[摘要] 近日，市房管局、人行上海分行、上海银监局联合下发《关于转发〈关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知〉的通知。
2010-07-14报道 编者按：近日，市房管局、人行上海分行、上海银监局联合下发《关于转发〈关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知〉的通知。
房管局、人行上海分行、上海银监局联合转发国家住建部
等三部门有关二套房贷认定标准的通知
——明确严格执行差别化信贷政策 细化本市核查借款人家庭住房情况程序
为贯彻国家住建部等三部门有关二套房贷的认定标准，严格执行差别化的信贷政策，近日，市房管局、人行上海分行、上海银监局联合下发《关于转发〈关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知〉的通知》（沪房管市〔2010〕243号，以下简称《转发通知》），明确了本市核查借款人家庭住房情况等事宜。
住建部、人民银行、银监会联合下发的通知明确以下三种情况，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭有登记有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽职调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“认房认贷认调查”。同时规定“具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果”。
《转发通知》除了明确严格执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策外，着重就通过本市房屋登记信息系统核查借款人家庭住房情况申请、初审、查询、出具查询结果等程序予以细化：即借款人签订购房合同后申请住房贷款的，应当如实向贷款银行申报本人和家庭成员的住房情况；经银行初审后，借款人向房地产交易中心申请住房查询，并提交购房合同、申请书、身份证件等相关材料；房地产交易中心在规定时间内出具查询结果后，贷款银行凭出具的查询结果审核确定借款人的贷款首付款比例及利率。需要注意的是境内居民只能持有效居民身份证申请查询（不能凭护照等其他身份证件），未成年子女为境内居民的，应当提交户口簿。
上海现状：上海重申房贷从严 并未叫停第三套房贷
上海银监局昨日表示，上海各银行严格执行房贷政策没有任何变化，上海银监局一直督促各商业银行切实贯彻房贷政策，目前（各家银行）执行情况良好。
上海并未叫停第三套房贷
具体到目前备受关注的第三房贷问题，上海银监局再次明确，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高，“各银行根据风险管理原则进行确定自身的个人住房贷款标准，从严控制第三套及以上的住房贷款”。这也意味着，上海并未叫停第三套房贷。
同样对于第三套房，工行上海分行昨日明确，三套以上房贷首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.2倍。
工行上海分行同时还称，该行一直严格执行相关政策和监管要求，进一步提高和收紧了“二套房”的认定和执行标准，从未在相关政策上有过松动，并且目前房贷次数的认定方式，严格按照“认房又认贷、就高不就低”的原则执行。
对此，上海银监局新闻发言人也称，上海各银行严格遵守住建部等三部委的规定，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，并称“遏投机”的效果比较显著。
该局发言人还重申，各银行必须实行差别化管理的个人住房贷款政策，对贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
银监局还给出具体数据称，据6月份对四家主要银行的监测和抽查，第二套及以上房屋贷款套数明显下降。6月15-30日间，以沪上四家主要银行为样本的抽样调查显示，第二套房贷总共审批通过63笔，环比减少27笔。
“这些贷款均符合政策认定标准，满足首付成数、利率的要求。”上海银监局特别强调。
■住建部齐骥解读：
住建部：三种情形可认定为第二套及以上住房
2010年5月7日15时，住房和城乡建设部副部长齐骥接受网上专访时称：“第二套住房认定标准，国务院已经明确规定，住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定，我们这几家正在积极研究制定中。我理解，在个人住房贷款中，居民家庭的住房套数应该依据借款人在拟购房所在地的房屋登记信息系统中，他的家庭，包括本人、配偶及其未成年子女名下所有的住房登记记录以及其他相关信息来做认定。鉴于有一些城市房屋登记信息系统还不是十分完善，所以在实际操作中，还需要其他信息作为补充。”
“有下列情形的，贷款人对借款人执行第二套及第二套以上的差别化信贷政策。
种情形，对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，也包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。
第二种情形，就是借款人已经利用过贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，我们也认定是第二套及以上住房。
第三种情形，贷款人通过查询征信记录，居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的。这主要是解决在一些征信系统上也好，在我们的住房登记信息系统上也好，有时候不覆盖所有家庭成员的问题。但通过家庭访问等调查，确信借款人有不止一套的住房，在这种情况下贷款就应该按照第二套或者以上来执行。还有其他情况我们正在研究中。”
