[摘要] 据亚豪机构统计数据显示，春节以后北京楼市出现量涨价跌的局面，2月纯商品住宅5环以外成交量占全市八成以上，成交均价为18700元/平方米，同比降幅达25%；3月份21个新盘中，除5个城区项目外，其余均分布在郊区。分析人士认为，目前国内顶级城市公寓售价已突破10万元大关，而高品质的城市核心住宅仍有很大价值上扬空间。
据亚豪机构统计数据显示，春节以后北京楼市出现量涨价跌的局面，2月纯商品住宅5环以外成交量占全市八成以上，成交均价为18700元/平方米，同比降幅达25%；3月份21个新盘中，除5个城区项目外，其余均分布在郊区。
在新建住宅价格方面，自2009年6月出现0.4%的同比跌幅之后，就一直是呈上涨趋势，并在2010年5月以同比22%的涨幅创下历史新高。而在此之后，受政策调控的影响，其同比上涨的幅度在不断下降，到了2012年1月时仅上涨0.1%，而2月则出现32个月以来首次同比下跌，跌幅为0.4%。在环比方面，北京无论是新建住宅价格，还是二手房价格，或者新建商品房价格，均出现下跌。
此外，记者注意到，随着内城区商品住宅供应逐渐消化减少，北京楼市新盘主战场已经集中在五环以外，同质化竞争导致的降价也就不可避免，而仅存的几个内城项目则凭借地段优势各自领衔区域市场，形成鼎立之势。
城郊新盘竞争严重
在供应量密集的郊区，楼盘低价策略，撬动了刚需市场的热情。在价格刺激下，北京楼市整体成交量稍显“暖意”，但同时有数据显示，部分区域同质化产品扎堆开盘导致项目销售陷入僵局。如大兴旧宫基本同期入市的绿城阳光名苑、东亚？五环国际等。此外通州、房山等区域也面临同样尴尬。业内人士预测，在同质化产品集中的区域，不排除未来还将会有更多的特价房及价格微调。
而纵观新盘榜，仅占两成比重的城区高端盘，却显现出了明显的上扬趋势，在前两月北京市成交金额超过亿元的21个项目中，包括金茂府、长安太和、西山壹号院、瑞安君汇、世茂宫园等项目，普遍都是性价比较高的城市高端住宅。作为CBD最后住宅用地项目，金茂府与北边的紫御华府、盘古大观等项目和西边的红山世家、钓鱼台七号院，南边的中信城等城区高端项目形成强势鼎立局面。
内城项目区域为王
纵观北京内城区，商业资源最集中、经济最发达的CBD商务核心区是商品房市场起步的区域，西北楼市在西部政区、教育概念和北部奥运概念带领下，分别形成各自特色楼市，南部楼市作为传统文化老城区，也逐渐崛起。
这其中，开发的CBD核心区目前已无新增住宅土地供应，最后住宅用地即目前在售的金茂府项目，该项目凭借多重优势，在去年获得上半年销冠和年度销冠两大桂冠。而位于其他区域的同类城市高端住宅表现也十分出色，去年以来，无论是金茂府热销还是保利东郡、远洋万和公馆的受热捧，均让高端楼盘开发商拥有普遍乐观的底气。
来自亚豪机构的统计调查显示，2012年内有开盘计划的城市高端项目共有17个，包括6个纯新盘，以及11个老项目后期。尽管价格高于普通住宅，但从去年经验和今年前两个月成交数据来看，城市高端住宅的购买热情和购买群体的稳定性均明显高过普通住宅。
亚豪机构副总经理高姗表示，占据了核心城市资源，地段价值无法复制，供给高度稀缺的高端城市住宅，作为价值坚挺的人民币资产，成为了高净值人群的投资热点。在购买力的追捧之下，近几年高端城市住宅进入了“越买越涨、越涨越买”的循环，房价上涨速度远超普通住宅。
稀缺性促价值攀升
随着2009年广渠路十五号地被中化方兴地产一锤拿下后，CBD就再未见住宅用地供应，去年7月，CBD最后九宗商业金融用地投标被称为“最后的饕餮盛宴”，此后，这块的区域将再无规模供应。专家分析认为，CBD核心区域3.99平方公里的土地在经历了数十年的开发以后，可开发用地已经接近枯竭，所以，该区域土地供应量的持续走低甚至是零供应是必然趋势。
而对于手中的地块，房企也倍加珍惜，酝酿两年多之后，央企中化方兴地产推出了复合型资源产品金茂府，项目集合城市核心、生态资源、、科技住宅、央企品牌、五星物业等核心优势于一身。善待资源，保留并建造了CBD的生态景观，同时引入北京实验二小教育资源，并运用八项国际前沿科技手段，营造低碳舒适居住体验。
记者了解到，按照CBD的整体规划，整个CBD区域的住宅用地比例仅在25%，而作为这25%中仅存的新增住宅供量。“从土地供应现状以及区域高端楼盘的去存化速度来看，不出两年，CBD区域的高端楼盘便将退出一手房市场。”业内专家表示。
