[摘要] 2014年第三季度的青岛楼市是热闹的，无论是限购部分松绑到完全解除，还是“青18条”的横空出世等都震动了楼市，尤其是限贷松绑最引人注目，都给岛城低迷的楼市注入了“强心剂”，房地产整体环境正在趋暖。
2014年第三季度的青岛楼市是热闹的，无论是限购部分松绑到完全解除，还是“青18条”的横空出世等都震动了楼市，尤其是限贷松绑最引人注目，都给岛城低迷的楼市注入了“强心剂”，房地产整体环境正在趋暖。
一、青岛全面放开住房限购
政策摘要：7月31日，青岛国土和房屋管理局召开发布会宣布：自2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。（专题：青岛限购政策取消）
青岛国土和房屋管理局发布会现场
9月1日中午，青岛市国土资源局和房屋管理局官方微博“青岛房地”发布消息：自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。（专题：青岛限购全面取消 无“限”购房重启）
截图来自青岛市国土资源局和房屋管理局官方微博“青岛房地”
政策分析：2014年两会上明确提出“分类调控”，这意味着楼市调控不再搞“一刀切”。数据显示，近几年来青岛库存量一直居高不下，青岛实时存销比超过22，住宅成交连跌6个月。库存高、房企资金压力大使得青岛房价短期内难以攀升，而限购这一限制房价大幅上涨的“利器”已然失去作用，反而抑制了刚改的需求，政府松绑限购已是大势所趋。青岛从部分松绑限购到完全解除，也是一步步紧跟着市场的需求进行调节，是顺应市场的反应。
政策影响：限购政策全面放开后，岛城楼市进入了活跃期，开发商也加大了降价促销力度，以期扭转持续了将近一年的滞销局面。随之看房量、开盘量、销售量出现较大幅度的回升，8月全市新房销量破万套。在开发商低价走量的积极营销策略以及个别银行贷款利率降低的刺激下，传统楼市销售淡季“伏暑期”的成绩反而出现较大涨幅。进入9月，交易量出现上下波动，市场还存在一定的观望情绪。限购松绑是一剂良药，但限贷仍是制约楼市的枷锁。
二、“青18条”横空出世：限贷松绑 改善型购房者惠
9月23日，青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、青岛市住房公积金管理中心、青岛市地方税务局、青岛市规划局等六部门联合下发《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》（以下简称《意见》）。此次发布的《意见》全文共十八条，简称“青18条”。在此仅摘取18条中和网友切身利益紧密相关的4条进行梳理。
1、 出售住房且偿清原房贷 再贷仍算首套房贷
政策摘要：“青18条中”最引人关注的当属第七条，“对居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠。出售住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。”
图片来源：青岛市国土资源和房屋管理局
政策分析：此前各金融机构的信贷政策规定，个人名下住房有贷款，即便贷款还清卖掉后再买一套房，也算作二套房贷，要执行二套房贷的首付款比例及利率标准。如今住房出售后且还清贷款，再购房按首套房贷认定，这无疑是给“限贷”松绑。青岛高级分析师张斌指出，首套房贷认定和契税减免，对于购房者是很实惠的利好。文件开头的发布单位中“中国人民银行青岛市中心支行”赫然在列，说明此发布口径已获得金融系统认可。但是各银行审核标准仍有可能存在差别，指导性文件后的具体落实有待观察。
数据来源：青岛房天下数据监控中心
政策影响：青岛市此次出台的意见，标志着对于首套房贷认定发生了变化，将一部分改善型人群纳入首套房的范围，有助提高这部分人的购房积极性。青岛限贷松绑，受益的莫过于改善型购房者（出售住房又新购住房，且偿清原购房贷款的居民家庭，以下简称改善型），而对纯首套购房者（个人及家庭名下没有住房的，以下简称纯首套）则基本没有影响，通过改善型贷款100万30年期支付利息对比表发现，1.1倍房贷利率在限贷松绑前，需支付利息总额144.6万多，而在限贷松绑后只需支付128.7万多，节省了近16万。
2、 普通自住房首套契税减半
政策摘要：居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。个人购买住房的纳税义务发生时间以定位（安置）协议签订时间或网签合同签订时间孰早为准。
