[摘要] 面对2014年上半年的楼市，购房者有着众多的疑问。今年市场上出现频率最高的词语是“观望”，正是这种观望，使得岛城楼市进入了一种胶着状态。虽然有热闹的开盘，有眼花缭乱的优惠，甚至有开发商的低价，但是有别于去年，今年的购房者显得特别犹豫……
面对2014年上半年的楼市，购房者有着众多的疑问。今年市场上出现频率的词语是“观望”，正是这种观望，使得岛城楼市进入了一种胶着状态。虽然有热闹的开盘，有眼花缭乱的优惠，甚至有开发商的低价，但是有别于去年，今年的购房者显得特别犹豫……
热销季动力明显不足 购房者观望情绪渐浓
“去年底好不容易东拼西凑准备好了首付，准备春节后就出手的。”在青岛已经打拼五年的顾先生想在今年解决掉房子问题。不过，进入三四月份，市场上观望气氛逐渐变得浓厚了起来，房价下跌的消息也是风传。顾先生现在越来越迟疑，买房子的事情也一拖再拖。记者了解到，像顾先生这样转入观望状态的刚需购房群体并非少数。“我们打算先租房，目前的形势太微妙了。”市民于先生一直关注李沧一家楼盘，“新推的三期和首期价格竟然一样，一般楼盘单价都是一期比一期高，三期平开感觉相当于降价了。”于先生坦言。
面对如此现状，岛城开发商则是深切感受到了市场的胶着。“最近售楼处到访的人少，出手的人更少。”近日，西海岸一家楼盘的营销负责人告诉记者，“以前市场上的购房者好像突然消失了，我们现在都在想办法挖掘客户。”记者在李沧一些楼盘发现，人气相比去年并不旺。买房首付分期、车位、装修、面积……进入年中，岛城不少楼盘开始出现各种更大的优惠力度，其中最引人注目的就是 “全民营销”。现在岛城一些开发商地毯式搜索购房者，有的是介绍买房成功提成1%，有的是录入有效电话给报酬。
记者了解到，尽管如此，相比2013年岛城楼市的火爆，2014年初楼市表现可谓冷清，继“金三银四”回暖动力不足，“红五月”遇冷，六月份更是创下新低。银海世邦提供的数据（见图表）显示，岛城上半年楼市每月的成交量在五六千套左右。“2014年1月份全市住宅签约量均高于上半年其他月份，主要是受2013年年底，开发商为冲击年底业绩，争相开盘或加推，楼市火热势头的延续，使得2014年1月份住宅签约量仍保持在相对较高的位置。”银海世邦董事长李新扬告诉记者。6月份的数据则明确反映了市场现状，在楼市低迷现状之下，银行放贷速度依旧缓慢，致使购房者观望情绪愈加浓厚。
楼市没有暴跌迹象 未来市场依然乐观
当下，面对购房者观望、推盘量大、高库存等情形，不少开发商在价格上做出了极大的退让，优惠持续加码。一些购房者认为，接下来很可能有大幅降价的情形。的确，“楼市又降了”是很多人喜闻乐见的消息。虽然相比2013年青岛楼市逊色不少，但相比2012年，今年上半年新房成交量依然有明显上涨，不少业内人士对下半年岛城楼市持乐观态度。记者采访了岛城多名地产人士了解到，他们多数认为，虽然房地产市场出现了调整的迹象，但是降温并不等于降价。“总体看，今年楼市房价出现大幅下降的可能性不大，有望继续保持一种平稳的态势。”青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江告诉记者，目前楼市的调整是中国整个经济结构的调整，并不是针对房地产市场的调整，因此房地产市场还将继续保持一个平稳的局面。
“今年的市场情况和2011下半年、2012年上半年的情况比较相似，但是要好得多。”业内人士表示，面对当下的市场，也有放宽的呼声，有些城市出台了新政策提振市场。单良认为青岛楼市的潜在需求强烈，作为沿海城市有很强的吸引力，外地购买力比较强劲，改善类需求也比较旺盛。“大的市场来看，岛城的泡沫不是很大。尤其是市区的房价，在二线城市中单价偏低，因此下降的空间不大，毕竟开发商还有拿地成本。”华新园置业策划经理李晓峰表示。
