[摘要] 随着中国人越来越多地走出国门，中国房地产企业的“出海”步伐也在加快。尤其是最近几年，持续的调控过后是国内房产市场开始下滑。在严峻的形势面前，越来越多的房企将目光转向海外。万科在美国开发的房产受到当地华人热捧的案例，让不少房企决策者相信，走出去，会有别样的一片天。
技术：与世界先进水平差距巨大/
然而，雄厚的资金实力和国内庞大的客户群，并没有让中国开发商在世界上占有自己的一席之地。白兮认为，在世界房地产商的排行中，只要与项目管理和项目质量有关的排名，中国地产商都是靠后。
曾比较过中国和日本房地产项目的上海资深地产人钱生辉说，目前国内的地产开发项目在整体品质上和日本的房屋相差一大截，这个差距主要体现在施工细节上。以窗户为例，他说，日本房屋的窗户密封性非常好，相比之下，国内的房子很难达到那种水平。
他表示，日本的房子是高度工业化生产的成品房，房屋的建材基本都是事先做好的，建筑工人只要现场拼装就可以完成，而且室内的精装修也是高度成品化。曾有中国客户按照国内的生活习惯，要求日本开发商更换部分部位的装修建材，结果发现该部位的装修建材居然是房屋主体架构的一部分，装修建材根本无法更换。
钱生辉说，从这个例子可以看出中国房地产开发和世界先进水平的差距，并且在短时间内难以消除。因为要实现高质量、高精度的房地产工业化生产，需要有一个高度成熟的建材产业供应链。而在建材领域，中国与世界先进水平也有较大的差距。
即使和中国台湾开发商相比，大陆开发商也存在很大差距。曾在上海永庆房屋任副总经理的台湾房地产业内人士陈史翎说，和大陆的房地产项目比，台湾的房屋盖得更为精致，比如大陆的房子一期和二期建筑外观通常基本一样，但是在台湾，同一小区的楼在外形和建材使用方面可能完全不同。一栋建筑的不同部分通常会选用几家不同的设计师事务所，比如大堂、公共设备和结构设计会由三家不同的设计师事务所设计，以吸引客户。同时，为了提升产品的竞争力，台湾的房子会预留避震楼板、单层排气、小型电影院、图书馆乃至游泳池等设备，这使得台湾的房子得房率普遍只有55%~65%。
宋延庆说，境内开发商和境外企业相比，的差距就是在细节处理上。
捷径：与当地企业合作/
“如果仅仅针对中国客户开发房地产项目，那么商业发展空间是有限的。”白兮说，中国房地产企业要想真正实现品牌全球化的目标，最终必须让更多的海外当地客户认可中国开发商的产品。
要实现这一点，仅仅依靠从国内积累的房地产开发经验和技术是不够的。房地产企业需要与更多的海外同行合作，加速本土化的进程，并排解各种意想不到的风险。
白兮说，由于海外的房地产项目开发利润比国内高，目前出海的一些房地产商选择自己单干，而不愿意和当地的地产商合作。这使得开发商在熟悉当地的政策、法规、行业标准和客户需求上遇到了各种困难。
他认为，海外开发商相比境内企业的优势，就在于他们熟悉本土市场，能够按照当地的国情、法律和行业标准，更顺利地开发符合当地市场需求的房屋。境内的房企完全可以利用自己在资金上的优势和这些当地的企业联手，以便加快推进当地房地产开发业务的本土化。
宋延庆则介绍，由于目前大部分开发商是次“出海”，在海外的地产开发业务多属于投石问路，很多企业通常选择和国际开发商合作，由后者承担开发、销售角色，而自己仅充当财务投资者。比如，万科在美国与铁狮门、RFRHolding和Hines等房地产企业的合作就属于类似情况。
此前，绿地董事长张玉良也向《每日经济新闻》记者介绍，绿地在海外的房地产开发，会选择和戴德梁行等国际五大行合作，以确保产品能够符合当地的市场需求。这种分工合作模式，对企业迅速适应海外市场是一个很好的方法。
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