[摘要] 房产税试点的消息还甚嚣尘上，就在业内外都在观望政策变化的时候，7月31日召开的中共中央政治局会议分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，却对房地产调控只字未提，只是提出“促进房地产市场平稳健康发展”的“新八字方针”，这一表态无疑给下半年的政策定下了“平稳”的基调。
房产税试点的消息还甚嚣尘上，就在业内外都在观望政策变化的时候，7月31日召开的中共中央政治局会议分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，却对房地产调控只字未提，只是提出“促进房地产市场平稳健康发展”的“新八字方针”，这一表态无疑给下半年的政策定下了“平稳”的基调。预测起下半年岛城楼市走势，很多业内人士意外的“默契”，即“如果下半年没有新政策出台，市场会呈现出平稳上升的态势”。还有专家认为，房价如果持续上涨，中国经济可能面临衰退。调控房价，必须在土地上做文章。
百余家项目抢占岛城下半年楼市李沧区一马当先
上半年岛城楼市的战火还未平息，下半年精彩大戏已拉开大幕，下半年，岛城共有122家项目将开盘或加推，其中，李沧区以23家一马当先，占据岛城楼市1/5，黄岛和即墨各以18家楼盘紧邻其后，胶州、市北和城阳则分别是16家、14家和13家，通过数据清晰可见郊区因价格相对低廉更受刚需族喜爱。
就整个青岛来说，李沧区世园会、黄岛隧道、胶州湾大桥、即墨蓝色硅谷、青岛市地铁建设等项目的规划和实施对楼市来说是一剂强心针，这些项目的建设无疑会推进岛城楼市的热度，而这些区域内楼市的建设和推出也有利于区域规划和发展，可以预见岛城楼市会保值增值。
通过图表可以清晰看出，岛城房价基本还是保持上升势头，略有波动，主要房价集中在8000-12000元档，8月份均价14947元/平方米。
青岛房地产业内人士张百忍认为，2013年下半年，随着“钱荒”时期到来，地产业将出现“四大降温”：中心城市、一线城市土地市场将明显降温，地王大为减少，三四线城市将出现“卖地难”；楼市成交量将降温，2013年第三季度，银行面临钱荒，将不但收紧开发商的开发贷款，还将收紧按揭贷款。考虑到上半年楼市成交过度，需求已经透支，楼市成交量下半年将明显萎缩；房价降温，2013年中国商品房平均成交价格大约相当于10年前的2.5倍，这种涨幅是以流动性逐年提高为前提的，恰恰在2013年走到了拐点；开发商的开工量将降温，特别是2013年以来“郊区盘”、“度假盘”、 “豪宅盘”的开发量都创出了新高，开发商已经上足了发条。“在‘钱荒’的袭击下，2013年下半年，开发商疯狂开工将难以持续。”
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上半年土地出让暴涨376.3% “大青岛”格局更进一步发展
据中指研究院青岛分院相关数据显示，1-5月青岛各类土地总成交361宗,其中一季度出让土地145宗，而4月、5月出让土地分别为109宗、107宗，较之一季度，二季度的土地市场更活跃。统计显示去年上半年青岛土地成交160宗,今年土地成交量涨幅超过225.6%。2013年1-5月份，青岛土地成交建设用地面积达到1019.18万平方米，规划建筑用地面积达到1295.78万平米，同比去年同期的3443231平米涨幅高达376.3%。分析认为促进今年土地成交猛增的原因有三：其一，由于近半年来销售旺盛，市场存量房猛降，作为房地产市场端的土地交易市场也随之“兴旺”；其二，受到去年万科、保利等大牌房企在青岛取得的成功，更多的房企部署转战青岛楼市；其三，楼市供需矛盾明显，今年出台的“国五条”楼市调控政策明确指出为了抑制房价过快上涨，地方政府将扩大土地供
