[摘要] 2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波、神木等地出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，第一季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。
2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波、神木等地出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。
此时，房地产市场实施4年之久的限购政策，在2014年年初又出现松动迹象。继温州传出上报松绑限购的方案后，广州、长沙、常州、杭州、福州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性，“救市”的声音再度响起。
此外，对于库存量较大的城市，目前有不少房企呼吁政府“救市”，而“救市”建议集中在以下几方面：放松二套房贷，加强对房企信贷上的支持；地方出台购房税费减免政策；实行限购的城市能够松绑限购，从需求层面给予支持。
那么，当前调控政策执行层面预期会有哪些变化？此时政府会否“救市”？刺激需求的政策会否出台？限购短期内来讲会否退出？
楼市定向宽松的“刺激刚需”政策或出台
从2014年调控思路来看，住建部的表态也暗示今年调控基调正在发生微妙变化，即调控政策转向“分类指导”或双向调控思路，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段比如限购还会继续执行，或还是“阶段性”强化执行；而对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，政策调控允许“试探性”的定向宽松政策出台，同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果按照上述“双向调控”思路的说法，在市场成交量走低的市场背景下，对于库存量偏大的城市或区域，不排除地方性一些“微调”的定向宽松政策出台。而从当前宏观经济背景与房地产市场基本面来讲，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。
但是，从过去几年房地产调控政策的经验来看，短期内“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策仍然不会改变。也就意味着，在库存量偏大的城市或区域，楼市定向宽松的“刺激刚需”政策可以出台，比如普通住宅标准调整、首套房贷利率的定向放松、针对人才性的住房需求给予鼓励等定向宽松的政策则会有具体的操作空间。如果这个结论已经被认可，那么，即使中央层面不直接出台楼市“刺激刚需”政策，只要地方政府在“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”范围内也是可以做出政策层面的“微调”的。
因此，短期内来看，当前政策层面应该是基本围绕“自住需求”进行点式微调，仍然是支持合理的市场需求，而不是直接放松二套房贷执行标准、加强对房企信贷上的支持或实行限购的城市限购逐步退出等这些措施。
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