[摘要] 开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……近段时间，三四线城市楼市再次被推到风口浪尖，“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等呛声不绝于耳。一些城市楼市遇冷，是普遍现象还是个别地方？是拐点将至还是阶段性问题？而实际上，当前的中国楼市确实有些“不妙”。
分析
楼市走向有分化 调控不宜“一刀切”
与前几年的“一片普涨”相比，近一年间各地楼市走向出现分化趋势。无论是销售面积还是成交价格，“同上同下”都已演变为逆向变化，房地产调控不再具备“一刀切”的条件。
统计数据显示，2013年一线城市房价同比涨幅均领先其他城市，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格上涨均超过20％，而武汉、济南、徐州等城市同比涨幅明显落后，温州等城市还出现房价同比回落。
不仅是房价，在土地供应、销售数量、购买意愿等诸多方面，不同城市之间的差异也在显著拉大。比如在一些三四线城市，随着投资投机需求的逐步“挤出”，和开发商日益严峻的资金压力，楼盘滞销现象严重，泡沫可能率先破灭。
在这样的背景下，没有一套调控“组合拳”可以适用于各个城市。以限购政策为例，有某些城市成交的商品房中，首套房比重已超80％，意味着炒房需求基本被“卡死”，但房价依然持续上涨，表明调控的首要任务是平衡供需。
改变“一刀切”的调控方式，并非意味着在楼市趋冷的地区放松调控，更不是意味着政策转向，而是要在保持房地产调控政策连续性和稳定性的基础上，各地根据实际情况，实施更加精细化的调控手段，在打压各种不合理需求的同时，尽量满足刚性购房者的需求。
改变“北京生病，吃药”的调控模式，也符合市场化的调控方向。去年11月，国务院召开的地方政府职能转变和机构改革工作电视电话会议就指出，“各地情况千差万别，发展很不平衡，必须从实际出发，发挥地方因地制宜管理经济社会的作用”。这对房地产调控也具有现实指导意义。
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