[摘要] 2015年，政策效应继续放大，暖风频吹，青岛也积极抓住东风，降低首付比、调整住房贷款利率、放宽公积金异地贷款等，楼市发展奏响新的乐章。虽然目前来看，青岛楼市仍有些“步履蹒跚”，但各项数据及整体环境还是在走上坡路，我们从政策、市场角度，梳理出2015青岛楼市十大关键词，解析楼市的发展变化脉络。
从去年下半年开始，在“9·30”新政、银行降息、放开限购等一系列利好政策刺激下，楼市开始走出低谷；2015年，政策效应继续放大，暖风频吹，青岛也积极抓住东风，降低首付比、调整住房贷款利率、放宽公积金异地贷款等，楼市发展奏响新的乐章。虽然目前来看，青岛楼市仍有些“步履蹒跚”，但各项数据及整体环境还是在走上坡路，我们从政策、市场角度，梳理出2015青岛楼市十大关键词，解析楼市的发展变化脉络。
十大关键词"透视"2015青岛楼市
中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。
从2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。
这是央行年内第四次降息，此前在3月1日、5月11日、6月28日分别有降息决定。同时这也是年内第四次降低存款准备金率，前三次分别在2月4日、4月20日以及6月28日。
解读：
降息直接受益的就是房奴。虽然从单个月份来算，每月减少的利息并不多，以贷款100万、20年还清、等额本息还款计算，按照原来商业贷款5.4%的利率，月均还款6822.52元；在新利率下，月均还款6682.7元，每月少还139.8元。但是从长期来看，也能省下不少钱，跟去年11月份降息前相比，五次降息后，每个月能少还801元！
小编从青岛房地产市场了解到，住房消费仍然依赖信贷支持，在多项信贷政策的“组合拳”下，购房者的市场预期会发生转变，在连续降息的作用下，将加速购房需求、尤其是改善型购房需求持续入市，形成对楼市进一步的托举效应。
关键词二：房贷首付比下调
3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。
房贷首付比下调
9月24日，中国人民银行银监会发布新政策：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。首套房首付比下调，对刚需族来说，比330新政来的更“实惠”，买房门槛进一步降低。
新政推出后，岛城部分银行迅速跟进，目前已有4家银行执行八五折房贷利率。继汇丰银行实行低八五折房贷利率之后，建设银行和农业银行两家国有大行也将首套房贷款利率调至低八五折，而近日青岛银行表示：在四季度对部分按揭项目实行基准利率八五折优惠政策，也就是说岛城银行执行低八五折房贷优惠的已达4家。
去年上半年，青岛房贷市场主流利率仍是基准利率。直到2014年8月15日，青岛银行宣布将房贷利率降低至九折，而满足 “引进人才”等一系列规定的特殊客户能拿到低的8.8折利率。但在当时，其他银行尤其是国有大行仍一直咬住房贷基准利率“不放口”。今年央行连续降息之后，5年期以上房贷基准利率一路从6.55%降低到5.15%，而各大银行也将利率优惠政策调整至低九折，如今八五折利率再现江湖。一年来，岛城房贷市场不断宽松。青岛银行表示在四季度对部分按揭项目实行基准利率八五折优惠政策，对实行八五折优惠政策的楼盘实行准入制，准入标准包括与青岛银行合作密切的房地产项目、与青岛银行有深入合作的地产项目等。
银行实行差别化利率，信用评级高的客户获得优惠房贷的几率就越高。银行信用评级体系一般与个人信用状况、学历、工作单位、收入、存款额度等有关。
