[摘要] 近期，70个大中城市房价逐步回暖，上升态势可用四个字概括——小心翼翼，在限购调控与灵活周转之间，房企对“政治正确”的自觉性已然今非昔比，既要防止房价猛蹿带来更严重的政策控制，又要在非投资类产品下足功夫、高速周转。
万科：政策不会放松，调控仍然会延续
经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？
万科：政策环境的变化，很大程度取决于房价的变动情况。但对房价变动的判断本身就带有很大的主观性，此外还需要考虑公众对房价的判断和反应。由于存在各种不确定性，我们虽然可以分析政策背后的逻辑，但很难对政策本身准确预测。
万科对政策的态度，始终是“应对重于预测”，很多时候我们宁可把情况想得更差一些，准备做得充分一些。有一点是比较确定的，政策不会放松，调控仍然会延续。
经济观察报：2013年开工、销售、融资和土地购置计划如何？
万科：万科的经营计划会动态调整，每月集团会开运营会议讨论每个月工作要求，每个季度调整未来四个季度到六个季度的项目安排，每年会调整一次未来36个月的发展。由于销售受政策、市场等因素影响很大，公司不会预设固定年度销售计划。
开工的数字也会进行动态调整，为了便于投资者了解公司的经营信息，公司会在年度报告中披露目前的计划开工情况，这主要是针对已经获取的项目。
对新增土地，公司不会设定硬性指标，仍然会贯彻“宁可错过，绝不拿错”的原则。
经济观察报：商业地产领域的投资计划如何安排？
万科：公司发展非住宅类业务的出发点，是为了更好地做住宅。目前公司商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。商业资源的占比大约在5%左右，未来会逐步提高，但是中期内不会超过20%，而且预计达到20%可能需要很长一段时间。
不久前公司在北京成立商用地产管理部，目的是整合万科旗下各类商用资源，并探索适合万科未来发展的商业地产模式。
经济观察报：如何看待中央对城镇化建设的推进？企业对此有何战略性安排？
万科：城镇化是未来中国发展的主题，城市圈发展、经济结构调整和高铁效应等导致的人口多向流动过程刚刚开始。对比发达国家处在类似经济发展阶段的案例，中国目前的城镇化水平明显偏低。未来城市化还有很长的路，房屋的需求依然很大，所以我们仍然看好行业中长期前景。
经济观察报：调控初期一、二线城市受较大影响，但后期这些区域回暖明显，对企业的利润贡献可观，部分三、四线城市则产生泡沫，企业对一、二、三、四线城市的发展布局作何判断？
万科：的住宅市场确实有分化，但也不能简单地用一、二、三、四线来区分。东部一些城市，从行政级别上看属于三线，但是从人口特征、经济发展特征和房地产市场特征看，更接近二线的表现，和一线城市也有紧密的关联性。这类城市，其实应该被作为准二线城市来看待。即使同为三、四线城市，不同市场之间的表现也存在差别。
整体上，目前主要城市的销售形势要更好一些，不过，这并不是说这些城市一定会出现普遍、大幅上涨，因为这些城市的存货仍然处在较高的位置。相对来说，中西部的一些地级以下城市，由于近几年开工较多，且缺乏人口流入的支持，可能会面临较长的去存货的过程。这些城市万科基本上也没有项目。
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