[摘要] 9月1日青岛全面放开房地产限购政策后，青岛银行率先调整房贷政策，首套房贷款利率全线9折，8.8折。9月11日，记者从青岛银行了解到，该行再度调整房贷政策，其中，一手房实行“签约放款”，即在贷款审批通过后发放贷款。
9月1日青岛全面放开房地产限购政策后，青岛银行率先调整房贷政策，首套房贷款利率全线9折，8.8折。9月11日，记者从青岛银行了解到，该行再度调整房贷政策，其中，一手房实行“签约放款”，即在贷款审批通过后发放贷款。
9月11日，记者从青岛银行了解到，此次青岛银行的房贷政策调整主要对审批放款的流程进行调整。即对一手房(含一手住房和一手商业用房)贷款业务，可在风险控制前提下实行“签约放款”。对此，青岛银行方面解释称：“此前，一般是在完成抵押登记后再发放贷款，而实行签约放款后，可以在贷款审批通过后先发放贷款，再办理抵押登记。”
而对于办理抵押登记的时限则划分为三档，其中，项目开发商在青岛银行开立预售资金监管账户或在青岛银行办理房地产开发贷款的，抵押登记办结时限原则上距放款日不超过 180天；项目开发商有国家大型上市公司房企背景，综合实力较强、有成功项目开发经验且信誉良好的，且与青岛银行合作一年以上，合作情况良好的，抵押登记办结时限原则上距放款日不超过90天：其他项目，抵押登记办结时限原则上距放款日不超过60天。而未办理抵押登记的放款笔数原则上不超过10笔、金额不超过 1000万元。
而为了防范风险，青岛银行规定，办理抵押登记手续时该行经办人员须亲自向抵押登记部门递交抵押登记材料(统一办理抵押登记除外)，并亲自取回抵押权证，不得委托房地产开发商或他人代为办理相关手续。同时，相应的贷款行零售银行部经理或指定专职人员应按项目建立“提前放款业务明细表”，逐笔登记贷款基本信息和抵押登记办理情况，并由相关经办人员签字确认，对抵押登记办结情况即时进行查阅督办。
同时，青岛银行对二手房贷款政策也进行了全面调整。根据该行规定，二手住房贷款，房屋建成年代距贷款受理日不超过 20年、建筑面积不低于60平方米的，首套利率执行基准利率，二套利率执行基准利率上浮10%。二手商业用房贷款，房屋建成年代距贷款受理日不超过 15年、建筑面积不低于40平方米，利率执行基准利率上浮10%。
■算账
90平米首套房，少还7万元
自今年9月份开始全面取消限购之后，岛城楼市并没有出现本质的变化。一方面，楼市成交量并没有随限购的取消而攀升，另一方面，迫于销售压力，越来越多的新盘项目开始加大了促销打折的力度。业内人士分析，此番青岛银行率先为房贷松绑，对岛城楼市意味着新的利好，新房及二手房市场将直接受益。
限购取消，量价不升反降
对多数开发商来说，略微具有讽刺意义的是，千呼万唤的“取消限购”一旦成为现实，房子并没有好卖多少；同时，价格也偏向了下行的轨道。
来自青岛市房地产交易中心的统计数据显示，限购放开以来，截至10日下午，全市新房成交量为2617套，较之上月同期环比下降了 29.3%。“这里面可能受中秋节假期的影响，但总体来说，限购的放开，还并没有给楼市带来实质性的变化。”市南区一家地产营销机构的刘经理说。
价格方面，来自青岛锐理的统计数据显示，9月份以来，因为受价格因素的影响，位于黄岛区的万达海公馆项目成交量逾百套。“这与项目均价6200元/平、起价 5700元/平的因素息息相关，远低于此前开盘预期的价格低，吸引了大量的刚需及投资性需求出手。”刘经理说。
而为了抢夺市场购房需求，降价跑量已成为众多开发商的主动选择。以城阳区为例，万海·惜福时光释放出3200元/平方米的价格，与之相邻的鲁商·泰晤士小镇项目则释放出3900元/平方米的起价。日趋增加的销售压力让区域内“三字头”起价的项目呈增多趋势。市南区、市北区、李沧区和黄岛新区低价开盘撬刚需的新盘也不在少数。
信贷松绑提升市场信心
“限购松绑后，确实在一定程度上提升了市场信心，原来许多观望的购房者，开始更为积极地进入市场，但市场能不能回暖，关键还是要看信贷的‘脸色’。”房价点评网总监、青岛高级分析师张斌说，尤其是到了九十月份，开发商推盘意愿明显增强，低价入市的楼盘在增多，这也让岛城的去化压力进一步增加。
