贷政策仍从紧
自京沪深杭第三套房贷叫停，武汉第三套房贷也全面收紧，据记者了解，本地第三套房贷虽然没有“一刀切”，但在实际操作上，几家银行已经暂停了第三套房贷的申请。
中国银行武昌某支行的个贷人士透露，“第三套房房贷基本不做了”。民生银行、中信银行和兴业银行等也表示，目前暂不接受第三套房房贷申请。
其他仍在发放三套房贷的银行也都纷纷提高了门槛。招行、建行、交行的一些支行，对三套房贷的要求为首付5.5—6成，利率提高1.15—1.2倍，并且要层层审批。建行中南路某支行告诉记者，眼下，第三套房贷的利率要上浮20%，年利率达到7.128%，“贷款成本比较高”。
三套房贷被限制或提高门槛，那么是否意味着投资人无法从银行途径获得买房资金呢？
实际上并非如此。严格的房贷政策，仍没有堵住各种擦边通道，记者发现，即使没有通过熟人，没有委托业内关系，也能从银行获得各种变相房贷，这其中，有中介、担保公司多种机构“齐心协力”地主动提供帮助，完成房贷的曲线套取。
记者发现，个人抵押消费贷款是“主流方式”。购房者通过申请银行的个人消费贷款业务，“偷梁换柱”，投资于房产，让个人房产抵押消费贷款成为部分炒房者获取银行信贷的另一通道。“利用个人房屋抵押消费贷款，比按揭贷款更优惠。”武昌某房屋中介公司业务员告诉记者：“现在二套房、三套房按揭贷款首付都必须5成以上，利率也至少上浮10%，而用房屋抵押消费贷款，可以做到首付3-4成，利率也可以是基准利率。”
老李的“曲线贷款”
老李名下已有两套房产，最近他又谈下一单“生意”，有人愿意以70万元的低价出售城中心一套110平方米的房子。然而，中介告诉他，首付至少35万元，利率至少要上浮15%。
老李有些犹豫。中介又立马出主意说：“如果手头资金不够，你可以名下一套房产作为抵押，以个人消费贷款的名义向银行申请贷款，可以贷到房产评估价的七成，而且利率也低，按基准利率算，贷款期限最长的有15年。”
经“高人”这么一点拨，老李觉得可行。几经挑选，老李觉得某银行的“房抵贷”产品，刚好适用。该行信贷专员告诉他，“房抵贷”产品需要用借款人本人已拥有的房屋作为抵押，贷款额度为抵押物的70%。贷款期限最长可以到15年，而利率比第二套房利率更低，只需基准利率。
于是，他以装修的名义，向银行申请住房抵押消费贷款。在老李为自己“瞒天过海”沾沾自喜时，银行客户经理又给他出了道难题。“我们要掌握贷款资金流向，需要提供装修合同、装修发票和装修材料详单等，而且我们会把款项直接打给装修公司。”
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老李将难题抛给了中介，中介一听，告诉老李说：“我们有些熟悉的装修公司，只要支付一定费用作为通道费，保证装修公司把钱打入您账户。如果您在装修公司有熟人，也可自己操作。”
经过一番周折，老李将手中一套200平米的房屋作为抵押，申请到了60万元消费贷款，加上手头10万元，一次性付清了第三套房房款。也就是说，他以首付10万元，基准利率的条件买到第三套房。
听了老李的故事，记者也以购房者身份来到该中介，并表示手头已有一套房产，而且没有还清，不能抵押，现在想买第二套房，但首付不够，估计只能有三成，看有没有办法？
中介立刻致电给担保公司，随后告诉记者：“可以包装，不过手续费比较高。”
“如果你可以向朋友借款，就用自筹资金把房一次性付款买下来，然后我们帮你去银行把这套新房做抵押消费贷款，可以贷评估价的7成，放款后，就能还清借来的钱。我们在当中抽取3%的手续费，这里面包括了假合同的包装费、通过第三方的走账费还有假担保的收费等好几项成本；如果你自筹资金不够，我们有垫资服务，一个月内办下贷款，垫资费一般是5%。”“可以给你算一笔账，二套房利率上浮1.1倍，假设贷款70万元，15年还清，要支付利息39.9万元；如果用我们包装的消费贷款，利率不用上浮，可以省4-5万元利息，正好可以抵消垫资费和。你得到的好处就是，以三成的首付买下第二套房。”“用这种方式办第二套、第三套房的优惠很大，尤其是第三套房，首付可以做到3成，利率为基准利率，虽然手续费比较高，但相比第三套房动辄上浮20%的利率，还是划算的。”该业务员说。
银行有意收紧消费贷款
“曲线贷款”成为中介短时间谋求暴利的新噱头，投资客又找到投资房产的资金来源，在逃避监管的同时，也放大了商业银行的信贷风险。同时，在银行加杠杆的资金支持下，抑制房价过快上涨的政策初衷将可能打折扣。
某股份制银行的客户经理坦言，这种变相贷款是当下房贷政策的漏洞之一。部分银行业务人员为提高自身业绩争取客户，在审核方面相对宽松，银行对贷款的使用流向并未严格监管，消费贷就有可能成为炒房客用于购置多套房的还贷资金，给资金流入楼市制造了机会。
据人民银行的数据统计，截至7月末，武汉地区人民币个人消费贷款余额为1114.28亿元，比上月增加12.5亿元。
不过，记者注意到，部分银行也在有意收紧个人房屋抵押消费贷款业务。“以前20年以内的房屋都可做抵押，现在基本都规定在10-15年内。”某股份制银行人士告诉记者：“在贷款利率上，也从原来的基准利率，改为上浮20%。”
