[摘要] 从产品具体形态看，“以房养老”保险产品分为参与型和非参与型。记者以一名60岁老人投保参与型“以房养老”为例算了一笔账，如果其在武汉的房产评估值为100万元左右，按照我国老年人平均预期寿命75岁，以现行贷款利率15年倒按揭，老人每月可领养老金8747元，此金额显然高于武汉房租均价。
综合新华社电中国保监会23日正式发布指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。这一“保险版”以房养老开闸，将给百姓带来怎样的养老新选择？购买这一保险是否存在风险？
以房养老怎样“养”？
最适合“失独老人”群体
反向抵押养老保险并非我国首创[简介实时动态]，在一些发达国家已经尝试多年。简而言之，这种保险就是老年人将房产抵押给保险公司，按约定条件获取养老金，身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。
“反向抵押养老保险的投保人群须同时符合两个条件，一是应为60周岁以上老年人，二是拥有房屋完全独立产权。”保监会人身险监管部主任袁序成说。
事实上，“保险版”以房养老具有鲜明的特征，它为投保人提供养老金的周期与生命等长；投保人在身故前享有房屋占有、使用、等权利；投保人身故后，房产处置的剩余所得将会返还给继承人。
中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，作为一款金融产品，“以房养老”具有“三高”特征，就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。
从国际经验看，不只是养老金，保险公司还可能为投保人提供实物型的养老服务。保监会出台的指导意见中就明确鼓励“针对不同年龄和需求的客户推出医疗、保险、健康管理、金融理财等服务”。
“以房养老”是否划算？
难点在于房产估值
记者从业内人士处得知，部分寿险公司对“以房养老”保险试点态度比较积极，此前在保监会就征集试点方案过程中，平安、新华、泰康、合众等保险公司都递交了方案。
从产品具体形态看，“以房养老”保险产品分为参与型和非参与型。记者以一名60岁老人投保参与型“以房养老”为例算了一笔账，如果其在武汉的房产评估值为100万元左右，按照我国老年人平均预期寿命75岁，以现行贷款利率15年倒按揭，老人每月可领养老金8747元，此金额显然高于武汉房租均价。由于“以房养老”每个月拿到的钱更多，且房屋可继续居住，显然比传统的一次性卖房养老更划算。
但这只是停留在理论上的预测，事实上还有很多拦路虎在阻碍着交易的达成，其中的难点还是来自于民众和保险公司对于房产的估值的分歧和博弈。
以汉口某楼盘房价为例，2010年，房子均价约3000元/平方米。而今当地房价冲上9000元，甚至过万。在房价继续上涨的背景下，即便房产市场有泡沫，但民众在预期房价上涨的情况下把房子反按揭，其心理预期的估价肯定比现价高。
业内人士指出，为规避未来楼市价格波动的风险，保险企业很有可能保守评估未来房价，比如将现市值100万元的房产评估成70万元，甚至更低，以期借此保证保险公司能够盈利。而这样做就意味着可以提供给抵押人的养老费用与民众的预期差距较大。
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