2013年，“大青岛”格局更进一步发展，青岛城市规划不断向北、向西发展，在土地成交上也呈现出相应的趋势，2013上半年市区土地成交面积位居前3位的区域分别是胶州（102宗地合2898938平米）、新黄岛（97宗地合2324702平米）、即墨市（49宗地合1130646平米），分别占比28.2%，26.9%和13.6%。其中，即墨式微，由去年同期的下滑到第三位。由此也可以看出西海岸出让土地总量占55.1%，占有优势。统计数据显示，供应量较小的三个区域为市南区、崂山区和李沧区。市南出让土地为零，崂山和李沧分别出让土地2宗和3宗。
从各区域土地出让价格来看，新市北区（出让土地均为原四方区）土地出让价格居榜首，为楼面地价3769元/平方米，其次是李沧区楼面地价均价为3152元/平方米，新黄岛区位居第三，楼面地价均价达到1134元/平方米。1-5月新黄岛区共出让土地97宗，共拍出土地总价28亿元，位居总价榜首。（备注，崂山出让两幅用地为地下用地）
值得注意的是，城阳区土地尤其受到开发商青睐。很大一部分原因在于城阳土地价格较为“廉价”，土地均价为745元/平。而城阳房价与很多片区接近，如此低地价对开发商而言更有利可图。今年上半年在城阳拿地的房企包括了首次来青岛“布局”的大牌房企佳兆业、星河湾，以及在青岛十分有经验的房企万科集团，包括银盛泰集团，上半年在城阳“斩获”了三宗土地。
下半年银行流动性紧张 疯狂拿地存风险
随着土地市场逐渐规范化，下半年土地需求也不会出现大爆发的局面。从供地区域来看，市区可出让土地“如数家珍”，基本上也集中在四方区和李沧区，其中四方新都心区域土地更侧重于商服用地。市区土地出让或仍以拆迁改造为主，土地多表现为零散、面积较小，但是由于市区整体宜商宜居、交通便利等特点，土地常以溢价成交。大量土地出让仍然集中在城阳、胶南等地。城阳的白沙河板块、空港新区板块以及惜夏板块近几年发展势头强劲，借由产业地产、养老地产、旅游地产等产业转型，一方面受到了政府的大力扶持，另一方面也吸引特殊群体的购房者“驻足”，在土地出让上更是“大手笔”。老胶南受到与黄岛区合并的利好影响，加快了新城区发展与老城区改造的步伐，出让土地不仅数量庞大、而且土地整体性也较好，房企趋之若鹜。
进入下半年，土地市场虽然不如上半年火爆，但地价依旧火爆。其实自5月份开始，青岛土地市场就一直呈现“边缘化”的趋势，郊区黄金地块持续“走红”，主城区地块则销声匿迹，近2个月时间里仅有崂山区一幅综合地块上市，而7月份市北核心区三地块的连续出让将这一“缄默”打破。其中，位于市北区抚顺路19号地块被中铁十局以底价竞得，更是成为今年的“地王”。以下为7-9月份土地交易详情：
7月份：中联1.57亿竞得崂山热地，将配建138套公租房。崂山区以拍卖方式出让了枣山东路以东、株洲路以南一幅城镇住宅与批发零售、住宅餐饮综合用途地块，地块土地面积16537平方米，总建筑面积61187平方米。除了土地出让部分，还有部分土地划拨配建保障型住房，预计未来将建设公共租赁住房不少于138套。该地块被青岛文张盛地置业有限公司（中联置业集团）以楼面地价2960元/平，总价156664926.4元竞得。
市北区两宗黄金地块。其中，青岛新凯达置业有限公司楼面地价5290元/平、总价6774.37万元竞得一号地块；2号地块被东昊房地产开发公司以及新鹏置业公司联手竞得，竞得价为楼面地价4674元/平，总价10823.41万元。
李沧区、市北区两地块。1号地块位于李沧区九水路以北、郑佛路以东，因无人应价流拍；2号地块位于市北区抚顺路19号，被中铁十局以底价竞得，楼面地价6196元/㎡，总价40213279.2元，成为今年的地王。
8月份：惜福镇热地又底价成交，万海置业拿地布局城阳。青岛万海置业有限公司出手拿下该地块作为企业布局城阳的据点。最终，4号地块以楼面地价1012元/平、总价56974486.8元成交。而1-3号地块均被雨润物流集团拿下。4号地块位于城阳区惜福镇街道黄家营社区、空港路北侧；土地面积34860平方米（其中商品房分摊用地33117平方米为出让土地，经济适用房分摊用地1743平方米为划拨土地）；土地用途为城镇住宅用地；规划容积率为＞1.0，≤1.7；规划建筑密度为≤25% ；绿地率为≥35%。出让年限: 70年。值得一提的是，该宗地块配经济适用房用地，经适房应在签订国有建设用地使用权划拨决定书之日起6个月内开工建设。该地块需配建经济适用住房建筑面积不少于2963.1平方米，不少于46套。配建经济适用住房基准价格为3667元/平方米，超出以经济适用住房销售价格购买部分的商品住房评估价格为4911元/平方米。