关键词三：住宅成交走高
从青岛住宅月度成交来看，一季度由于2月份春节因素，成交达到低谷，3月份随着假期结束，楼市成交逐步复苏。从2014年开始压抑已久的购房需求开始逐渐释放，青岛楼市各大楼盘也“磨刀霍霍”。据房天下数据监控中心统计，2015年上半年共有105余盘推新，尤其是5月与6月，海信东山郡23826元/平方米[李沧]海信东山郡66套在售、和达璟城
和达璟城21000元/平方米4.16分宾川路88号0532-88727777、万科紫台等65个楼盘开盘或加推，同时伴随着以价换量的优惠，吸引了不少购房者出手入市。
青岛住宅成交走势
进入第三季度，青岛楼市住宅成交整体呈上升趋势，平稳前进。开发商积极让利抢跑，7月成交平稳上升，8月受央行第四次降息、住房公积金贷款新政、大量楼盘集中入市等因素影响，购房者买房需求旺盛，新房成交乐观喜人；而9月作为楼市的黄金期，成交量并未出现爆发式增长，业内表示楼市回暖不可能一蹴而就，但接连释放的政策利好会刺激楼市和消费者的购房信心。
截止到9月29日，在过去的1-9月中青岛新建住宅成交总套数为86667套，与去年同期成交62870套相比，同比大涨37.85%，可见今年青岛房产市场成交相对活跃。据此推测，如果2015年后一个季度青岛楼市能够保持住当下的平稳态势，那么全年新房成交量突破10万套大关毫无悬念。
关键词四：房价全面失守
2014年，青岛住宅成交均价以9打头，2014年3月达到峰值9836元/平，之后开始整体下跌，仅在2014年5月和11月有小幅上涨。2015年，青岛房价在去年走低的基础上“全线失守”。
青岛楼市房价走势图
2015年3月份，青岛新建住宅均价9015元/平，二季度开始青岛房价进一步冲低，新建住宅均价跌破9字头，这在过去的两年中。5月均价8935元/平，相比2014年3月的房价下跌了将近一千元。6月青岛新建住宅平均价格为8957元/平方米，环比上涨0.25%，终于止跌回稳。
楼市下半场开始，青岛住宅均价终于再次冲破9字头，涨到9044元/㎡，涨幅更是全省。就在购房者恐慌房价要大涨时，开发商接连推出的各种优惠措施、特价房、团购活动试图拉动置业者的购房积极性，原先只是摆摆样子的“假摔”变成了“真降”。8月房价8978元/㎡，再度跌破9字头，9月份房价进一步走低，仅有8903元/㎡。
关键词五：万元线北扩
经过“十一”长假的酝酿，青岛楼市启动了“银十”模式，刚需、改善、二手房市场纷纷热闹起来。随着地铁M3号线再次放出海量图片，再加上前段时间，北段十站率先开通，李沧区成为刚需置业的焦点。尤其是伴随着李村商圈的日臻成熟，在李村商圈内置业成为越来越多年轻购房者的理想选择。
万元线再北扩
根据新的百城房价统计数据显示，9月青岛房价降至8903元/平方米，虽然全市共有6区市均价出现不同程度下跌，但刚需腹地李沧区房价却出现大幅提升，重回万元线，达到10445元/平方米，环比上涨9.81%。据了解，随着世园会开幕，金水路畅通 ，学校、医院等生活配套逐步完善，李沧区房价又有“冒头”的趋势。
李沧区楼盘作为青岛刚需集中区域，在过去的三年中 ，房价在万元线上走了一个倒V字形。2011年，东李板块的成交均价为8831元/平方米，2013年则因万科红郡、玫瑰庭院31132元/平方米[李沧]玫瑰庭院5套在售等低密度楼盘集中入市成交，区域均价一度飙升至15502元/平方米的顶峰。而2015年，尽管北京城建、新城、卓越、和达、海尔、万科等房产大鳄进驻东李板块，但价格却有所回调。根据数据显示，7月份海尔博悦兰庭成交均价为9621元/平方米，和达璟城和达璟城21000元/平方米4.16分宾川路88号0532-88727777成交均价为9194元/平方米，均已跌落在万元线以下。
