[摘要] 9月1日中午，青岛市国土资源和房屋管理局在其官方微博发布消息，自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。至此，在青岛实施3年之久的住房限购政策完全退出历史舞台，本地人和外地人在青岛购房将不再有套数限制。 限购松绑之后，楼市回暖将几步走?
青岛限购取消"两步走"
9月1日中午，青岛市国土资源和房屋管理局在其官方微博发布消息，自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。至此，在青岛实施3年之久的住房限购政策完全退出历史舞台，本地人和外地人在青岛购房将不再有套数限制。
@青岛房地发布青岛限购全面放开
执行多年的限购政策在从月余前的“松绑”到近日的完全退出，呈现出越来越扩大的趋势。8月28日，杭州、西安和贵阳三地同时宣布彻底取消楼市限购政策；无锡、宁波紧随其后，在8月29日也发布消息取消限购政策。从各地楼市反应来看，上述城市并未出现房价走高的局面，不少开发商还竞相降价以迅速回笼资金。
青岛楼市知名分析人士张百忍表示，分两步走纯属政府的跟风行为，与市场需求或其他因素无关。政府是在借鉴其他城市的经验，避免贸然行动出现风险，所以跟风解限。中冶置业青岛总经理高评认为“限购的放开对于政府来讲也是一件不太有底的事情，因此限购分两步走是一种折衷的行为。”
更有业内表示青岛不仅是跟风“解限”，而且“用了一种软的不能再软的方式公布，都不下文，可谓可进可退”。选择在金九初解限，政府此举不是救市是捞市。
8月成交猛增 限购松绑"贡献"几何？
事实上，青岛全面放开楼市限购政策在半个月前有“捕风捉影”的传言。但是也有分析认为，自8月1日“青岛限购局部松绑”之后，8月青岛新建商品住宅成交猛增破万套“尝”到了甜头，于是乎进一步全面放开限购政策。
成交回升是楼市回暖的一面直观的镜子，8月住宅成交猛增是否意味着青岛楼市离回暖更近了一步？
对此，张百忍分析道，8月限购部分解除后，新房成交约达9500套，较之前上涨了50%，这就是变化，数据是真实的。但是张百忍同时表示，这50%的增幅并只是限购的功劳，开发商积极降价跑量、大量楼盘集中推盘入市都是原因。另外，限购解除后，之前积压的客源集中签约，造成了8月楼市成交爆发式上涨，所以成交暴涨是诸多原因共同造成的，限购取消的影响实际只占30%。“而如今青岛楼市全面取消限购，对楼市的影响仍是有限。”
青岛荣置地策划经理杨友明也表示了类似的观点“政策利好是肯定的，解除初期肯定会促进一部分集中签约，但是对房地产的促进作用并不会很明显。即使青岛限购全面取消，楼市全面复苏的希望不大。”
限贷仍是"紧箍咒"十余家银行表示没有新通知
青岛限购一解禁，众多关于10月限贷放开的传言甚嚣尘上，10月青岛限贷政策松绑，你信么？
业内神预测
多位业内指出，目前“限贷”政策是影响市场的枷锁。“金融政策对于房地产的价格起决定性作用，包括未来的房产税等政策等。”科威国际不动产青岛区总经理孙杰如是说。
对于业内关注的焦点——“限贷”政策，9月1日下午，媒体时间联系岛城十余家与房贷相关的银行，相关负责人称暂时没接到限贷放开的通知。据了解，目前房贷“紧箍咒”还很紧，除青岛银行、青岛农商行房贷利率可打九折，个别外资银行有利率优惠之外，其余银行仍以基准利率为主。
“我们都是严格按照央行和银监会等监管部门的要求，严格执行相关的政策。”青岛银行个贷相关负责人魏总表示。按照要求，目前首套房贷首付比例是30%，二套房贷首付比例是60%。另外，青岛农商银行对于优质客户也可提供首套房贷利率九折优惠。“考虑到我们的资金成本，主要服务于三农、小微企业，由于信贷规模有限，所以个贷业务不能敞开了做，对于优质客户可以享受九折优惠。”青岛农商银行零售银行部相关负责人表示。
限购全面松绑 房价如何变？
市场是否回暖，房价也是参考的重要指标。中指研究院9月1日发布的百城价格指数来看，青岛8月新建住宅平均价格为9544元/平，环比下跌0.13%，连续下跌4个月。然后值得指出的是，8月无论是还是青岛，跌幅明显收紧。
青岛8月房价（来源：中指研究院）
2014年1-8月青岛房价环比涨跌一览表
从青岛的市场的反应来看房价8月房价下跌是不争的事实：8月中下旬，城阳区招商lavie公社传出直降直降百万，同区域内龙湖锦璘原著推出一套联排别墅特价房，价格从之前的12000元/㎡降至8000元/㎡，降幅高达4000元/㎡，也一度引起市场关注；新都心楼盘从7月起展开了一系列的营销战，到8月俨然成为"跌跌不休"的价格战；大鳄楼盘万达海公馆、越秀星汇蓝湾（抢房热线：400-890-0000 转 644329）以低于市场预期的价格入市，于8月底开盘取得“日光”的销售佳绩……
限购全面松绑，又值传统的“金九”销售旺季，房价是否回升？
对此，多位业内给出了否定的答案。张百忍认为，对楼市成交影响的仍是价格，如果价格居高不下，则购房者仍然买不起房。如今像万科、越秀都开始积极的对价格进行调整，推盘效果就非常好。同时，房贷政策也是影响购房的一大因素，限贷政策不放松，即便楼市价格下调，很多普通购房者仍是买不起房。
“短期看，楼市还在下探，房价还在跌，量已经先起来了，是利好的一面！”分析人士如是说。
总的来看，青岛市场或将在波澜中结束“金九银十”，随着政策解禁、金融利好以及购房者信心指数的回升，在四季度或将迎来暖冬！但是，受制于库存压力，楼市泡沫、房贷限制等多重因素，楼市的全面回暖不可能一蹴而就！
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