[摘要] 上半年楼市调控政策陆续出台，青岛公积金新政更是一记重拳，但都未能抵挡整体市场的成交遇冷，萎靡气息一度蔓延整个青岛，多数销售业绩惨淡，个中滋味不足为外人道也。
众房企百爪挠心
上半年楼市调控政策陆续出台，青岛公积金新政更是一记重拳，但都未能抵挡整体市场的成交遇冷，萎靡气息一度蔓延整个青岛，多数销售业绩惨淡，个中滋味不足为外人道也。
转型变革，互补抱团
营销升级、变革转型似乎成了2014年众房企的必修课，由万科、万达等千亿军团牵头的变革大门在2014年悄然打开。在青岛，万科的全民经纪人策略刮起一阵旋风；万达转向文化旅游产业，500亿大手笔投资西海岸文化影视基地。一线房企的态度坚决，而本土中小房企只能小打小闹，抱团取暖。
数据来源：鹏翔数据中心综合整理
从近五年青岛房企100销售业绩来看，性房企所占市场份额已在2013年超越本土房企，2014年更是领先本土房企18个百分点，这种攻城略地式的抢夺市场对本土房企的威胁与日俱增，如何突出重围，是摆在本土房企面前的一道难题。
千亿军团七家六进青岛，越秀、卓越深耕刚需-旱涝保收
截至2014年底，万达、万科、保利、中海、绿地、碧桂园六个千亿级一线房企已陆续在青岛布局，另外华润、世茂、绿城、龙湖、招商局等重量级房企也在青岛占据一席之地。白银时代启幕，房地产行业进入深度调整期，一线房企的日子同样也不好过，但越是这个时候反而越更能体现出强者恒强的道理。
2014年市场整体冷淡，人人皆言，住宅市场已触顶，但就青岛这个二线城市而言，住宅需求饱和尚早。单看刚需腹地李沧、城阳两个代表性刚需大盘便可窥得一二。位于沧口的越秀星汇蓝湾，低价跑量，业绩一路飘红，至2014年底营销额突破6亿；而卓越蔚蓝群岛依靠大量市区外溢、城阳本土及外地客户基础，在2014年也收获了不俗的销售业绩，可谓旱涝保收。
新面孔高调亮相，2015或将上演“王的盛宴”
碧桂园、北京金隅两家房企是今年的新面孔，前者厚积薄发，于“金九”时节抢滩郊区市场，一举成名；后者则在年底拿下镇江路12号地王高调亮相青岛，楼面地价8500元/平，总价14.94亿元，是2014年度青岛土地市场具含金量的地块，也是青岛2014年的“地王”，2015年的青岛市场将更有看头。
近五年青岛房企成交额排行10
楼市动荡年，龙头房企依然很有逼格
尽管2014年楼市整体平淡，但营销看点频出，人力、财力、脑力通通都不缺的一线房企在营销手段上各领风骚，逼格爆表，强攻弱受，本土房企苟延残喘。从近五年成交10榜单可以看出，一线房企正在慢慢取代本土房企，稳坐前十把交椅，而资金、操盘手法、产品力都相对落后的本土房企只有变革抱团求创新，在绝望中寻求希望。
本土房企银盛泰借力上位，海信依然坚挺
若说本土房企皆为弱势，也不尽然，争气的主每年都会有那么几个，今年本土房企的大黑马当数银盛泰了，这家本土企业自从傍上老大万科的大腿，可谓麻雀飞上枝头，成交扶摇直上。2014年，银盛泰凭借胶南三盘——银盛泰·星河城、星海城、书香泮城，分别斩获8.1亿、7.57亿、7.69亿，超高性价比获得消费者口碑的同时，产品力及知名度也获得业界认可。
海信品牌连续5年榜单在列，市场竞争愈趋激烈，大鳄云集，海信地产的持久力来自于哪？地缘优势！自有品牌！有钱！技术核心竞争力！即使是老大万科也不敢小觑，2104下半年，海信携手万科，利用自身产业链的优势和市场地位，成为万科新“合伙人”，将开启“白银时代”新的篇章。
政策掌勺，众房企“冷热酸甜”