“现在限购城市多是限价，价格不能低于10%，否则过不了网签。从去年底开始，有7个月的需求被压抑，要是释放出来很容易量涨价格涨。”青岛中铁祥丰置业有限公司营销部部长禹用涛表示。“个人觉得，‘以价换量’只能是房企的阶段性策略。”房价是因开发成本而设定的，经过多年发展和规范，房产开发净利润已经不多，即便房企大动作“以价换量”也是在保全成本的基础上，消减利润。
2014年上半年，各大房企的销售成绩单显示，虽然整体市场氛围不佳，销售不畅楼市降温，但万科、富力等房企上半年累计销售均较大幅增长。房地产市场未来依然乐观，暂时的楼市分化，或许是更健康的市场升级，淘汰实力弱、产品次的开发商，大型房企或将规模更大，产品品质更高。同时从长远来看，目前我国城镇化率在50%左右，而欧美发达国家的城镇化率在70%左右，新型城镇化的目标将显著地推动房地产市场的需求。
楼市进入平稳期 房源选择余地大
业内认为，面对不断增强的压力，房企在短期内依然会选择以价换量。不过不少人认为当下购房者可根据自己的需求出手。“虽然优惠价不断出现，很多购房者也期望买在点，但是想要买在点并不现实。”龙江表示，“现在一些楼盘降价程度大是真实的，比如万科在青岛推出了全产品线的优惠，让利幅度比较大，如果是刚需且有购买力该买就买。”“上半年市场比较平淡，各开发商为了跑量推出了各种促销手段，使得价格处于一个合理的区间。尤其是热门的刚需产品，普遍维持在去年的价格水平。”禹用涛也认为当下是出手的好时机，“据我所知，不少开发商都采取了再定价的方式，使得价格到了最极限。”他告诉记者，随后可能有政策利好。
部分购房者认为购房时机未成熟，仍将观望。单良表示，目前市场处于胶着状态，多是采取以价换量的方式，并且价格不断调整，已经非常接近市场底部。他表示：“有些开发商回款要求高，为了业绩好看，就打出优惠，使得楼盘性价比很高。像目前李沧有些楼盘均价在每平方米七八千元，和城阳一些楼盘价格相近，是很好的入手时机。比如很多新青岛人以前在城阳置业，是因为那里性价比高，但是现在李村也有些楼盘性价比不错，像火车北站附近的越秀·星汇蓝湾价格是每平方米七千多元起，如果想要在青岛置业就可以果断出手。”对于一个真正刚需者，首先关注的是房子即时价格能不能承受，而不会管未来会不会涨跌。只有投资客才会特别关注这一点。因此，在岛城房价出现阶段性下降的时候，买房是一个好时机。
李晓峰也认为，今年岛城楼市的价格可以说微涨，并且放量这么大，户型、品质的可选性更大，对于刚需群体来说，今年比较适合出手，对于投资者来说，还需看个人眼光，因为现在总体价位不会上涨太大。岛城一家楼盘的营销负责人表示，目前的房价，大多数开发商已经告别暴利的状态，购房者期望开发商大幅度降价并不现实，因为地价、税费和建安成本都是刚性的。
调整只是暂时的 能承担得起就买
很多业内人士及房地产专家的观点显示，楼市调整只是暂时的，楼市的情形并非那么悲观，不能用个别市场来代表整体走势，房价在不久的将来还是要上涨的。而此时，房地产市场正处于低谷期，对绝大部分购房者而言，买房好时机就是把握住楼市的低谷时期。正如华远地产董事长任志强的说法：“我不敢预测明天的房价，但我敢说未来肯定会有一个反弹，有能力或有需求的购房者该买就买，不必挑时间。”
有网友表示，买房，主要还得看你的购买能力。因为你是买来住的不是买来炒的，没必要过多注意会涨还是会跌。房价这东西很难琢磨，就算你是专家，也算不出会涨会跌的。所以你不能以这种心态去买房。你买房应该从自身的经济能力和具体房价结合去考虑。觉得能承担得起就买。
“虽然当下购房合适，但是不能过高期望，比如有的月收入过万就要买别墅，即使凑足首付也是没有还贷能力。”禹用涛建议说，对于购房者来说，如今住房购买需要选择合适的面积，不是越大越好，三口之家选择70至90平的，过小比如50平方米，还要看地段，不用非要住在香港路和海边，比如李沧的住房要便宜，有的一平方米差2000元，90平方米的房子就能省出18万元，如果觉得对时间和交通成本负担得起，就可以买辆车代步。
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