2015年“银十”主城区房地产市场异常活跃，片区热盘鲁润静园、悦澜公馆、卓越皇后道21822元/平方米[李沧]卓越皇后道137套在售、都市果岭、金地悦峰等都将入市。除了李沧、城阳等刚需集散地，市南区、崂山区也出现新盘频出的现象。
关键词六：公积金政策放宽
今年3月底以及8月底，中央两次发文直指公积金，山东省也在8月6日围绕进一步释放结余资金、提高资金使用效率等提出了16条有针对性的政策措施，降低首套房和二套房公积金贷款的首付比例，同时允许父母、子女的公积金“亲情提取”。不过，青岛由于公积金运行压力大，并未立即做出反应。
青岛市住房公积金管理中心
9月6日，青岛市住房公积金管理中心发布消息称，为贯彻落实国家相关政策，我市于9月1号起，下调住房公积金贷款首付款比例，具体标准为：在我市购买新建住房的，首次公积金贷款低首付款比例由30%调整为20%，二次公积金贷款低首付款比例由60%调整为20%，二手房贷款首付款比例不做调整。不过，二次使用公积金贷款的前提是首次贷款结清且五年后才能再次贷款。
首付降低看似减轻了很大压力，不过根据我市当前的公积金贷款政策，个人缴存职工购买新建住房的高可贷额度为36万元；夫妻双方缴存职工的高可贷额度为60万元。公积金贷款首付比例降至两成后，如果采用纯公积金贷款方式，购房者只能购买一套总价不超过75万元的新房，否则贷款额就会超过60万元。
青岛各区域住房总价分布图（图片来源 鹏翔顾问）
问题是，在青岛市区，总价75万以内的房子几乎没有。在公积金首付比例下调、贷款高额度不变的情况下，青岛公积金新政仅对75万以下的房产有实际利好，主要集中在胶州、胶南、即墨等郊县区域。市北、李沧等主城区住房主力总价均超过80万。
青岛市住房公积金管理中心相关人士称，目前暂时没有上调公积金贷款高额度的计划。我市公积金贷款使用情况一直偏紧，当前的住房公积金贷款使用率超过了93%。
解读：
此次公积金新政是新政组合拳中的重要一环，首先是首付比例降低到20%，这比商贷的标准又低了不少。另外，央行从2014年11月起短短9个月时间内的第5次降息，以贷款60万、20年还清、等额本息还款计算，按照去年11月4.25%的利率，月均还款3715.41元，而照8月份新利率3.25%来看，月均还款3403.17元，每月少还款312.24元。
这样来看，当前的公积金政策已经非常宽松。公积金贷款首付下调，意味着购房门槛的降低；利率下调，意味着购房者的月供压力将再次减轻。新政鼓励消费者入市的信号意义更大，也在一定程度上引导改善性需求方向，给房产市场注入了新的推动力。
关键词七：积分落户新规
青岛积分落户信息管理系统已开发顺利完成，积分落户工作于9月8日正式启动，11月中旬完成复核。青岛市首次突破学历、职称等条件，实施积分落户，成为继广州、深圳之后第三个实施积分落户制度的副省级城市。
积分落户适用于具有高中以上学历，在本市城区和新区有合法固定住所，持本市城区和新区有效的《山东省居住证》满3年，在本市城区和新区就业创业并按规定缴纳社会保险满3年，无犯罪记录，申请将户口迁入我市城区和新区的人员，同时满足以上5个条件才能提出申请。实施细则规定对采取故意隐瞒、欺骗或提供虚假材料的，一经查实，5年内不再受理其申请。触犯法律的，依法追究相关人员法律责任。对工作人员弄虚作假、失职渎职行为造成严重后果的，根据有关规定严肃处理。
积分落户
