[摘要] 从九月份以来，连续三个月全市住宅月成交量突破万套，青岛楼市由此迈入一个“旺季”。在成交活跃的同时，全市住宅存量却“越卖越多”，已达到122970余套。在2013年最顶盛的三个月楼市旺季，市场的真相是供大于求，这确实是楼市的“尴尬”。
从九月份以来，连续三个月全市住宅月成交量突破万套，青岛楼市由此迈入一个“旺季”。在成交活跃的同时，全市住宅存量却“越卖越多”，已达到122970余套。在2013年最顶盛的三个月楼市旺季，市场的真相是供大于求，这确实是楼市的“尴尬”。
12月首周成交“减速”
根据银海世邦市场研究中心提供的数据显示，11月份成交量处于高位，全市住宅共计成交13102套、约132.50万平方米，成交面积较10月份小幅上升1.4%，较去年同期上升11.2%。成交房源仍主要集中在60-120平方米面积区间，其中60-90平方米成交套数占总量的45.2%，说明刚需在市场中的份额；90-120平方米面积区间成交套数占比为32.9%，说明首改及部分改善需求是市场的第二主力。
进入12月首周，全市共成交住宅2201套，较前一周大幅下跌了28.7%，但客观上讲，这一成交数据反映出市场仍较为“景气”。
据银海世邦的市场监控来看，成交量“减速”其实提前已有征兆，11月市区入市楼盘开盘销售率大部分均维持在五六成水平，与“日光盘”频出的10月份有天壤之别。如11月中旬，李沧一个之前连续上演“日光盘”的项目加推500余套房源，截至当天上午10时认购约319套，认购率约为60%。这说明11月份市场热度在减弱。
存量高升，售楼处里“冷却“得快
根据银海世邦市场研究中心统计，11月份，众多新房源的集中入市使得全市住宅新增量达15771套，当月新增供量虽较10月份大幅下降，但仍位居年内第二高位。除市南区外全市其它区市均有新房源入市，黄岛区、胶州市、李沧区、平度市、城阳区住宅新增面积超过20万平方米，市北区、即墨市、高新区住宅新增面积也在10万平方米以上。李沧区伟东幸福之城四期湖山美地、中南世纪城、海尔鼎世华府，平度市三龙—锦绣山庄，高新区世茂公园美地等单个项目住宅新增面积超过5万平方米。
青岛楼市已连续热销三个月，除11月份外，9月份商品住宅成交11700余套，10月份在13100余套，高成交量没换来库存量的快速下降，反之是持续上升。
从8月份以来，住宅供大于求已经是常态化。8月底全市住宅存量约为10900余套，而截至11月30日，全市住宅存量已接近123000套。也就是说，经过三个月的热销，全市住宅存量又多了14000套。存量的上升并非只在近郊区市，如刚需盘集中而且热卖的李沧区，11月底相比8月底，商品住宅存量多了4000套，达到了9700套。
今鹏翔执行总经理 认为，11月份出现高成交，是由于过去三个月销售形势好，延续下来的成交量。从销售现场的反馈看，其实11月份下旬青岛楼市正在快速冷却。
另一个李沧项目的案场经理也持同样的看法。他说，11月下旬该项目到访量减少了一半。
分析出现这种现象有三方面原因，一是今年是刚需大爆发的一年，需求已经有所透支；其次是天气正在转冷；第三方面是前十个月一些项目已经争相开盘，目前缺少市场的热点。旺销楼盘数量少上一个楼市“牛市”出现在2010年10月份到2011年1月份，那时候月成交也是连续突破万套。与此同时，各盘成交量也可圈可点。如在那一期间，海尔山海湾有过月成交过900套的纪录，伟东幸福之城二期、鲁信含章花园出现过月成交600套，鲁商首府这样的高端项目也能卖到月成交过300套。
相比而言，今年11月份，只有卓越蔚蓝群岛和中南世纪城两个项目超过400套，海尔鼎世华府、书香泮城过300套，7个项目过200套，市场平淡，缺乏热销盘。
11月份，李沧区成交量过300套的楼盘只有两个，成交量被众多的楼盘所蚕食。用一位业内人士的话讲，都饿不着，但也吃不太饱。这不仅是李沧，也是青岛多数区域的态势。
自去年以来，中海国际社区一直是持续旺销的项目。10月份，中海国际社区新组团御城新增房源672套，新房源入市并未带动成交量快速上升。从青岛网上房地产成交数据看，10月份成交了144套，11月份仅成交了71套。
在市场压力面前，有的项目在调整策略，伟东幸福之城四期优山美地，11月份新推了200套左右的房源，均价在9000元/平方米以下，产品为低总价的59平方米小套一和90平左右的套二刚需主流产品，优势价格和面积段带动了销售。青岛网上房地产成产数据显示，该项目11月份成交了137套，接近10月份的两倍。
根据银海世邦市场研究中心的预测，12月份各项目推盘力度仍未明显减弱，其中有超过30个项目预计将推出新房源。
认为，相比前三个月，12月份成交量会有所下降，但会高于全年的平均值。一些大公司还要冲击全年任务，一些重点项目也有新房源要推出，有的楼盘也希望赶在春节前快速出货，这使得楼市仍有推盘的动力。（来源房天下博客“废话篓子”）
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