过去的2014年，市场几经起伏，杨春三月青岛公积金新政推出，“坑”惨了一众房企，楼市温度骤降，五月首套房贷款利率下调，但落地性一般，并没有起到实际促成交作用，但却隐隐暗示风向有变，此时，多家房企借机促销，抓紧去库存，上半年中海凭借国际社区项目再次登顶销冠。下半年，“好声音”陆续放出，限购放开、限贷松绑，房企也顾不上矜持了，相继推新，李沧保利茉莉公馆、城阳鲁商泰晤士小镇及碧桂园、黄岛海公馆等新面孔马力全开，低价跑量，业绩不俗。
转型将至未至，在青房企迎来短暂春天
老大万科推盘脚步放缓，已然开始另做打算，但多子布局，业绩仍然位居成交榜首；保利去年则加快了开发脚步，主打刚需及轻改善，是为数不多业绩较去年有明显上涨的企业。一招逆袭，保利对李沧青睐有加，除去位于李沧北的潜在项目-香雪山，去年12月，保利再次重金拿下李沧金水路地块，预计依然主打刚需产品，或将在“白银时代”到来之前再分一杯羹。
旧爱新欢，玩的就是暧昧
作为国内地产行业的龙头，万科的管理模式和产品设计理念一直备受追捧。初入青岛，万科联手青岛本土房企银盛泰合作陆续合作开发了包括万科魅力之城、城市花园、山东路万科中心等8个项目，总建面也达到了500万平，市场反应良好，树立起业界口碑。“黄金时代”万科可以采用农村包围城市的铺售方法稳扎稳打，但房地产业第二个10年，即“白银时代”，这种方法已然落伍，客户开始追求更多的意识、情感方面的体验，产品细节的用心处理、贴心的智能化服务与物业管理更能打动客户。
2014年初，青岛区域的“万科合伙制度”启幕，万科逐渐放缓了拿地的脚步，转而寻求更多的产品研发理念和新的技术支持，提升服务与创新意识，继续强调自身的品牌优势，这时需要一个更加得力的合作伙伴。早在2006年，万科与另一家青岛本土房企品牌-海信，已有土地往来；而在2012-2014年，海信旗下品牌日立空调成为中央空调合作伙伴。除此之外，同样具有本土优势的海信在智能社区和数字化家庭研发与推广方面也处于行业领先地位，天玺、天悦、君汇项目正是其高端战略和智能化发展的代表作，与之相比，银盛泰这原配便显得过于“朴素”了。
另起炉灶，银盛泰自驾三辆马车
2014年，胶南三盘联动为银盛泰创造了20多亿的销售业绩，这是银盛泰老总任军在2013下半年即预测到的结果，说起去年的销售面积，银盛泰甚至超越了老大哥万科，这种霸气碉炸天的节奏，自然是令人兴奋的，但问题也接踵而来。企业进步，想做大，做强，产品线是重要元素之一，万科手里捏着银盛泰向往的牛逼产品线，虽说苦心经营学习了七年，由其自主开发的项目仍然存在较大的进步空间，大腿能抱还得抱。
而除了从万科那里学习产品自身之外，银盛泰也开始立新的自我尝试，逐渐在一些项目开发过程中扮演起万科的角色.，与亿联合作开发的书香泮城便是其中一个。目前，银盛泰的房地产业务已经有意识地划分成三个大块，部分是由银盛泰自己独立操作，第二部分是继续与万科合作滚动式规模化发展的项目，第三部分则是与其他地产公司之间的合作开发，做此安排，其意自明。
今年是银盛泰成立的第17个年头，任军表示，银盛泰将在2015年做到50亿，2020年完成100亿销售业绩，短期目标在青岛以及周边县市区基本上可以实现，对于2020年完成100亿的战略目标，银盛泰接下来或将开拓省内市场，让我们祝福这位本土“媳妇儿”成功迈出步。
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