新旧对比：据了解，目前国家关于居民首套房契税的要求为：90平方米以下，征收总房款的1%；90-144平方米的，征收1.5%；144平方米以上的，征收3%。而居民购买的第二套房屋，无论面积大小，契税一率按3%进行征收。
数据来源：青岛房天下数据监控中心
政策影响：第八条契税减免和第七条关于首套房贷的认定一样，对于购房者都是很实惠的利好，对购房者来说负担也将进一步减轻，尤其是首次购房者。此次明确了对于自住首套和改善换房的信贷和税收扶持，落实了中央“差异化调控”的思路，对楼市具有积极的影响。根据纯首套与改善型契税缴纳额变化对比表，发现改善型购房者受益很大。比如，改善型购房者购买一套100平、总价100万的房子，在《意见》发布之后，契税可以省2.25万。
3、90平以上商品房预售价管理松绑
政策摘要：“青18条”第15条规定：“对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节,套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。”
同时，第13条还要求：“加快商品房预售监管资金审批和拨付速度。对非重点监管资金即报即批，做到随时申请，随时拨付；分类调节预售监管资金拨付力度，综合考虑企业信誉和开发资质等级情况，将重点监管资金拨付比例上调5-20%；对其他资质较低及信誉不良的开发企业，严格实施重点监管资金全额监管，以防范风险。”
政策分析：自2011年我市实施限购令以来的三年期间，中央层面多次要求地方制定房价控制目标，随后各地根据要求制定了房价控制目标。在此背景下，我市房管部门对商品房预售审批也加大了管理，根据项目所在区域、项目品质等不同，设定价格控制线，并适度上下浮动。如今明确指出“以独立楼栋作为办理商品住房项目预售许可的单元。对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节，套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理”，表明我市房管部门进一步放松市场调控的态度，加速中低价位楼盘项目入市步伐。
政策影响：如此以来，等于是监管部门给了房地产开发企业更多的市场定价权，是对中央以市场化调控为主导的楼市调控政策的落实。预售监管资金拨付提速，有助于企业快速回笼资金，缓解资金压力。
4、收购部分商品房屋作为公租房源
政策摘要：持续加大保障性住房建设力度，在第三个住房保障发展规划期内（2014-2016年），保障性住房建筹总量不低于3.5万套，其中建筹公共租赁住房不少于3万套，保障性住房供应总量不低于3万套。在推进公租房建设的同时，收购部分商品房屋作为公租房源。提高棚户区改造的货币化安置比例，鼓励拆迁居民自行选购住房或由征收部门收购、团购房屋作为安置房源。
三、"土地拍卖会"将淡出山东历史舞台 推行网上拍挂
政策摘要：轮番举牌、面对面竞争的“土地拍卖会”在山东省将逐渐退出历史舞台。日前,山东省政府办公厅发布通知,在全省范围内全面推进国有建设用地使用权网上交易,各市国有建设用地使用权网上交易平台要在2015年1月1日前正式开通运行,法律法规规定应以拍卖、挂牌出让等方式配置的国有建设用地使用权均实行网上交易。
政策分析：山东省要求,各市要建立统一的国有建设用地使用权网上交易平台,并向所辖县(市)开放交易端口。各县(市)利用市级平台,自主进行相关国有建设用地使用权网上交易。作为步,各市被要求完善制度,结合本地实际制定、完善国有建设用地使用权网上交易规则、突发事件应急预案、交易信息公开等制度。
政策影响：网上拍挂实施后,国有建设用地使用权网上交易竞买人信息应严格保密。竞买人竞买资格原则上采取事后审查方式。竞买人先行办理CA数字证书,取得身份认证后参与竞买,并对其提供的信息承担法律责任。交易参与各方应确保保证金缴纳账户信息保密。网上交易全过程封闭运行,竞买人的竞买报名、竞买保证金缴纳、竞价活动通过互联网自主完成,实现竞买人信息隔离与保密,避免人为干预,预防围标、串标等行为发生。交易平台研发、交易规则设计应满足事后审查等要求。
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