[摘要] 今年上半年，岛城楼市的跌宕起伏，也让市场上各方的心态发生了变化。当楼市进入下半场，开发商们有些已经耐不住开始竞相“发力”，使出各种手段；在这种情形下，购房者的心态也慢慢发生了改变。有业内人士认为，楼市是否转向还需看政策是否给力。
楼市下半场走势成迷 信贷放松可望不可及
■以价换量给下半年开了好头，楼市走势还得看政策是否给力
今年上半年，岛城楼市的跌宕起伏，也让市场上各方的心态发生了变化。当楼市进入下半场，开发商们有些已经耐不住开始竞相“发力”，使出各种手段；在这种情形下，购房者的心态也慢慢发生了改变。有业内人士认为，楼市是否转向还需看政策是否给力。
买方 购房者仍继续观望
2014年上半年，青岛新房成交共计45458套，同比去年下降23.49%。其中，住宅成交37749套，同比降幅达到30.52%。记者了解到，大量的购房者正在观望市场，尤其是“买涨不买跌”的心态令很多购房者放缓置业脚步。一项调查显示，今年上半年，面对购房超过5成网友选择了“价格松动，再观望”。记者在一些楼盘的售楼中心，发现虽然购房者不少，但是有出手意愿的并不多。“就算是有首付分期的优惠，但是分期还也是不容易。”在李沧一家楼盘看房的市民小吴告诉记者。不少购房者反映，虽然部分楼盘现在价格比较实惠，但目前的房价尚未达到自己的期望值，整体价格仍然偏高。
虽然不少购房者希望岛城的房价能够再降降，但是业内人士普遍认为，作为沿海城市，青岛市区的住宅销售价格目前已经进入温和发展期，在一定时期内将保持房价处于平稳小幅上涨态势。有业内人士告诉记者，目前青岛楼市的购房群体以刚需为主，并且作为沿海城市有很强的吸引力，外地购买力比较强劲，改善类需求也比较旺盛。不仅如此，从来看，青岛的房价泡沫很少，尤其是李沧、城阳的房价，和南方一些城市相比，下降的空间不大。
卖方 开发商不断发力促销
面对上半年市场的平淡，开发商的感受无疑最深，像以万科、保利为代表的多家房企纷纷调低了年度任务预期。面对2014年下半年，有的开发商选择“潜伏”，采取捂盘惜售的手段。其实当下虽然每月计划开盘的楼盘不少，但是实际开盘的的楼盘并不多，这也可见一斑。
不过更多开发商采取积极的促销手段迎接下半年，目前特价秒杀、打折、团购、看房抽奖送礼等常规优惠营销已经成为市场的主流，不仅如此，“帮垫首付”、“零首付”以及“神兽助阵”、“秀特斯拉”等另类促销也纷纷上场。
不过对购房者来说，开发商最有效的营销手段就是“降价”。纵观岛城新房市场，岛城不少开发商们也都暗自铆足了劲开始价格较量。像万科城(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)在岛城打出 “12345元/平方米起价”的宣传招牌，保利·茉莉公馆开盘当天就打出了8518元/平方米的抄底起价。同样位于李沧的海尔·鼎世华府在加推时也是在原有折扣基础上，每套均可优惠2万元以上，首付低至7.7万元。
显然，为了冲业绩，开发商在今年下半年的营销尺度会更大，而这也着实吸引了不少购房者。在业内看来，通过“真枪实弹”的营销以价换量，也给下半年的新房市场开了好头。
政策 信贷风向仍是关键
近期岛城一项调查显示，在上半年影响购房的主要因素方面，有四分之一的网友选择了 “利率上调、成本增加”。的确，信贷政策也是影响楼市走向的重要因素。
从去年底开始，银行对于房地产的信贷政策持续偏紧。受此影响，房贷申请条件日趋严苛，岛城房贷市场不仅折扣利率不见踪影，而且放款周期也从以前的一两个周延长至两三个月。
今年上半年，在范围内，银行房贷政策持续收紧未见松动。为了保证刚需购房者的利益，5月中旬，央行发布消息，敦促各商业银行提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。据了解，在央行发声支持首套房贷后，青岛各商业银行关于首套房贷的审批、放款速度有所加快，但市场上首套房贷的利率依然处于高位。有关人士分析，目前来看，银行下调房贷利率动力明显不足，房贷的存贷差较小，对银行不具诱惑力，而做房贷还意味着银行要为未来楼市可能出现的风险埋单。专家认为，房贷是否松动、信贷支持是否加大，将是下半年撬动楼市回暖的关键政策。
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