[摘要] 伴随着大青岛格局的不断发展，岛城楼市营销战“西进北扩”步伐越发加紧。从2014年第三季度青岛各区域新房成交排行榜来看，城阳区以6074套保持绝对领先地位；黄岛区以5565套的成交量排名第二；刚需重地李沧区凭借价格优势，成交4063套；市北区成交3320套。数据显示，青岛北部、西部片区正逐渐成为购房者置业的“香饽饽”。
2014进入下半场以来，青岛楼市震荡不断：房价持续走低，成交不温不火，房企竞争日趋白热化，政府比开发商更加躁动不安，放松限购、限贷急于救市……但短期内的刺激无法改变需求预期，降价，似乎成了开发商的“最后救命稻草”。
伴随着大青岛格局的不断发展，岛城楼市营销战“西进北扩”步伐越发加紧。从2014年第三季度青岛各区域新房成交排行榜来看，城阳区“超常发挥”，以6074套保持领先地位；黄岛区则保持原有的旺销态势，以5565套的成交量排名第二；刚需重地李沧区凭借价格优势，成交4063套；市北区出现多个降价楼盘，也取得了不错的销售业绩，成交3320套。数据显示，青岛北部、西部片区正逐渐成为购房者置业的“香饽饽”。
第三季度青岛各区市新房销量及所占比例
李沧：成降价“重灾区”众盘纷纷举白旗
近年来，青岛经济发展一路向北，随着青岛世园会举办、北客站开门迎客、重庆路通车、李村河治理、地铁建设等工程推进，李沧早已摆脱了曾经“城乡结合部”的落魄形象，成为刚需置业聚集地。据统计，青岛房价“万元线”仅用了6年时间就从市南一路北进开始全面覆盖李沧，眼看房价一路飘红，刚需们也就不得不将“万元线”最后阵地李沧区奉为必争之地了。
然而令人始料未及的是，2014年岛城楼市一路下行，房价逐步走低，第三季度住宅成交均价为9550元/㎡，环比下跌2.2%。其中，李沧在6区中跌幅，第三季度住宅成交均价为10770元/㎡，环比第二季度11157元/㎡下跌3.5%，较季度的11327元/㎡下跌5个百分点。
绿城理想之城65折风波 业主挤爆售楼处
在销售目标和资金回款压力下，以价换量成为主要策略。10月11日，一条“绿城理想之城诚园65折清盘”的消息在微信朋友圈迅速发酵，如此“破天荒”的价格令人咋舌。虽然绿城及时发文称此次优惠为员工福利房，合同视为无效，但青岛楼市“降价大潮”已然揭开了序幕。
比邻绿城的中海国际社区17076元/平方米[李沧]中海国际社区36套在售一方面受到绿城降价的影响，另一方面也面临年终业绩压力，不得不调整“作战计划”，于10月19日推出的82平米户型，总价71-78万，折合单价8658-9512元/㎡，与之前10500元/㎡的价格比较，降幅在1900元/㎡左右！
从近期的市场反应来看，李沧区明显成为降价的“重灾区”，众盘纷纷举起降价白旗。位于老沧口的越秀星汇蓝湾18556元/平方米[李沧]越秀星汇蓝湾75套在售项目在7、8月份连续推出6998元/㎡起价的房源；东李片区的保利茉莉公馆8月首开打出8518元/㎡的抄底起价；伟东幸福之城最近新开的4.2期均价8800元/㎡，与之前的9500元/㎡相比直降700元……
但不得不承认的是，李沧区目前仍然是青岛的价格洼地，虽然市北区从下半年开始拼命与李沧抢客源，不过李沧区“岛城刚需聚集地”的名号不会在短时间内被完全取代。
市北：自降身价 火药味儿十足
“环湾保护、拥湾发展”战略实施以后，大青岛发展版图发生巨大变化，建设中心逐渐北移。如果说李沧区颇受新青岛人关注的话，市北区则更受老青岛人青睐。市北区域凭借着自身的区域优势，也加入抢占刚需市场的竞争中。从位置上来看，市北区更加接近主城区，房价相对较高，新都心楼盘均价普遍在14000元/平左右，远离市区的老四方地段，房价也临近万元每平。
作为老城区，市北区的配套优势得天独厚，不论是学校、商场、医院、交通等，基础设施都相对完善。市北区与四方区合并成为新的市北区，更是为区域发展带来了新的契机，如今的新市北双星闪耀，西边有欢乐滨海城，东边新都心遥相呼应，房价理应水涨船高。然而，在楼市博弈战中，市北不少楼盘却自降身价，抄底价频出，开始与刚需腹地李沧区争抢客源。据房天下统计，市北区第三季度成交均价14909.7元/㎡，环比下跌1.9%。
随处可见的举牌营销