“而且这种曲线贷款的方式，对客户来说也有一定风险。银行在抵押放款后，对借款人贷款用途还进行复查，如果购房者做假被银行发现，除了追回贷款，还会在申请人的个人征信上记下重重的一笔。此外，就算贷款成功，消费贷款的期限最长15年，月供压力很大，还不如选择正常的按揭贷款。”该银行人士说。
今日话题：调控进入深水区 三套房贷风波岛城楼市影响几何？
编者按：在此次房地产新政调控中，三套房贷的政策可谓是最混乱的了。从一开始出台的不明确就预示了它在今后的实施中阻碍重重，效果无力。认定标准不明、银行执行不力，开发商想尽对策打"擦边球"，让广大购房者看得云里雾里。每当有“三套房贷”的消息出来，总会经历一个固定模式：政策模糊出台——银行各行其道——开发商打“擦边球”——购房者陷入观望——最终不了了之。
近日，据说京沪杭深等地已经叫停了三套房贷业务，三套房贷政策的实施似乎要逐步展开了，这次的风暴，是“狼来了”的惯例还是“真吃人”的结局？本期的今日话题，我们一起来看看这次“三套房贷”的“谎言”可不可信？
三套房贷风波又起？
京沪深杭全面叫停第三套房贷 房价将跌50%? 来源：信息时报
日前有消息称，银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。随后银监会在其官方网站公布了有关负责人就此传闻的答记者问。不过，据四城市当地媒体的报道显示，目前京沪深杭等地银行已全面叫停第三套房贷。
近日，《北京日报》记者走访了北京多家商业银行发现，个别对第三套房贷发放仍可“网开一面”的银行网点，目前已全部停办。据一位银行业内人士透露，由于接到银监会的口头通知要求严格执行第三套房贷政策，银行方面已紧急下令“一刀切”叫停第三套房贷。 》》》详情
岛城三套房贷生存艰难 部分银行可办但贷款利率高 来源：半岛都市报
日前有消息称，中国银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷 。据媒体报道 ，目前北京各银行已全面停止三套房贷 ，上海、深圳的绝大多数银行也已暂停三套房贷。9日，记者采访了解到岛城仍有多家银行在“有选择性”地受理三套房贷 ，但业务量非常少，甚至有银行再度提高三套房首付和利率，岛城三套房贷面临“生存危机”。
7月初，有银行改变了此前“原则上暂停发放三套房贷”的做法，重新开闸。据了解，建行 、华夏银行、深发展等银行的青岛分行都在此列。 9日，记者采访了解到，目前工行 、华夏等银行的第三套房贷业务仍在进行。“现在听说了国家要严控三套房贷的消息，但那是针对北京、上海等一线城市，青岛并不在此列，所以三套房贷目前仍可办理。”》》》详情
业内人士称：暂停三套房贷对楼市冲击较大 来源：房天下博客
记者昨日还从华燕集团房盟中国事业部总经理韩建君处获悉，目前上海各家商业银行通过窗口指导的方式，陆续暂停三套房的贷款业务。据韩建君介绍，目前上海的外资银行已全面暂停三套房贷业务。
赵炜认为，暂停三套房贷对楼市冲击较大，预计8月楼市交易量会跌入谷底。戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏则认为，暂停三套房贷对高档房市场的影响并不大。“高档房买家的融资渠道相对较多，对银行贷款并不非常依赖。他们贷款往往是为了不占用太多流动资金，借款年限也不会太长。而且就算个贷收紧，他们也可以利用公司平台进行融资。”伍惠敏表示。 》》》更多
打"擦边球"三套房贷款 "借道"酒店式公寓项目 来源：每日经济新闻
日前，住建部专家在公开场合对坊间流传的“三套房贷松动”的消息做出了否认，而各家银行也纷纷表示，将按照中央精神贯彻楼控措施，对个人住房贷款进行严格限制。然而《每日经济新闻》记者却获悉北京市个人仍然可以“借道”酒店式公寓项目投资三套乃至多套住房。》》》更多
央视5地调查:部分银行第三套房贷从未停止过 来源：央视
记者分赴一线二线城市,调查五城市三套房贷现状,国家三令五申严控第三套房贷,上海、杭州执行的究竟怎样？记者调查发现,第三套房贷竟从未停止过,原因就是“这些地区的房价从未上升过快、从未过热？”央视财经频道再问房价! 》》》详情
住建部官员称第三套房不放贷政策可能将取消 来源：中国新闻网
住建部官员称，无当地社保证明者限制购房数量政策也可能取消
影响了中国今年上半年楼市的房产新政，是否将会退出？昨日中信银行私人银行投资者俱乐部在深圳举行的成立仪式上，住房和城乡建设部政策研究部主任、中国社会院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹分析说，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出，而土地出让制度、保障房建设等仍将深化，不会轻易退出。》》》详情
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