[摘要] 上周五，上海房管部门出台“进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施”，简称“沪七条”，其中包括住宅用地供应在原计划上增加30%、二套房首付比例提高至70%以上、非户籍购房家庭纳税和社保年限提高至2年等政策。
上海的房管部门于上周五出台“进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施”，简称“沪七条”，其中包括住宅用地供应在原计划上增加30%、二套房首付比例提高至70%以上、非户籍购房家庭纳税和社保年限提高至2年等政策。新政让原本相对平静的上海楼市再起波澜，“沪七条”出台至今一周，上海楼市“变脸”了没？
众生相之一：
下午出政策晚上抢签约
“我是二套房，本来打算11月10日周末签约，11月8日下午看到出台的‘沪七条’，我赶紧联系中介和卖家，晚上就把合同签了。”
张先生的购房经历并非个例。11月8日下午，上海出台楼市调控新政“沪七条”，当天的晚上，上海一、二手房都掀起签约高潮，购房者争搭“末班车”。汉宇地产表示，由于新政生效时间是以合同网签时间为准，11月8日下午，中介公司业务员逐个通知未完成交易的客户，赶紧先完成网签事宜。初步统计，11月8日一天二手房买卖签约量就较平常工作日增加约3倍，到了周六基本正常。
据悉，一手房的市场亦如此。11月8日，“沪七条”出台当天，全市一手房成交面积高达9.19万平方米，不仅远高于上周其他时间，也创下近一个月以来的日成交量新高。
众生相之二：
交易现违约 买家连叫苦
“沪七条”对于非上海户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前两年内在该市累计缴纳1年以上的，调整为能提供自购房之日起算的前三年内在该市累计缴纳2年以上。
有业内人士表示，对外地的买家来说，带来的影响有三个：一是已付定金、尚未网签的外地买家，个税未满两年，遭遇违约困扰。二是已经有购买意向的外地买家，受个税政策影响放弃购买，被中介称为“爆单”。三是外地买家看淡后市，看房量下降。
某地产研究总监陆骑麟表示，目前该公司的成交客户中，40%的购房者都为非沪籍客户，如今购房交费门槛从1年延长为2年，很可能会影响这部分人的购房计划，进而波及整体成交量。
众生相之三：
房贷新标准 执行很纠结
“沪七条”明确对居民家庭向商业银行的贷款购买第二套住房，首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。
从上海各大商业银行关于二套房贷款的执行情况，工商、农业、中国、建设、浦发及招商等银行明确，11月9日起，借款人购买第二套住房并经网上备案的，其商业性个人住房贷款首付将提高到七成，利率依旧执行基准利率上浮10%。但对于11月9日之前已经网签的合同是否继续按照二套房六成首付办理，各大商业银行尚未接到总行的明确通知。其中中行和交行表示，二套房首付比例是否七成以签合同的时间为准，11月8日(包括)之前网签完成的都按照旧的标准六成首付执行。
信义地产分析师谢一枝表示，从该公司合作的银行方面得到的信息：9日之前的二套房贷业务已经暂时停止受理，正在等待通知。央行上海总部有关人士坦言，在目前上海的金融机构发放的房贷中，首套房80%，二套房20%，目前新政只涉及二套房首付比例上调，利率仍然按照原来的规定，政策影响是有的，但力度有限。
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，年底将至，银行贷款本来就很紧，买卖双方对此都心知肚明，早就做好贷款不足的准备。再加上二套房买家不少属于“卖一买一”类型，资金实力相对丰厚，多一成首付影响不会太大。
众生相之四：
看房量下降 降五成
有专家表示，“沪七条”对于楼市的影响在不同区域、不同楼盘不尽相同。一些以本地购房者为主的区域和楼盘，受到政策影响小一些，但在一些外地购房者较多的区域，“沪七条”影响则明显得多。
据某研究部表示，非沪籍购房群体青睐的中低端板块对政策反响强烈，局部板块上门客较9、10月期间周末回落约30%。从上海中原地产400多家门店了解，外地人置业较为集中的外围区域受政策影响较大，门店带看量同比减少约三成，有的甚至减少五成。
即使早前风光无限的自贸区外高桥板块，也难摆脱新政冲击。21世纪不动产上海锐丰高桥季景路店分行经理廖阔表示，“金九银十”期间因自贸区等效应的释放，板块内的二手房关注度持续升温。但在上周新政公布后，板块内的带看量骤然下降，回落约30%以上，非户籍购房者群体无疑是构成市场热度大幅下跌的主因。
众生相之五：
市场受冲击 心理影响大
上海佳歆房地产投资顾问有限公司总经理张启胜认为，“沪七条”进一步压缩刚性需求量，对二套改善性需求和非沪籍家庭购房，都采取限制性措施，预计短期内对成交量有一定影响。但是一段时间过去后，或产生外地买家集中入市情况。
信义房屋分析师谢一枝认为，“沪七条”旨在通过各项措施，抑制房价上涨，类似“开源节流”的方式，一方面通过加大土地供应量来平缓房价过快上涨。另一方面，通过行政手段提高门槛，比如提高商业贷款首付比例和提高外地人购房门槛。
谢一枝表示，“沪七条”的出台，可能会使部分欲购房人群出现观望心态，心理影响较大。二套房贷款从60%提高至70%以及外地购房人群缴纳税收年限从1年提升至2年，短期内可能对部分人群带来影响，但从长期来看，只有真正加大土地供应量以及保障房建设，才能真正起到抑制房价的效果。
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