[摘要] 2014年年初，作为三四线城市的河北省保定市，其因“政治副中心”传言房地产市场火热程度一鸣惊人，部分新盘均价涨10%，甚至保定市房价在全国3月大中城市房价涨幅中为最高，成为近期市场关注的热点。
保定预售制度对购房者蕴含着较大的市场风险
根据国家房产管理部分规定，开发商必须国有土地使用证、施工许可证、商品房预售许可证五证齐全才可以预售。但是，对于保定市来讲，大多数楼盘“五证”不全已是事实，这样的市场背景下进行的项目销售，或者类似于保定市开发商变相的分期付款方式等，对于购房者来讲蕴含着较大的市场风险。
从经验来看，比如开发企业预售资金监管不力、预售资格审查不严格引起的房屋买卖纠纷等，甚至出现开发企业跑路等问题等。
比如：保定北市区薛刘营村中央公园小区商品房，共14栋高层，是河北惠东房地产开发，就是在“五证”不全的情况下擅自进行出售。一部分购房者早在2010年11月就在这个项目购房，但是购房者后来发现开发商已经逃跑。楼房至今还没盖。上千名业主叫天无门，当前也不知道具体哪个部门能管这个事。
因此，对于购房者来讲，保定大多数楼盘“五证”不全，就会面临着潜在的市场风险，而这个市场风险在“潜规则”下会不知不觉发生。对于地方政府来讲，一旦出现这样的市场风险，也很难全部托底。因此，对于购房者来讲，还是应该想法设法保证自己在购房过程中的合法权益，尽量规避这样的问题出现。
利用“五证”不全的借口进行“捂盘”“囤地”
从土地闲置的原因角度而言，主要有两个：、由于政府规划调整、动拆迁未完成等原因，客观上导致土地没有办法进入开发状态。第二、政策层面的继续从紧，导致开发企业的资金面越来越紧张，部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力， 以应对市场的不确定性。第三、由于种种原因，项目“五证”不全，暂时没有办法进入销售状态，导致企业暂时放缓开发进度。
就项目“五证”不全的角度来讲，《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发商在市场上销售商品房，必须“五证”齐全，否则商品房不得上市销售。比如，近期保定市房地产市场部分项目 “因为最近相关部门在审查项目五证，清明假期以来我们一直处于封盘状态。”
但是，这样客观上也为一部分项目“捂盘”惜售找到了借口。具体来讲，一部分项目开发或只是在拿到土地证的阶段，“五证”不全导致部分开发企业停工或停售，客观上也导致这些地块暂时闲置，不能进入开发状态。这样，一部分房企也会利用这个时机进行“囤地”，等待土地与房价上涨后再进行开发。
对于保定市来讲，预售制度的“先上车，后买票”的“潜规则”现象就使未来土地供应、市场供应存在诸多不确定性，市场的正常运行已被潜规则绑架。因此，对于保定市的开发企业来讲，就有更多的主动权来把控市场，利用“五证”不全的借口进行“捂盘”“囤地”。
文/ 同策咨询研究部总监 张宏伟
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