[摘要] 自2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。
7月31日，青岛国土和房屋管理局召开发布会，会上宣布：为支持刚性需求，稳控房价水平，降低库存幅度，逐步回归市场,促进我市房地产市场持续平稳、健康发展，我局报经市政府同意，自2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。
青岛限购松绑背景分析
与其他放松限购城市类似，2014上半年青岛楼市冷清。据青岛房天下数据监控中心统计，2014年上半年青岛新建住宅成交37749套，同比去年下降近30.52%。与此同时，二手房市场同样“遇冷”，上半年全市共成交12008套，较去年同期21013套，成交量下降近42.8%。
（来源：城市信报）数据显示，岛城限购三年多以来，市南区、超高层、300㎡以上户型三类房源受影响，其中很多成为卖不动的“蜗牛盘”。实际上，这几年是岛城房价涨幅较大的时期，万元线一路北上，在今年5月已经越过李村公园。
1 限购限住了谁？外地土豪望房兴叹
有数据平台发布的数据显示，从青岛市商品住宅可售存量年度走势来看，除2009年因成交大增导致存量略降外，近几年来青岛商品住宅存量一直在上升，2011年是调控后的个整年，存量上升了80%，2013年是调控后的第三年，市场对政策的敏感度降低，开发商和刚需纷纷入市，市场存量仅上升5% 。限购实行一年后，政策威力仍然强大，2012年新增房源主要集中在原胶南、胶州、城阳，未限购的近郊区为全市商品住宅市场热点区域，当年全市商品住宅去化周期为15个月，同比减少5个月。市南区去化压力，达30个月，李沧、城阳、平度、高新区去化压力相对较少。300㎡以上大户型去化最慢，需47个月，80㎡～90㎡去化最快，仅9个月。超高层房源去化最慢，达37个月，其次为别墅，而其余房源的去化周期基本在15个月左右。
在楼市成交呈现罕见火爆的2013年，市南区、超高层、大户型仍然是最难卖的。“这当然不是偶然的，可以说与限购政策息息相关。”有业内人士分析说，以市南海景房为例，本身目标客户群就有限，主要购买者是外地“土豪”，他们身价一般在几千万元甚至上亿元。“虽然‘土豪’绕开限购政策很容易，但限购政策始终会给他们带来心理阴影，令他们望房兴叹。”
“这些人顶多买一套，根本不会把户口迁移过来再买一套。”业内人士说，“市南高端楼盘总价这么高，买的人少了，很多成了去化缓慢的‘蜗牛盘’。”
2 限购三年房价涨得快，万元线已过李村公园
根据相关数据平台的统计，截止到2012年底，青岛存量房源主要集中在原胶南、胶州、即墨、黄岛和城阳；未限购的且与青岛市区近的近郊区为全市商品住宅市场存量增长最快的区域，存量占比较去年增加了7个百分点，其它区域占比均较限购年有所下降。
某不动产青岛区域总经理孙杰指出，经过2008年调整之后，有了两年的房价报复性上涨，2011年限购政策出台后，抑制了房价过快上涨，但从范围来说，涨幅仍然不小。刚需置业者的目光则一路向北 ，让李沧区成为“刚需集中营”。“沿着地铁线往北 ，首付越少、能负担的贷款越少，你就得越远离前海一线。”孙杰说，限购政策只能抑制投机性需求 ，但青岛每年外来人口几乎增长10万，刚需一族和改善群体人数众多，使得在房价高居不下的情况下仍继续上涨。
记者注意到，这些房产单价万元的分界线不断北移，2011年还停留在老四方和李沧区的交界处，由于限购等调控政策得到严格执行，万元线在一年内没挪动。然而，经历了去年的疯狂成交之后，万元线大跨步北上。今年5月份虎山路小学附近一楼盘主打小户型热卖之后，万元线越过了李村公园，直逼有着“李沧区香港中路”之称的金水路。
3 去年限购引发假离婚潮，今年成摆设？
青岛限购政策这三年没有多少变化，执行却由紧趋松。在去年2月份“新国五条”出台后，出现性的“抢房”现象，夫妻通过假离婚规避限购。市民胡先生和妻子名下各有一套70平方米的小套二，去年10月份孩子出生，要让父母搬来一起住照顾孩子，想换套大一点儿的套三，不得不以假离婚的形式购房。
业内人士认为，去年之所以成交火爆，主要原因除了“新国五条”引发的连锁反应，还有就是限购政策执行前两年压抑了太多的需求。“一开始大家可能没找到政策的漏洞，钻空子的方法不够普及，许多人也没有那么大的购房积极性。但去年‘新国五条’一出，引发了市场的恐慌，而且去年商品房供应量上去了，使得被压抑的需求集中爆发。去年卓越一路低价跑量，中海国际社区17076元/平方米[李沧]中海国际社区36套在售定位刚需快销，还有很多改善项目入市，购房者冲破限购的动力很强，限购根本卡不住。”
多名岛城二手房经纪人透露，现在只是办理纳税证明暂时有点儿困难，但补齐一年社保还是很简单的。“现在对假离婚查得没那么严了。是不是离了婚，房管部门又没有和人社局联网，也不会去人社局查证。”一家房产中介加盟店的谢店长说，“只要证明别弄得太假就行。限购渐渐成了摆设，倒是解决了一些从事代理的人就业问题。”
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