统计显示，2012年上半年计划上市的城市高端平均单价已站稳5万元关口，尽管近两年受调控影响北京楼市持续低迷，但高端住宅的价格却依然坚挺。分析人士认为，目前国内城市公寓售价已突破10万元大关，而高品质的城市核心住宅仍有很大价值上扬空间。
房价降到什么程度才是“合理价位”？购房人在什么时候出手合适呢？日前，有业内人士透露了开发商的开发成本，毛坯房除土地成本外，因融资方式、建筑材料等不同，总体上在5000元至7000元之间。业内认为郊区部分项目已降到位。
收入比难定“房价合理”标准
对于“合理房价”，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。
在国际上，房价与居民的收入关系，通常用“房价收入比”来衡量，是指当地每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值。世界银行专家认为，房价收入比在3至6倍之间为宜。
山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海认为，如果以90平方米为住房标准，用家庭全部收入来计算，而不是可支配收入，一线城市房价收入比8倍的房价应该算是比较合理的。而北京中原地产市场研究部张大伟则认为：“因为北京等一线城市人多地少、需求量大，房价收入比在12倍比较合理。”
中经联盟秘书长陈云峰还提到，北京还有一个特殊现实，就是居民收入差别巨大，“平均”出来的收入不能代表居民真实的收入水平，因此，用“居民收入比”来推算出“合理房价”未必准确和科学，可以作为一个指标来参考。
购房人可自算毛坯房成本
房价是否合理的另一个标准是“成本加上合理的利润”。业内人士普遍认为，一个房地产项目的成本是可计算的，“合理的利润”也相对容易形成共识，参照这个可量化的标准，似乎更容易计算出“合理房价”。
王先生是城南一项目的总经理，他以自己开发的项目为例，给记者算了一笔“成本账”。“毛坯房开发成本之中，主要有土地成本、建安成本、财务税费、管理成本等。我们开发的项目土地成本在每平方米5300元左右，建安成本每平方米2100元；代征道路建设、基础设施建设、配建设施等费用在700元左右；还有营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的12%，大数是1200元；另外，单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%，达到500元左右；还有项目开发的前期费用每平方米200元；贷款利息等财务费用约300元。最后，还要加上不可预见费用300元，我们的开发成本在10600元左右。”
他还提到：“毛坯房除土地成本外，成本其他都是相对固定的。这部分成本因为融资方式、建筑材料等不同，会有一定差异，但总体上，应该在5000元至7000元之间。知道了这部分成本、加上可以在国土部门网站查到的楼面价，加10%左右的利润，购房人自己就可以算出合理的房价是多少。”
郊区部分项目降价已到位
对于合理房价，还有开发商向记者介绍：“从政府推出两块限价房的价格，也可以推算出政府认定的合理房价。一块是北京限价商品房项目中铁建长阳国际城，2010年5月拿地，楼面地价为每平方米6095元，2011年4月15日开盘销售，政府定价每平方米12500元。另外一块地是‘限地价、竞房价’的地块，2011年9月拿地成本是每平方米5850元，政府定的销售起竞价是每平方米13600元。这两个价格应该是政府认为比较合理的房价。”
对于用成本推算合理价位的方式，中经联盟秘书长陈云峰比较认同。另外，他还认为，像房山万科长阳半岛精装修每平方米16000元，通州华业玫瑰东方13000多元的价格，可能不会有太大降价空间。
记者从北京房地产交易管理网上也看到，今年3月份以来，北京住宅签约为10375套，环比上月上涨78%。其中，成交项目主要集中在郊区降价项目上，如保利·罗兰香谷每平方米14700元，本月成交160套；龙湖时代天街每平方米12400元，本月成交138套。北京中原地产市场研究部张大伟分析说：“从这些项目看，能带来稳定成交量的价格就应该是合理的，这些项目‘降价促成交’的成功，会带动其他‘扛价’项目向‘合理价位’靠拢。”
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