[摘要] 新都心这个3.98平方公里的新兴板块，凭借丰富的土地资源优势，得天独厚的先天优势，以及高起点高标准的后天规划，再加上区政府对这一区域的关注，其发展占据了“天时地利人和”等众多优势，从而为成为新的城市中心奠定了良好的基础。
天气晴朗，飞机在黄岛和市区之间平稳穿过，透过云层，青岛主城区的轮廓清晰可见，高楼大厦林立，掩映在葱郁的树木间。像这座城市770公里的海岸线一样，每一次潮起潮落都在改变着岛城的空间结构，随之带来的是城市发展的飞跃。伴随着工业化和城镇化进程的快速推进，岛城变化日新月异，城市建设与发展思维不断成熟，新城市中心正在强势崛起。
青岛城市中心不断变迁 西进北上成大势所趋
意大利新闻工作者伊塔洛•卡尔维诺在《看不见的城市》中谈到：“城市全然不同却又有着相似的处境，每一座城市都是铁板一块的空间，又以不同的标准分隔成相互依靠又彼此独立的公共空间。”每个城市，都有自己的中心区域，城市中心的魅力在于一种聚集效应，而这不仅包括空间的聚集，也包括各种资源、服务的聚集，从而使居住其间个人的价值得到程度的彰显。
从历史的角度来看，城市的规划发展无外乎分为三种典型模式：政务驱动型城市中心——主要考虑的是行政文化资源的带动作用，典型的案例有青岛行政中心、南昌红谷滩行政中心和长沙河西行政中心；商务驱动型城市中心——主要通过商务资源的开发和发展带动区域经济发展，比如发展金融保险业、高科技产业、企业服务业和博览会展业等商务型产业，典型的案例有伦敦加纳利码头、巴黎拉德方斯和深圳蔡屋围金融中心等；商业驱动型城市中心——主要是通过商业资源的开发和发展带动区域经济发展，比如发展商贸服务业、休闲娱乐业和旅游观光业等商业型产业，日本福冈博多运河城、深圳华润中心、柳州谷埠路国际商城就是这种模式。
五四广场
城市中心的发展和演化是一个渐进的过程，城市中心的种类和内涵也处于不断的丰富当中，其发展的每一个阶段和每一种型态都与城市发展阶段相适应。自德租日据以来，青岛城市中心一直位于中山路一带，其商业经济地位应上海的南京路相近，百年中山路成为青岛历史进程的缩影。1929年，青岛升级“特别市”，迎来一个空间扩张和功能提升的契机。1933年，当时的市政府开始制定新城市规划，历时两年，大青岛都市计划基本完成。
在1935年初印刷的《青岛施行都市计划方案初稿》中，青岛城市扩张拟“三步走”：步，由老城区北扩至四方，向东拓至浮山所；第二步，从四方向北扩展至沧口，从浮山所向东扩到浮山麦岛；第三步，在前两期形成中心城区的基础上，“采卫星都市向四郊个别繁荣”，形成沙子口、张村、李村、丹山村、仙家寨五个组团。
规划提出，城市中心区与港口铁路相近，是“全市活动力之处”，因此“位置必须适中，交通必须集中”。按照上述标准，中山路一带作为城市中心，“徒具形式，不合实用”，因此应改变青岛城市重心偏居西南一隅的不合理局面，重新布局新的市中心区(包括行政区和商业区)。这是青岛首次提出实施城市中心北移的设想，虽然没有来得及实施，但其影响延及后世。
从总督府到繁华的香港路，从市北商务中心到四方新区，青岛城市中心随着时间的推移不断变迁。2008年，通过通过借鉴日本东京湾、美国旧金山湾等地区发展的经验教训，并对国际上环湾区域产业发展和生态保护进行案例分析，青岛提出了实施“环湾保护、拥湾发展”的规划目标，城市格局西进北上成为大势所趋。
房地产开发结合城市发展机遇 新都心板块强势崛起
2012年底，原市北区和四方区合并，设立新的市北区，合并后的新市北引而待发，令人瞩目。按照政府相关规划，南昌路以东，黑龙江路以西，清江路以北，长沙路以南的新都心区域，作为青岛地理位置上的真正中心，随着整体区域价值的逐渐提升，不仅改变着青岛目前的城市格局，而且正在向新的城市中心迈进。
城市发展进程中，政府不遗余力地进行政策上的扶持，房地产开发商占据天时地利，自觉地围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。伴随着大青岛格局的不断发展，岛城楼市营销战“西进北扩”步伐越发加紧，房地产市场重心的变化，左右着购房者的置业选择。而大量购房人群的聚集，又改变着整个城市的中心位置。
新都心
“新都心”意味着“新的都市中心”，凭借得天独厚的区位交通优势，新都心在甫立之际便广受关注。依托四通八达的路网，新都心未来城市中心地位更加明确，凭借山东路与重庆南路两大城市主动脉，新都心区域北接流亭机场道路主线，直抵李沧商圈、高新技术开发区；南通市南行政、文化、商务中心，可至东部繁荣圈；西边汽车站、胶济铁路贯通全区；东临未来地铁站口，速达石老人、崂山景区。可谓合纵南北、贯通东西。尤其是实现通车的地铁M3号线，将承载青岛几代人的地铁梦，串联新都心主干道交通枢纽，形成地上地下完美结合的立体复合路网。
“地铁一响，黄金万两”，沿地铁线和黑龙江路，一座座高标准建设的成熟小区已经赚足了人气，更多的高端楼宇正在拔地而。从万科城19704元/平方米[市北]万科城1套在售项目的正式亮相，到中海、海信、青建、海尔、和达、保利等品牌房企的相继入驻，新市北逐渐成为岛城一方置业沃土。
7月5日，新都心大盘和达城上城开盘当日2劲销2.6亿，不管是开盘人气还是销售速度，都创造了今年以来岛城楼市的新奇迹。隔路相望的万科中心主打写字楼，同时规划了一处近5万平方米多首层开放式商业街区，涵盖休闲娱乐、时尚购物、精品餐饮等多种业态。此外，各个新建住宅小区内也都配建有各自的购物中心，如保利叶公馆33587元/平方米[市北]保利叶公馆96套在售内配件的保利国际广场，是一座占地15万㎡的纯购物中心，热销的海尔时代广场将建集中商业和写字楼，青建太阳岛21849元/平方米[市北]青建太阳岛0套在售则引进了佳世客……同时，双山、大山、保儿、小水清沟四村改造，彻底改变了新都心的原有环境，升级都心面貌，并实现新区与周边板块成熟住区的融汇交流。
如果说，现代城市中心需要功能明确、布局紧凑，能同时满足人类经济、文化、商务、交通、居住等各种活动需求，那么在青岛几大新兴片区中，城市中心潜力的当属“新都心”板块。这个3.98平方公里的新兴板块，凭借丰富的土地资源优势，得天独厚的先天优势，以及高起点高标准的后天规划，再加上区政府对这一区域的关注，新都心的发展占据了“天时地利人和”等众多优势，从而为成为新的城市中心奠定了良好的基础。
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