积分落户指标体系主要由基本分、导向分、附加分和负积分四部分组成。其中基本分指标包括年龄情况、文化程度、技能水平、参保情况、住房情况五项指标；导向分指标包括紧缺工种、落户地区两项指标；附加分指标包括投资纳税、表彰奖励、社会服务三项指标；负积分指标为违法失信一项指标。各项指标的累计得分达到100分以上（含100分）的，可申请参加积分排名，市发改委对年度落户总量实施指标管理。
以年龄为例，35周岁以下的可积20分，36岁以上每增长1岁减1分；技能水平方面，有初级专业技术资格的，积60分，中级工和初级工分别积50分和30分，且只计算高分，不累计加分；如果符合我市100个紧缺工种条件的，如电梯安装维修工、物流师、维修电工等，还可积10分。社会服务方面，参加无偿献血的，每次积1分，高不超过10分；通过青岛市志愿服务网进行注册，成为青岛市注册志愿者，参加志愿服务，每满50积1分，高不超过10分。如果是紧缺工种，可积10分。
解读：
据了解，积分落户政策已经是我市人才引进政策的重要组成部分。凡是不符合户籍准入条件的人才，或者因各种原因无法通过人员调动实现落户的人才，都可以走积分落户通道，是青岛人才引进落户政策的“兜底”项，这对解决我市现有大量“存量”人才的“落户难”问题，具有现实的积极意义和长远的示范效应，体现青岛海纳百川、不拘一格引人才的博大胸怀，为推动我市百万人才集聚行动提供政策保障。
落户青岛有什么意义？市人社局有关负责人表示，随着城乡一体化的推进，附着在户籍上的福利已经越来越少，但对落户青岛来说，仍有许多好处，一方面落户后可享受同城待遇，对工作的城市更有归属管，个人和家庭还可享受更好的医疗、社保、教育等公共资源。
关键词八：不动产登记
2015年3月1日，酝酿已久的《不动产登记暂行条例》开始落地实施，广州、成都、青岛、杭州等15个城市将率先把房产证更换成不动产证。3月2日，青岛市市南区、市北区、李沧区率先实行不动产统一登记，颁发统一的不动产权利证书。
为加快推进不动产登记信息管理基础平台建设，确保信息平台在今年下半年上线试运行，我市近日被国土部确定为信息平台联系点之一，这意味着我市不动产登记率先接入信息平台。下步将按照相关技术标准开展不动产登记数据整合建库，为国土资源部研究制定相关标准规范提供依据。根据国土资源部部署，2015年下半年各地不动产登记信息平台上线试运行，2017年基本建成覆盖的不动产登记信息平台。
不动产登记
市国土资源和房屋管理局相关负责人介绍说，此前房地登记是分开的，且房屋、草原、林地等不动产又分别分属于不同的单位进行登记，权属不统一，且标准不一。所谓不动产登记，是将土地、房屋、草原、林地、海域等不动产进行统一登记，实现登记机构、登记依据、登记簿证、信息平台“四统一”。目前，《不动产登记暂行条例实施细则》在各方征求意见后，已经基本完成，出台实施的条件已初步具备，拟于近日公布实施。
解读：
实行不动产登记后，可进一步明确不动产的归属，维护权利人的合法利益，提高市场交易的效率和安全。对老百姓来说，实惠的是少了麻烦、多了便利。此外，加快推进不动产统一登记工作，有利于房地产市场调控长效机制的形成，促进房地产市场健康稳定发展。
关键词九：地铁通车
作为青岛大规划建设中受瞩目的一项，地铁可谓是与所有青岛市民的生活息息相关。尤其是已试运行的地铁M3号线，作为青岛条开始修建的地铁线路，自8月底开始试运行以来，进展顺利。从双山站到青岛北站单程通行时间19分半，高时速78公里，每站停车时间30秒，上下车需要15秒左右时间。据了解，通行段11月下旬迎接第三方试运营条件评审，年底将开通试运营。
青岛地铁M3号线车厢实景图
