[摘要] 尽管今年中报预告的密集披露期还没有来临，但对于上市房企来说，中报业绩若持续恶化，现金流就是不可回避的“伤口”。而对于这部分房企来说，中期业绩报告将是一场令人瞩目的大考，自二季度以来的销售回暖能否让房企现金流获得生机，也是市场最为关注的焦点。
尽管今年中报预告的密集披露期还没有来临，但对于上市房企来说，中报业绩若持续恶化，现金流就是不可回避的“伤口”。据券商测算，在目前总共28家同时发行债券的上市房企中，有17家一年内资金链仍然处于危险状态。
而对于这部分房企来说，中期业绩报告将是一场令人瞩目的大考，自二季度以来的销售回暖能否让房企现金流获得生机，也是市场最为关注的焦点。
现金流大考
根据东方证券不久前发布的一份针对上市房企债务情况的研究报告，房地产行业中，除了招保万金四大龙头房企在面对调控情况下仍然能够取得现金流增长之外，其他房企在庞大的库存和销售压力下，现金流一直成为心头之痛。
“即使可以再发债覆盖8成以上的短期债务，也至少有6-7家房企的现金流难以维持。”根据东方证券对流动性压力进行的相关测算，在28家在交易所发行了上市债券的上市房企中，有28家发债主体中有20家经营现金流为负，19家自由现金流为负，而这一情况已从2010年持续至今，仍无明显改善的迹象。
“流动性压力测试的结果显示，如果假设销售和投资进度与去年相同，再融资能够覆盖一半的短期债务，28家发债主体中有17家一年内资金链将出现问题，如果融资能够覆盖80%短期债务情况且销售增加10%，泛海、银基、南京高科、广汇、东华、金丰、中企、苏州高新等上市房企的资金链仍不能维持1年。”东方证券分析师孟卓群表示，流动性测试的结果并不乐观；而稍微乐观的是，今年二季度以来房企销售有所改善，这对于现金流风险的缓解显然有正面作用。
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泛海建设：缺钱样本
泛海建设就是房企中将要面对现金流大考的一个典型的标本。数据显示，该公司2012年一季度扣除预收账款成本后的存货为211.51亿，其中60多亿东风乡地块及武汉王家墩37亿商业地产项目均为15年以后竣工，短期回笼资金可能性极小，并且可能需要大量的后续建设资金。而在另一方面，该公司手持现金仅为8亿元，短期债务规模却高达41亿。
“货币资金仅能覆盖19%的短期负债，而且进一步再融资也有难度，一旦出现流动性危机，可能需要折价变现不少资产。”一位不愿意公开姓名的分析师向记者表示，类似的情况如果演化成为流动性危机，很可能同时触发上市房企公司债的信用风险，届时很可能企业将面临债务甚至资产重组。
泛海建设并非现金紧缺的特例。根据记者统计，在130家上市房企中，有超过40家手持现金不足以覆盖一年内到期的短期负债。尽管相当部分企业仍具备再融资能力，可以“借长还短”，但也已经不乏一些“风险较大”的企业走在钢丝绳边缘。
公司债回售或成“压力稻草”
由于房企中报的好坏，直接关系到其现金流风险是否曝光，因此，对于绝大部分受困于现金流问题的上市房企来说，中报业绩公布同样不是一件轻松的事情。而根据记者统计，已经公布的房企中报显示，有8家“现金流紧张”的企业中报业绩为预亏、续亏或预减。津滨发展公布的中期业绩预告称，预计亏损幅度在7000万元至9000万元之间。数据还显示，津滨发展现金流同样紧张，一年以内到期债务规模为32.57亿，凭手中现金仅能覆盖一半。而同样紧张的是，从今年11月底开始，该公司的上市公司债即将迎来回售，这对于现金流紧张的津滨发展来说，更像是债务重担之下即将压下的又一捆稻草。
“其大股东是国企泰达控股，股东背景尚可。”东方证券分析师孟卓群认为，由于津滨发展进一步融资的难度比较大，类似的情况，只能期待大股东出手解困。
“地头蛇”日子也难过
值得注意的是，在众多陷入现金流困境的上市房企中，相当部分是有着大国企或者地方政府背景的大型开发企业，这类“地头蛇”此前拿地以凶猛著称，但如今也需要承受的现金压力。
除津滨发展之外，南京高科和苏州高新则是这类地方政府背景的典型代表，从净负债率来看，两公司分别为115%和174%，均属于偏高水平。而这对“难兄难弟”今年下半年均需要面对不少现金流难题：南京高科一年内到期债务达到51亿元，而即使把所有可售项目都算上，年内回笼资金加上现有的现金也仅为30亿元；而在苏州高新方面，，其10亿元09苏高新债将在今年11月进入回售期，如果发生回售将对公司短期现金流带来很大压力。