上海：暂停三套以上房贷
4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布，上海方面各大银行已迅速作出反应——二套房贷新政在上海正式开始执行，认定标准或为“曾经有过房贷记录”的所有家庭。
据业内人士介绍，“事实上，上海方面的第二套住房认定标准已基本出炉，执行时间也已确定。”凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜透露，目前凯盛经略方面已接到几乎所有银行发出的通知，确认了二套房贷新政的执行日期为４月19日。
而在认定标准上，目前该公司获悉的信息是，曾经有过贷款记录的购房家庭，均视为“购买第二套住房的家庭。”赵炜介绍，第二套住房认定标准以贷款记录为准。即无论是置换、自住还是投资，只要曾经有过贷款记录的家庭，不管之前的贷款是否还清，甚至是还清贷款后已售出、想要贷款置换一套房源的，都按二套房贷新政执行。“此前达成交易、目前正在审批阶段的贷款案例，从周一开始也均按二套房贷新规审理。”
二套房贷新政执行六大操作难点解读
2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
通知还规定，借款人其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的、已利用贷款购买过一套(及以上)住房，须执行二套房差别化信贷政策，这一认定标准被业界认为是史上最严厉的二套房政策，同时也表明了管理层控制房价上涨的决心。
然而这样的二套房标准，在认定上、操作上会有哪些难点呢？房天下分别从家庭套数如何核查、异地购房如何认定、银行执行力度如何控制、假离婚如何判定、名下商业地产是否算和保证书如何保证六个方面详细解读了二套房的操作难点。
操作难点一：家庭套数如何核查
家庭住房套数是由住房地产主管部门通过房屋登记信息系统对借款人家庭住房登记记录进行查询，并出具书面查询结果。这对于上海、北京这类大城市来说，应该可以做到，但对于一些还不具备网上签约条件的中小城市来说，买房者完全有可能在自己出具的书面证明上“动手脚”，从而逃避二套房的首付和利率限制。
另外，目前部分地区房屋登记还是以个人为单位，除非夫妻联名购房，否则无法核查一个人的购房记录时得知其配偶是否有房产；如果父母给子女的房屋没有过户，那么即使子女对房屋具有全部支配权，也不能算成子女的财产。
对此，通知有相关规定：由房地产主管部门查询并出具书面查询结果，没法查询的由借款人提交家庭住房实有套数的书面诚信保证。诚信保证不实的，将记作不良记录。提交保证书的效果如何，有待实践检验。
操作难点二：异地购房如何认定
由于范围内民政系统、银行征信系统、房产系统、资产系统相互之间均不联网，比如有客户之前在外地买过房，且无贷款，银行难以查出该记录。而且省和省之间、本省本市区县的住房登记信息也相对独立，要想获得购房者在本市的房产信息，需要到所有区县都查询一遍，理论上可以实施，但执行起来非常麻烦。
中原地产一位人士曾举例称，由于民政系统内部并未联网，夫妻中非本地的一方，可回原籍开出单身证明，最后可以以个人名字购得“套房”。
操作难点三：缺少实施细则 银行执行力度如何控制
由于缺少细则，“认贷又认房”的二套房新规尽管已出台，但银行在执行时却感到困惑。因此很多银行仍执行“只认贷”的旧政，个别网点则暂停受理房贷。
认贷现在是没有问题的，以前银行就一直是这么做的，但认房还是有一定难度的，毕竟现在范围内住房登记并未联网，异地认定困难比较大。如果有的人在外地已经买了房，再在上海置业，完全可以不被查到，并获得首套房的贷款利率优惠。
“已有一套住房，且无贷款记录，再贷款买房算一套房还是二套房？”面对记者提出的问题，某国有银行个贷部人士表示，尽管二套房认定的新政已经出台，但该行暂没接到上级通知，现有的贷款申请仍按照原有政策执行。
“以家庭为单位、认贷又认房的政策堪称史上最严厉的，不过目前缺少实施细则，银行执行起来难度很大。”某银行个贷部负责人表示，三部门发文中提及了通过房屋登记信息系统、征信记录、面测、面谈等形式来核实贷款人的房屋信息，这就涉及了户籍、房屋权属及信贷等多个环节，需要公安、房屋管理局及商业银行等多部门共同搭建信息共享平台，不然的话，从银行层面上很难操作。
操作难点四：假离婚银行判定
通知中说，只要购房者名下有一整套房产再买房即算二套。那么对于夫妻共有一套房产，各占50%的产权，然后离婚，双方需要再买房的，是否算做二套呢？
对此，政策里并没有明确，那么银行判定贷款客户是否已婚，还要依靠央行的征信系统。而民政系统的婚姻登记信息未与征信系统联网，如果借款人提供的是假的明，银行也无从查证。
操作难点五：名下商业地产如何算
此外，已购住房后，再购买商业地产或商住两用房，是否算做第二套房呢？过去对于个人买商铺等商业地产是否算作是有房族并没有明确规定，此次出台的二套房认定政策，对于过去个人买商铺等商业地产是否算做“有房族”依然没有明确规定。
由于之前商业地产不受二套房限制，因此在住宅市场受新政影响低迷时，商业地产项目逐渐成为新的投资渠道。
操作难点六：保证书如何保证
尽管银行征信系统已经联网，但是房屋权属信息还没有全覆盖。换句话说，如果你在外地买房，只要没有贷过歀，就有可能查不到。为堵住这个漏洞，建设部要求“如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。”
对此，业内人士表示，仅凭借款人提供的诚信保证约束作用有限，尤其是在目前诚信体系不健全的情况下，难免出现假保证书现象。
总结：
“若想实现‘认房又认贷’的初衷，需要民政部、银监会、央行、房管局、税务总局等至少几大部委联手共建个人住房信息系统。”业内人士表示，这样一个庞大的工程，至少需要10年以上的时间和庞大的资金投入才能做得了。在目前的具体国情下，要想切实落实二套住房认定新标准，难度不小。
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