[摘要] 在住宅“限购”的硬杠杠下，商业小公寓或写字楼40年的产权性质，反倒成了商业项目另辟蹊径的“法宝”，以往产权年限较短的“劣势”转为“优势”。
平民投资！江宁低门槛投资品引草根出动
今年9月底，江宁盘中粮彩云居(小区网论坛)推出的38精装小公寓曾在江宁引起一波平民投资潮，总价40几万的小户型吸引的并非豪掷百万的专业投资客，而是手上只有10几、20几万闲钱的普通购房者。
今年11月17日，位于东山中心的综合体项目江宁万达广场也推出了相似价格区间低总价投资产品，低门槛的总价引来不少没有投资经验的购房者现身。笔者在现场了解到，江宁万达当天推出的1号楼写字楼房源主力户型为40-60，毛坯交付，折后均价在14000元/，以一套40户型来算，总价在56万左右。据了解，万达本次推出的毛坯写字楼，在开盘的前一个内便卖出了100套左右。
“我们就住东山，这里算是江宁的市区，相信万达写字楼的投资回报会不错，买了之后我们就把他租出去”，次购买投资房产的成先生笑着告诉笔者，“不管怎样，50几万对我们来说压力不是很大，觉得这里以后发展应该会不错，我们是次投资算是赌一把吧。”
记者在现场采访了解到，像成先生这样的“老江宁”成为万达开盘当天的主力认购人群，从这些的人的口中，“总价低”、“区位好”、“万达品牌”等因素成为吸引他们前来投资的主要原因，但归根结底，相对低门槛的总价给了不少平民投资客“施展拳脚”的空间。
由于是40-60的小户型，也有少购房者在现场抱怨户型偏小，于是在一定角度诞生了相对“另类”的购房方式。结伴前来的钱先生“四人组”告诉笔者他们今天会一人买一套，由于四人都是朋友，买了之后他们打算将四套小户型打通然后再对外出租。“单独一套我感觉有点小，未来出租可能会有难度”，其中一位购房者说。
一样是户型的原因，从白下区赶来的黄先生坐在等候区犹豫着是否购买，“现在一般公司的人均办公面积在15左右，就算是60也有点小，一般的公司人数至少要在5人以上，所以我要买肯定是买两套以上，但买多套总价就会偏高。”
到笔者离开时，黄先生依旧在等候区等候，而嘈杂的选房区已经传来近100套房源被认购的消息。低总价的写字楼在寒冷冬日成为“快销品”，不少业内人士表示，“低总价的投资品之所以卖的好，是因为不是每一个投资客都有几十万甚至几百万的资金可用，资金实力不强、手上只有10几、20万闲钱的人群实际上更为庞大，这也是草根投资的主要人群”。
2012年末 投资需求开始“进场”？
2012年已接近尾声，南京楼市历经上半年的刚需释放高潮，走过下半年刚需暖流传导至改善市场，促使改善产品市场转暖的过程，到了年末，不少投资产品如豪宅绿城水晶蓝湾、鼓楼1929、南京湾、金润国际广场、江宁万达广场、首创天迈广场等相继亮相，2012岁末南京楼市是否是投资需求释放的“好窗口”？
南京林业大学社会工作系主任孟祥远分析，从金润国际广场、江宁万达广场的不错去化率来看，年末投资型需求确实有开始进场的苗头。“例如金润国际广场，投资单价25000元/左右的公寓产品的投资者，应该是看好长期的投资客，因为商业性质公寓转手税费几乎占了房屋总价的一半，如果是短期投资，一定不会考虑这类产品，那么选择金润的投资者即多半是看准长期而出手的，由此可见，一部分投资客已开始进场。江宁万达广场单价14000元/，在那个区域算是价位较高了，但是1个卖了100来套，也不容易，一定程度上显示出江宁的小额投资者也抱着投资需求，开始把出手的欲望转为购买力。”
孟祥远认为，走到年尾，南京楼市的市场需求和结构也似乎在发生变化，由年初的刚需占据主导地位，转化为改善大平层、高端豪宅，甚至是投资产品开始“冒尖”。
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