“地方政府如果能给力，风险应该还是可控。”安信证券一位研究员表示，另外从两家地方色彩浓厚的上市房企来看，项目已经扎根很深，地方政府显然也不会坐视不管。从这个角度上看，目前“地头蛇”的日子虽然难过，但到了真正危急的时候，也许就是危机化解的时候。
相关新闻：非限购城市地价涨50% 房企加快布局二三线市场
随着上半年房企销售业绩的回暖，土地市场近来也是持续升温。上周中指研究院(以下简称中指院)发布报告称，二季度100个重点城市住宅楼面均价同比上涨18.6%。较为引人关注的是，出台限购政策的一二线重点城市住宅楼盘均价基本持平，仅上涨1.1%，而非限购城市的三四线城市则平均上涨49.7%。
在业内人士看来，出现此类情况，一方面是由于一线城市地价基数本来已经较高，上涨空间较小；另一方面房地产市场向二三线城市转移的迹象比较明显，各大房企正在展开新一轮的战略布局。同时，在四川省内，二三线市场也成为房企竞相争夺的目标。
恒大模式受追捧
6月21日，在四川金科2012内江乐贤地块新闻发布会上，重回四川的四川金科董事长兼总经理冯涛谈到金科为什么要进军川内二线城市时表示，二三线城市未来发展潜力巨大，恒大之所以近年来取得销售面积的成绩，这主要得益于其在二三线城市的提前布局。
显然，恒大并没有令他的追随者们失望。《中国房地产企业50》销售排行榜上，恒大地产再次以630万平方米的成绩成为上半年楼市销售面积。业内人士都知道，这已经不是恒大次登上销售排行榜的宝座。根据公开报道，恒大地产在2010年中就以销售面积333.9万平方米，超过万科，位列。这是恒大地产在2009年香港上市之后首次披露半年报，就一举超越行业老大哥万科，成为。
在业内人士看来，恒大的跨越式发展，主要得益于其二三线市场，甚至是四线等城市的土地储备战略。一组数据显示，在2008年3月，恒大香港IPO说明书介绍称，其土地储备已经高达4578万平方米。通过在二三线城市的快速扩张，短短两年时间土地储备量暴增近6倍。只是那一年因为金融危机等外部环境，恒大上市遭遇搁浅。
王志刚工作室西南战略策划中心总经理张志宇看来，恒大是下了一盘很大的棋。2004年前，恒大地产土地储备不足600万平方米，只能算是一家地方性开发商。2004年之后，恒大开始扩张之路，主要就是找钱、找地。但是由于万科、中海、华润等开发商在一线城市已经占据了相当的市场份额，恒大在资金上难以和这些地产大鳄抗衡，只好走“农村包围城市”的路线，不过事后证明这一战略造就了今天的恒大。
抢滩二三线市场
金科内江项目将是金科布局四川省内二级城市的首发项目。除了金科首次进入四川二级城市，绿地今年4月与南充就投资开发站前广场大型城市综合体项目签署合作协议，总投资规模约80个亿。另一地产巨头保利也在德阳，一举拿下总建筑面积约66.2万平方米的六宗地块，成交总价5.97亿元。
此前，万科已经布局南充，王石曾亲自带队前往南充多次考察；佳兆业布局四川二级市场更早，其在南充的项目已经成为这座城市的标杆项目，价格也高出其他楼盘；恒大在二级市场布局也已进行多时；万达则在绵阳进行布局，并准备在未来更多二级城市开发项目；置信、蓝光等本土开发商更是进入南充、巴中、绵阳等省内二级城市。
据了解，未来四川金科将加大在四川二级市场的布局力度，争取更加广泛和深入的合作。在冯涛看来，四川二级城市有着广阔的市场空间，大部分二级城市的开发水平尚待提高。四川金科今年块地就在二级城市，这也给市场一个信号：四川金科二级城市拓展工作拉开序幕。未来将摆脱以前以成都为单一发展方向的局限性，在更广阔的天地中找“食”。
新一轮战略布局
由于去年楼市调控以来，许多开发商采取不拿地策略，此前缺乏土地战略储备的开发商已经显示出后劲不足的缺点，而新一轮的楼市竞争随着市场的触底反弹已经展开。
华西城市与房地产研究院首席研究员温利阳看来，房企布局二三线城市一方面是受到当前限购政策的影响，但主要还是着眼于未来。中国楼市经过过去十年的飞速发展，一线城市的房价已经处于高位运行，上行空间有限，二三线城市则潜力巨大。开发商看重的则是未来的发展潜力。另外，二三线城市发展到今天，对住宅等产品存在升级换代的需求，这些品牌房企有着成熟的品牌，成熟的产品线，成熟的操作模式，他们的产品在二三线城市将受到欢迎。
随着一线城市房地产市场竞争的越来越激烈，一线城市的楼市将逐渐趋于饱和，二三线城市无疑将成为未来楼市争夺的主战场。
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