[摘要] 近日，市房管局、人行上海分行、上海银监局联合下发《关于转发〈关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知〉的通知。
二套房贷新政执行六大操作难点解读
2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
通知还规定，借款人其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的、已利用贷款购买过一套(及以上)住房，须执行二套房差别化信贷政策，这一认定标准被业界认为是史上最严厉的二套房政策，同时也表明了管理层控制房价上涨的决心。
然而这样的二套房标准，在认定上、操作上会有哪些难点呢？房天下分别从家庭套数如何核查、异地购房如何认定、银行执行力度如何控制、假离婚如何判定、名下商业地产是否算和保证书如何保证六个方面详细解读了二套房的操作难点。
操作难点一：家庭套数如何核查
家庭住房套数是由住房地产主管部门通过房屋登记信息系统对借款人家庭住房登记记录进行查询，并出具书面查询结果。这对于上海、北京这类大城市来说，应该可以做到，但对于一些还不具备网上签约条件的中小城市来说，买房者完全有可能在自己出具的书面证明上“动手脚”，从而逃避二套房的首付和利率限制。
另外，目前部分地区房屋登记还是以个人为单位，除非夫妻联名购房，否则无法核查一个人的购房记录时得知其配偶是否有房产；如果父母给子女的房屋没有过户，那么即使子女对房屋具有全部支配权，也不能算成子女的财产。
对此，通知有相关规定：由房地产主管部门查询并出具书面查询结果，没法查询的由借款人提交家庭住房实有套数的书面诚信保证。诚信保证不实的，将记作不良记录。提交保证书的效果如何，有待实践检验。
操作难点二：异地购房如何认定
由于范围内民政系统、银行征信系统、房产系统、资产系统相互之间均不联网，比如有客户之前在外地买过房，且无贷款，银行难以查出该记录。而且省和省之间、本省本市区县的住房登记信息也相对独立，要想获得购房者在本市的房产信息，需要到所有区县都查询一遍，理论上可以实施，但执行起来非常麻烦。
中原地产一位人士曾举例称，由于民政系统内部并未联网，夫妻中非本地的一方，可回原籍开出单身证明，最后可以以个人名字购得“套房”。
操作难点三：缺少实施细则 银行执行力度如何控制
由于缺少细则，“认贷又认房”的二套房新规尽管已出台，但银行在执行时却感到困惑。因此很多银行仍执行“只认贷”的旧政，个别网点则暂停受理房贷。
认贷现在是没有问题的，以前银行就一直是这么做的，但认房还是有一定难度的，毕竟现在范围内住房登记并未联网，异地认定困难比较大。如果有的人在外地已经买了房，再在上海置业，完全可以不被查到，并获得首套房的贷款利率优惠。
“已有一套住房，且无贷款记录，再贷款买房算一套房还是二套房？”面对记者提出的问题，某国有银行个贷部人士表示，尽管二套房认定的新政已经出台，但该行暂没接到上级通知，现有的贷款申请仍按照原有政策执行。
“以家庭为单位、认贷又认房的政策堪称史上最严厉的，不过目前缺少实施细则，银行执行起来难度很大。”某银行个贷部负责人表示，三部门发文中提及了通过房屋登记信息系统、征信记录、面测、面谈等形式来核实贷款人的房屋信息，这就涉及了户籍、房屋权属及信贷等多个环节，需要公安、房屋管理局及商业银行等多部门共同搭建信息共享平台，不然的话，从银行层面上很难操作。
操作难点四：假离婚银行判定
通知中说，只要购房者名下有一整套房产再买房即算二套。那么对于夫妻共有一套房产，各占50%的产权，然后离婚，双方需要再买房的，是否算做二套呢？
对此，政策里并没有明确，那么银行判定贷款客户是否已婚，还要依靠央行的征信系统。而民政系统的婚姻登记信息未与征信系统联网，如果借款人提供的是假的明，银行也无从查证。
操作难点五：名下商业地产如何算
此外，已购住房后，再购买商业地产或商住两用房，是否算做第二套房呢？过去对于个人买商铺等商业地产是否算作是有房族并没有明确规定，此次出台的二套房认定政策，对于过去个人买商铺等商业地产是否算做“有房族”依然没有明确规定。
由于之前商业地产不受二套房限制，因此在住宅市场受新政影响低迷时，商业地产项目逐渐成为新的投资渠道。
操作难点六：保证书如何保证
尽管银行征信系统已经联网，但是房屋权属信息还没有全覆盖。换句话说，如果你在外地买房，只要没有贷过歀，就有可能查不到。为堵住这个漏洞，建设部要求“如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。”
对此，业内人士表示，仅凭借款人提供的诚信保证约束作用有限，尤其是在目前诚信体系不健全的情况下，难免出现假保证书现象。
总结：
“若想实现‘认房又认贷’的初衷，需要民政部、银监会、央行、房管局、税务总局等至少几大部委联手共建个人住房信息系统。”业内人士表示，这样一个庞大的工程，至少需要10年以上的时间和庞大的资金投入才能做得了。在目前的具体国情下，要想切实落实二套住房认定新标准，难度不小。
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