地铁对于楼市的影响想必是直接的，从早先的“地铁盘”，到现如今市民购房都会问到的地铁站问题，傍着地铁去买房，不用担心交通问题，更不用担心问题已经成为“共识”。马上要开通的地铁所途经的片区也将很快就成了楼市“香饽饽”。
青岛地铁M3线路图
据了解，该段地铁线路从新都心往来于铁路北客站，受益片区有新市北和李沧区。众所 ，青岛区划调整让新市北摘掉了“老四方”的帽子，不论是区域地位还是房价都有了大幅进步，新都心即将赶超浮山后成为青岛大居住区，如今新房价格已经14500元/㎡左右，成为新市北房价“制高点”；而靠李村商圈一举成名的李沧区，更是因为性价比极高成为“刚需”。根据新规划，预计到2020年青岛将有11条地铁线路，终将实现地下交通网络的全域覆盖，届时，地铁将成为楼盘交通配套的关键因素，“置业”也不会仅仅局限于主城区。
青岛真正地铁盘
都说“地铁一响，黄金万两”，地铁的存在拉近了城市间的距离。而它的便捷性和经济性，更是让众人拜倒在其“石榴裙”下。因为一旦地铁开通，不仅能够改善城市交通，而且人们出行也会变得更加方便。因而，不少开发商为投购房者所好，纷纷在地铁沿线拿地建房。 但大家买地铁房的时候一定要看清楚，离着地铁M3站点1000米以内才是真正的地铁房。
关键词十：网络土拍时代
青岛市国土资源和房屋管理局规定，自2015年1月1日起，在中国土地市场网、青岛政务网、青岛市公共资源交易网等相关媒体及法律法规规章规定的其他发布途径发布国有建设用地使用权出让公告的，开始进行网上交易，取代举牌竞拍的传统模式。
网络土拍时代
据工作人员介绍，实施了网上交易模式之后，国有土地招拍挂信息、受理报名申请、自动审核竞买人资格、缴纳保证金、网上竞价等功能都可实现网络操作，点击鼠标代替举牌竞价。减少了现场拍卖耗费的人力、物力，使土拍更简易化。又防止了徇私舞弊、贿赂等不良现象的发生，良好的维护了土地市场交易秩序。
青岛土地拍卖改为网上交易以来，确实成功拍出不少黄金地块，7月28日，城阳青威路东、正阳路北地块走上拍卖台，经过295轮竞价该地块终被77号竞买人保利（青岛）实业有限公司竞得，总价逾2.15亿元，该地块位于城阳区正阳路商圈核心，成交楼面地价2505元/㎡，溢价率高达60.27%。重庆南路128号原青岛铸造机械厂地块，位于重庆南路以西、德丰路以南，处于青岛炙手可热的新都心板块，呼声较高。多家国内一线地产商及海尔、海信等本土知名地产房企参与了此次竞拍，经过数轮激烈角逐，青岛海旭房地产开发有限公司以强劲的姿态力压众鳄，以6235元/㎡的楼面地价收入囊中，总价58508.1177万元，溢价率高达54.91%。
不过，在8月12日，土地市场却出现了一个小插曲，崂山区两宗被公示拍卖结果的土地因总价算错、网站瘫痪等多种奇葩理由而被叫停，公示结果被轻易否定，交易被作废。
青岛国土资源部公告
10月9日，全青岛人都在注视着的崂山黄金地块儿在经历了闹剧后，终于画上了完美的休止符。在经过两次拍卖，总计超过600轮的角逐后，也宣告这场9月土拍宫斗戏正式杀青，终青岛立鹏置业有限公司和青岛海尔地产集团有限公司成赢家。
B地块编号1-C0129（B）占地面积31028.7㎡，以楼面地价6705元/㎡，总价32060.628万元被青岛海尔地产集团有限公司摘得。A地块编号1-C0129（A）地块占地43545.3㎡，在经过两次拍卖495轮的竞拍后，以楼面地价9320元/㎡，总价为65736.1968万元被青岛立鹏置业有限公司摘得，溢价率为129.6%！并刷新了今年土拍的价格纪录，成为地王！
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