[摘要] 据亚豪机构统计数据显示，春节以后北京楼市出现量涨价跌的局面，2月纯商品住宅5环以外成交量占全市八成以上，成交均价为18700元/平方米，同比降幅达25%；3月份21个新盘中，除5个城区项目外，其余均分布在郊区。分析人士认为，目前国内顶级城市公寓售价已突破10万元大关，而高品质的城市核心住宅仍有很大价值上扬空间。
房价降到什么程度才是“合理价位”？购房人在什么时候出手合适呢？日前，有业内人士透露了开发商的开发成本，毛坯房除土地成本外，因融资方式、建筑材料等不同，总体上在5000元至7000元之间。业内认为郊区部分项目已降到位。
收入比难定“房价合理”标准
对于“合理房价”，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。
在国际上，房价与居民的收入关系，通常用“房价收入比”来衡量，是指当地每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值。世界银行专家认为，房价收入比在3至6倍之间为宜。
山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海认为，如果以90平方米为住房标准，用家庭全部收入来计算，而不是可支配收入，一线城市房价收入比8倍的房价应该算是比较合理的。而北京中原地产市场研究部张大伟则认为：“因为北京等一线城市人多地少、需求量大，房价收入比在12倍比较合理。”
中经联盟秘书长陈云峰还提到，北京还有一个特殊现实，就是居民收入差别巨大，“平均”出来的收入不能代表居民真实的收入水平，因此，用“居民收入比”来推算出“合理房价”未必准确和科学，可以作为一个指标来参考。
购房人可自算毛坯房成本
房价是否合理的另一个标准是“成本加上合理的利润”。业内人士普遍认为，一个房地产项目的成本是可计算的，“合理的利润”也相对容易形成共识，参照这个可量化的标准，似乎更容易计算出“合理房价”。
王先生是城南一项目的总经理，他以自己开发的项目为例，给记者算了一笔“成本账”。“毛坯房开发成本之中，主要有土地成本、建安成本、财务税费、管理成本等。我们开发的项目土地成本在每平方米5300元左右，建安成本每平方米2100元；代征道路建设、基础设施建设、配建设施等费用在700元左右；还有营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的12%，大数是1200元；另外，单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%，达到500元左右；还有项目开发的前期费用每平方米200元；贷款利息等财务费用约300元。最后，还要加上不可预见费用300元，我们的开发成本在10600元左右。”
他还提到：“毛坯房除土地成本外，成本其他都是相对固定的。这部分成本因为融资方式、建筑材料等不同，会有一定差异，但总体上，应该在5000元至7000元之间。知道了这部分成本、加上可以在国土部门网站查到的楼面价，加10%左右的利润，购房人自己就可以算出合理的房价是多少。”
郊区部分项目降价已到位
对于合理房价，还有开发商向记者介绍：“从政府推出两块限价房的价格，也可以推算出政府认定的合理房价。一块是北京限价商品房项目中铁建长阳国际城，2010年5月拿地，楼面地价为每平方米6095元，2011年4月15日开盘销售，政府定价每平方米12500元。另外一块地是‘限地价、竞房价’的地块，2011年9月拿地成本是每平方米5850元，政府定的销售起竞价是每平方米13600元。这两个价格应该是政府认为比较合理的房价。”
对于用成本推算合理价位的方式，中经联盟秘书长陈云峰比较认同。另外，他还认为，像房山万科长阳半岛精装修每平方米16000元，通州华业玫瑰东方13000多元的价格，可能不会有太大降价空间。
记者从北京房地产交易管理网上也看到，今年3月份以来，北京住宅签约为10375套，环比上月上涨78%。其中，成交项目主要集中在郊区降价项目上，如保利·罗兰香谷每平方米14700元，本月成交160套；龙湖时代天街每平方米12400元，本月成交138套。北京中原地产市场研究部张大伟分析说：“从这些项目看，能带来稳定成交量的价格就应该是合理的，这些项目‘降价促成交’的成功，会带动其他‘扛价’项目向‘合理价位’靠拢。”
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