据多位开发商介绍，目前由于多数商业银行还没有放松信贷政策，这让购房成本依旧居高不下。“而这次青岛银行进一步为房贷松绑，一方面可以极大地缩短贷款办理周期，另一方面，低至8.8折的利率优惠可以让购房者少花不少钱。”李沧区金水路一家新盘项目营销总监李经理说。
目前青岛银行针对首套房8.8折的利率优惠，能为购房者带来多大的实惠？11日下午，市北区中央商务区一家新盘项目的营销总监给记者算了一笔账。假如客户首次置业，要买一套90平方米的房子，每平方米单价是10000元，那么房子总价 90万元。“首付30%的话，需要贷款63万元，如果申请20年的商业贷款，按照基准利率，还款总额为113.18万元。”这位营销总监说，其中利息款是50.18万元，而按照8.8折利率计算，还款总额为106.28万元，其中，利息款是43.28万元，比基准利率时少交7万元左右；当然房款数额越大，优惠也就越多；此外，如果提前还款的话，也能省下更多的利息费。
调查显示，青岛全面放开房地产限购政策后，房贷市场能否配合松绑成为购房者关注的又一焦点。如果房贷利率能重现前几年的8.5折甚至7折优惠，显然可以节省更大的资金，如此大的成本差额，显然让多数购房者对信贷门槛的降低望眼欲穿。
二手房市场将迎利好
根据青岛市房地产交易中心的统计数据，限购取消以来，9月份首周市区二手房共成交548套，环比8月份小幅上涨了3.4%。
“限购全面取消，对市区的二手房市场已经产生了一定的促进作用，购房者看房的积极性明显提高，咨询量也相应提高，更重要的是，挂牌量也在增加。”惠百家不动产总经理董晓峰说，这似乎预示着今年下半年二手房市场正呈逐步回暖迹象。
“自今年年初开始，二手房贷款的办理周期非常长，有的客户在3月份就提交了申请，但到现在还没有办理下来，而这在二手房买卖中是一个常见的现象。”董晓峰说，漫长的办理周期，让多数购房者苦不堪言。
采访中，多数品牌中介机构负责人认为，青岛银行这次放开二手房(含二手住房和二手商业用房)贷款业务，是限贷政策将要放开的一个信号。“首套房的利率执行同档次基准利率，二套利率执行同档次基准利率上浮10% ，这对购房者来说，显然是一个利好。”链家不动产市场研究部刘烁说。
■相关新闻
“农行取消限贷”网传消息不实
9月10日，银行和房地产业内陆续有消息传出，称从2014年9月9日起，中国农业银行成为取消限贷的商业银行。该消息称，中国农业银行将取消限贷，具体细则为“凡购房者名下无贷款余额(之前所贷房款已还清)，即可享受首套房按揭政策，首付30%，贷款70%”。
9月11日，针对此消息，记者联系农业银行青岛分行，该行个贷部门负责人表示，目前并未接到此通知，网传消息不实。他说：“限贷政策属于性统一政策，由央行统一制定，因此，农行不可能单方面取消该政策。”
事实上，近期央行已经组织在60多个城市进行房地产市场的摸底调查，而央行此举也被认为是在放松信贷政策之前的房地产市场摸底，政府在银行层面的大规模救市举措亦有可能随之而来。
■盘点
23个重点城市10个房贷松动
由于政府的一系列举措，目前，房贷市场已全面出现了利率松动的迹象，房贷利率回归8.5折。一些中小银行在北京、上海等一线城市的房贷业务出现“松绑”，目前在23个重点城市中有10城存在利率优惠。
目前，上海已现8.5折利率折扣，而北京、杭州等地的首套房贷款利率为9折，广州、深圳、天津、珠海、佛山、厦门等也均出现利率优惠，优惠幅度从 9.4折至 9.8折不等。不过，与青岛的情况类似，各地的首套房利率优惠仅存在于少数几家银行，比如，上海8.5折优惠有仅民生银行一家可以办理，而且必须是在该行金融资产达到500万元的客户才符合条件，北京则是中信银行、招商银行两家同时推出9折利率。值得注意的是，广州、深圳、珠海、佛山等地的利率优惠均出现在汇丰银行，不过，只有贷款达到一定金额以上的用户才可获得利率优惠。相比之下，青岛目前的利率优惠条件并不算苛刻。
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