[摘要] 前三季度，青岛市区供地量屈指可数，以即墨、胶州为首的周边区域成为土地市场主力军。进入10月份，青岛市区走出“冰点“，逐渐成为土地市场主角，市北区和城阳区占据了土地供应的绝大部分，几乎一周出一篇土地出让公告，推地脚步根本停不下来！
在2014年房地产市场冷清的大背景下，开发商在拿地的时候也是顾虑重重，倘若竞得地块不够优良，则会导致日后开发难度加大，未来潜力也会贬值。前三季度，青岛市区供地量屈指可数，以即墨、胶州为首的周边区域成为土地市场主力军。
2014第三季度青岛土地市场各区域成交数据图
进入10月份，青岛市区走出“冰点“，逐渐成为土地市场主角，市北区和城阳区占据了土地供应的绝大部分，几乎一周出一篇土地出让公告，推地脚步根本停不下来！
海岸路22号乙地块详细信息
10月6日，崂山区24万㎡超巨幅地块成功拍卖 总价15.66亿；10月14日，万科11.2亿元拿下世园板块三宗地块，10月17日又与城捷公司联合竞得城阳街道住宅用地；10月22日，曾流拍过的棘洪滩街道地块找到东家；10月24日上午，位于CBD片区、新都心片区与老牌辽宁路商圈附近的三幅黄金地块已经成功拍卖，土地面积共计23198.9㎡，规划建筑面积达89077㎡，成交总价约3.77亿元。
抚顺支路、瑞海北路地块详细信息
下周，青岛土地市场即将迎来一大波拍地热潮，11月5日、6日、7日，连续三天将举行四场拍卖会，其中市北区海岸路22号乙为国棉二厂搬迁地块，将于6日拍卖。11月11日，市北区抚顺支路片区和欢乐滨海城瑞海北路地块也将走上拍卖台寻求买家。可见随着政府救市措施的升级，青岛四季度土地供应情况开始好转。
国棉二厂搬迁地块7.4亿起拍 或成新“地王”
针对市北区即将上市的三幅地块，房天下进行了实地探访。市北区海岸路22号乙是由原青岛国棉二厂老企业搬迁后腾出的地块，将于11月6日拍卖。笔者在现场看到，该地块目前已是净地，周边有成熟社区海岸馨园、海岸阳光、兴隆家园等，在售的联城海岸锦城17110元/平方米[市北]联城海岸锦城85套在售锦绣园均价在12000元/平左右。临近青岛党史纪念馆，人文气息浓厚，距离海云庵仅5。
国棉二厂搬迁地块及周边配套
拍卖地块总面积70756.4㎡，约合93.7亩，包括8308.9㎡的划拨保障房用地和62447.5㎡的出让商住用地。其中，配建公共租赁住房面积不少于23265平方米，配建套数不少于388套。同时该地块还需配建人才公寓，人才公寓土地面积为16617.9㎡。起始楼面地价4245元/㎡，起拍总价超过7.4亿元。
该地块临近环湾高速、青岛港以及青岛发电厂，由于规划配建人才公寓和公共租赁住房，其开发上受到一定制约。该地块起拍价已经处于一个较高位置，不过能否超过上半年的瑞安路20号、22号成为新的“地王”，还需静观拍卖结果。
理工大北侧地块上市 地价高达5220堪称最贵
市北区抚顺支路片区地块是一宗住宅兼商业地块，笔者在现场看到，该地块位于市北区抚顺支路的合围区域，西、北两边临近抚顺支路，东边靠近山东路，南边靠近抚顺路，与青岛理工大学相邻。周边基本都是建于上世纪90年代的老式居民区，附近配套有抚顺路批发市场、海泊桥早市，鞍山路一小、重庆路二小，以及海慈医院、传染病医院等，生活非常便利，地段价值高。
抚顺支路片区地块及周边配套
该地块将于11月11日拍卖，出让土地面积11953.1㎡，约合17.93亩，面积并不算大；规划建筑总面积15539㎡，商业比例不到8%，比较符合大部分开发商的拿地要求。但其起始楼面地价达到5220元/㎡，是今年市北区招拍挂市场上出让的起始楼面地价的地块。
该地块能有5220元/㎡的起始楼面地价并不意外，其所处的位置就是一个高价地频出的区域。2013年，附近的抚顺路19号商业地块被中铁十局以6193元/㎡的楼面地价竞得；2012年，万科和银盛泰联合以5150元/㎡的楼面地价拿下附近的山东路171号商业兼住宅地块，即现在的山东路万科中心项目；而在更早之前，位于该地块东北位置的裕龙檀顶山21172元/平方米[市北]裕龙檀顶山23套在售项目的楼面地价也达到了4550元/㎡。目前，在售楼盘万科大学里27841元/平方米[市北]万科大学里0套在售均价在18000左右，裕龙潭顶山均价12700元/㎡。
欢乐滨海城商业地块拍卖 起始总价近2亿
10月16日，市北区公告出让欢乐滨海城区域内瑞海北路9号、11号、21号及西侧（C-5-06）地块。该地块规划为批发零售用地，土地面积63687.4㎡，约合95.53亩，规划建筑面积57318.7㎡，起始楼面地价3475元/㎡，起始总价近2亿元。
瑞海北路地块及周边配套
在现场看到，该地块位于欢乐滨海城南部，西边紧靠胶州湾。目前，欢乐滨海城区域内已经有保利香槟国际、绿地新里海德公馆、温莎郡20264元/平方米[市北]温莎郡24套在售等新建楼盘，基本都是住宅项目，未来将容纳庞大的居住人群，商业配套则较为稀缺，该地块将作为欢乐滨海城的商业配套部分。
短期来看，目前欢乐滨海城区域尚未形成成熟的居住区，缺乏消费客群，同时存在交通不便、配套缺乏等问题。不过放眼长远，作为欢乐滨海城的大型商业设施，依托周边未来形成的大型居住区，其商业发展潜力颇高。
城阳区10月放地近千亩
据统计，截至目前，城阳区在10月份已经有9宗土地供应且颇为大气，总面积超过960亩，其中包括4宗百亩以上的大地块。在土地用途上，住宅和商业各有侧重。
位于青威路西、崇阳路北的两宗土地面积分别为18299㎡和55402㎡，总面积约110亩，规划总建面超过10万平，总价超过1.6亿元。
青威路西、崇阳路北地块大致位置
位于瑞阳路北、田旺路西的两宗商业兼住宅用地的土地面积都超过了7.6万㎡，规划总建面近28万平，都以商业为主，总价超过2.4亿元。
位于瑞阳路北侧、荟城路西侧的两宗土地均以商业为主，面积分别为212亩和230亩，是9宗地中面积的两宗，每宗地的规划建筑面积都超过了26万平，总价超过4.3亿元。
位于春阳路北、田旺路东的三宗土地以住宅为主，总面积116382㎡，约合174亩，规划总建面超过23万平，其中包括两宗纯住宅用地，总价近2.7亿元。
据业内分析，城阳区即将拍卖的9宗地中有7宗已经名花有主，仅剩位于青威路西、崇阳路北的两宗商住用地尚未发现被预定。从位置上看，这两宗地是城阳区拍卖的9宗地中的，位于城阳城中心板块核心地段，除西南方向靠近住宅小区外，其余方向全都靠近道路，交通便利；临近城阳四中、大北曲商圈、城阳区人民医院等，配套完善，有望在11月5日的拍卖会上引发一场“抢地大战”。
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