市北两宗黄金地块。根据拍卖公告显示，1号地块分为城镇住宅和商服用地，占地面积分别为43369.4㎡、4664.4㎡，出让年限为70年和40年，容积率≤2.8,建筑密度≤25%，绿地率≥35%，竞买保证金高达11323万元，拍卖楼面地价3857元/㎡。值得一提的是，地块块划拨部分土地用途为公租房、经适房以及科教用地，未来将建成不少于388套公租房，261套经适房，以及规划建筑面积不少于4943㎡的12半幼儿园。2号地块地处市北区颐和广厦(小区网 论坛)(小区网论坛)、西吴路、鞍山一路、杭鞍快速路围合区域，占地总面积为14276.5㎡，规划总面积为88514㎡。 该地块也分出让、划拨土地两部分。其中，出让部分用途为住宅和商服地块，占地面积分别为12599.1、483.9㎡，规划建筑住宅面积为78114、建设商服面积3000㎡，出让年限分别为70、40年。划拨部分均为廉租房用地，规划建筑面积≥7400㎡，将建设廉租房不少于148套。该地块的整体容积率＜6.2，建筑密度在60%左右，绿地率＞10%，竞买保证金14479万元，超1.4亿元，拍卖起叫价为3570元/㎡。
9月份：沧口地下商城3地块均为商服用地；黄岛七宗土地包括普通住房用地、医卫慈善用地、工业用地；城阳青威路地块：中低价位、中小套型普通商品住房用地；市北瑞海北路：商务金融用地。
“大鱼吃小鱼 小鱼吃虾米”的市场局面可能形成
土地市场不降温，下半年楼市被普遍看好。岛城知名楼市学者张百忍认为，下半年青岛房价将继续坚挺，大幅下降的可能性不大，尤其是热门区域、热门楼盘价格下降的可能性几乎为零。不难发现，虽然7月房价“松口”，但房价上涨压力仍然存在。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为在下半年“流动性”趋紧的市场背景下，对于资产负债率已经偏高、存在经营风险、拿地比较激进的房企及部分中小房企，疯狂拿地进行逆势扩张或激进拿“地王”需谨慎，尤其是针对溢价率偏高或楼板价明显高于区域市场价格的地块，应该谨慎处理，否则在今后极有可能会因拿地过多、地价过高等因素导致退地或经营层面的市场风险。因此，在下半年“流动性”趋紧的市场背景下，以“现金为王”的策略应该为广大开发商采纳，下半年上述开发企业再在土地市场上疯狂拿地有可能会面临一定的市场风险。但是，对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业来讲，可能就受制于国内钱荒因素就较少，这些企业可能会面临市场发展机会，也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中，从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化。
2012年第四季度以来，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等这些龙头开发企业看好这些地块的推出。这一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着市场的发展逐渐提高，从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化，最终形成“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的市场局面。
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