早在7月初，和达城上城开盘2劲销2.6亿元，成为新都心混战导火索；随后万科城率先开辟新战场，在岛城大街小巷打出“12345元/㎡起”的标语，吸引众人的视线；紧接着保利叶公馆也雇佣一批人马打出“首付11.5万”“送储藏室送车位”的标语，加入混战之中。
受李沧降价潮波及，近期市北多个楼盘也开始争夺刚需客源。纯新盘秀兰禧悦都位于老四方片区，近日爆出的价格可以说让整个市北为之一颤——均价8500元/㎡的价格，较之其周边的竞品中海临安府12000元/㎡的均价直降3500元/㎡；绿地新里海德公馆二期起价9400元/平，均价11000—12000元/平， 1万抵4.5万；万科豌豆在售37.5㎡公寓，总价40万，售楼处对外宣称8折折后32万，折合单价8533元/㎡，相比此前10909元的单价降低2400元左右；万科紫台项目起价10666元/㎡，首付30万左右就可以入住市北区，更是把对“刚需”区域的宣战推向了顶峰。
如此你来我往的价格混战，使区域内的楼盘都不能“独善其身”，新一轮的降价潮才显露出冰山一角！
城阳：价格洼地加速融入市区
2014前三个季度，城阳区新房总成交套数为12576套，保持领先地位。第三季度城阳住宅均价7842元/㎡，环比第二季度下跌1.4%。尽管楼市整体走低，但刚需市场潜力仍在。凭借交通、环境、价格等利好因素，城阳区正吸引越来越多的置业者入驻。
作为青岛的北扩前沿，城阳这座曾一度被认为是远郊的小城，正逐渐发展成宜居幸福的现代化北岸新城，楼盘均价在7800元/平左右。当李沧区房价突破万元线的时候，与之接壤的城阳南部板块加速融入市区。
10月18日鲁商泰晤士小镇开盘现场火爆
近期李沧房价失守，市北自降身价，城阳区也面临降价潮的蝴蝶效应。城阳老牌大盘青特花溪地日前打出六折起的巨幅广告，回馈购房者，青特花溪地二期50#号楼现已加推，均价5700元/平，跟房天下合作的团购优惠抵10万房款，累计优惠可以达到6折！
惜夏板块向来颇有些“生人勿近”的味道，但随着众多房企大鳄抢驻大打“亲民”刚需牌，给这一传统楼市板块带来了新的生机。10月18日，惜福镇片区代表性项目鲁商泰晤士小镇首开推出1800套房源，户型为高层、多层76-92㎡的套二，94-110㎡的套三和洋房产品，其中有六套3900元/㎡的超级特价房，十套一口价30万的无敌套房；鑫江水青木华四期均价7500元/平，房天下优惠5000抵96折。
另外，红岛新区是公认的潜力版块，地段潜力巨大，高新区的领秀珊瑚湾携手房天下推出团购优惠，购买高层房源可享受6000元抵96折，84㎡套二40万起，99㎡套三50万起！目前不少企事业单位正逐渐向红岛新区倾斜，未来楼市交易量上升空间较大。
黄岛：挂“国字头”迈上新台阶
近两年，西海岸楼市发展如火如荼，黄岛区作为距离市区最近的区域自然受到的更多关注，区域发展的大环境及现房多也是购房者重要的考虑因素。不过值得注意的是，黄岛区也是青岛楼市库存“大户”。截止到10月19日，青岛楼市库存超过16万套，黄岛区以接近2万套的高库存成为岛城“仓库”。
坐上隧道车，从市区穿过隧道的那一刻，心情豁然开朗，车少、路宽、空气好，西海岸确实是一个适合居住的地方。2011年6月30日，胶州湾跨海大桥和胶州湾海底隧道正式通车，使得青岛主城区和西海岸的空间距离被大大拉近，“桥隧”成为带动西海岸楼市的强劲利好，保利、万科、中海、万达、红树林以及本土海尔、海信等地产大鳄纷纷入驻。海底隧道出口处已成为地产商扎堆的地方，也是市区居民竞相购买的热门区域。
10月18日 出席维多利亚湾启幕盛典
西海岸晋升为经济新区，西海岸楼市发展也迈上了新的台阶。新区中心区规划面积501平方公里，其中，中央商务区规划面积30平方公里，以高端商务、科技商务、科技创智、会展旅游为主导，集合了万达东方影都、银盛泰星海城、保利海上罗兰、世茂诺沙湾等地产项目。坐落于经济技术开发区的万达海公馆，均价6200元/㎡，起价5700元/㎡，目前二期维多利亚湾即将面世，“亲民价”住宅受到刚需族青睐。对不少刚需来说，亲临薛家岛，跨海20到青岛市区，工作生活非常便利。
低价风刮到黄岛区，打折优惠不容错过。K2•海棠湾作为纯新盘、，主推120-300㎡联排、叠拼、双拼别墅及54-110㎡高层住宅，起价5600元/平；科达天意华苑15943元/平方米[黄岛]科达天意华苑119套在售起价5777元/㎡，均价8159元/㎡，房天下团购优惠，高层交5000抵9万，别墅交5000抵27万；安子片区的地铁盘尚品居预计10月开盘，现办理购房优惠卡，开盘选房时可享受2万元购房优惠，同时还可享受月供补贴优惠5000元、装修基金补贴优惠5000元等；刚需准现房月亮湾起价7900元/平，均价8500元/平，8#、9#推出交3万抵5万的优惠活动。
如今刚需依然是购房大军的主力，他们大多都经济实力不是很强，但是又有购房需求，相比市区过万的房价，为减轻购房压力，更多的购房者选择郊区。被定位新区之后，西海岸楼市“如虎添翼”，借助政策优势必将迎来大发展，也引来越来越多的购房者关注这块潜力股。
市南崂山：向价格妥协 高端楼盘加入促销行列
楼市价格的涨跌向来是购房者所关注的重要因素，市南崂山一带楼市价格一向坚挺，然而随着市区不少开发商向价格妥协，降价促销、打折优惠一时充斥着青岛房地产市场。大部分房地产企业为了回笼资金采取各种促销手段来刺激市场，营销手段层出不穷，不少高端楼盘也开始慢慢加入促销优惠的行列，楼市争夺战正在持续升级。
市南崂山沿海一线依然处在岛城房价的金字塔顶端，目前均价从1万5千元到4万元不等，而价格项目绿城深蓝中心均价高达7万元每平方米。市南中心区是青岛的政治、经济、文化的核心区，其行政地位和优越的地理位置，造就市南区成为青岛房价金子塔尖，香港中路向东，到小麦岛片区，处于市南区与崂山区交界地区，该片区矗立着一系列高端住宅楼盘项目，例如保利漫月山，今年5月20日一期开盘，开盘均价高达2.8万每平米，其南侧的海信天玺、天悦等项目也占据着一线海景资源优势，均价则在3万每平米上下。
青岛沿海一线
崂山区相比市南区一线海景房价格略低，目前来说崂山在售一线海景房源并不是很多，以海信依云小镇为代表，目前在售的海景房价格在1.5万左右每平米。而崂山未来作为青岛的金融财富管理实验区，吸引了大批的金融服务行业入驻崂山区，在未来今年崂山区楼市价格可能有质的飞跃。
不过就目前楼市状况来看，降价风愈演愈烈，高端楼盘也未能幸免。虽然市南崂山未出现大幅降价的场面，但靠折扣、优惠来招揽客源，已成为共识。海景房金茂湾起价12999元/平，认筹2万抵5万，全款96折贷款97折，交通便利，周边配套完善，为市南改善性住房；崂山准现房龙泽书苑起价11900元/平，9号楼9800元/平起，其他楼座优惠认筹1万抵6万……在楼市不景气的情况下，高端盘也低下了“贵的头颅”。
即墨胶州：房价泡沫少 楼市敏感度低
第三季度，胶州市新房成交2934套，即墨市成交2742套，均取得了不俗表现。分析认为，即墨、胶州楼市之所以能够保持热销势头，与其区域规划建设和房价定位密不可分。
蓝色硅谷核心区配套图
随着蓝色新区规划的实施，即墨温泉板块逐渐成为置业焦点。根据青岛蓝色经济发展规划，“一区一园一带”的总体布局，其中一区就是蓝色硅谷核心区，位于崂山北麓、黄海之滨，陆域面积218平方公里、海域面积225平方公里，这里有山、谷、滩、湾、岛自然交替。伴随着城市配套设施的不断完善，该区域潜力越来越明显，吸引了海尔、中建、天泰、三盛等众多房企大鳄前来入驻。
在青岛主城区大打价格战的时刻，海尔温泉别墅也不甘寂寞，总价直降90万迎合市场；中信森林湖翡翠湾均价18000元/平，地下面积全部赠送；位于蓝色硅谷核心区的三盛国际海岸，洋房均价6500元/平，叠拼均价7500元/平左右，1.2期预计10月底开盘；改善盘绿城紫薇广场四期均价12000元/平；万科东郡刚需简装房起价仅4400元/平。
从区域规划建设来看，新机场选址、青龙高速建设、大沽河综合治理等让胶州楼市焕发出新的活力，吸引了包括绿地、首地、华夏幸福基业、鲁能等在内的多家房企相继入驻；从区域房价来看，胶州房价相对其他区域来说，目前尚属“价格洼地”。且因其房价泡沫较少，地缘性购房者较多，楼市的敏感度相比更低。
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