[摘要] 年初楼市，声音嘈杂。一方面，“降价风波”、“楼市泡沫将破裂”的声音甚嚣尘上，一阵紧似一阵；另一方面，土地市场依然火热，开发商依旧积极拿地。是相信“春江水暖鸭先知”的市场？还是听信“窥一斑而知全豹”的预言师？
中国江西网讯 年初楼市，声音嘈杂。一方面，“降价风波”、“楼市泡沫将破裂”的声音甚嚣尘上，一阵紧似一阵；另一方面，土地市场依然火热，开发商依旧积极拿地。是相信“春江水暖鸭先知”的市场？还是听信“窥一斑而知全豹”的预言师？
楼市行情
刚刚结束的两会传递出来的楼市调控方向，或将有利业界厘清思路。中央政府提出，要“因城因地分类”调控楼市；住建部还提出“既要调购房需求、又要调开发供应”的“双调”思路；而对“限购、限贷”政策未做丝毫放松。
业内人士分析，中央既不出“一刀切”的严调、又不放松“限购限贷”，表明房地产并未出现“冰山碎裂的咔嚓声”；而政府采取“因城因地分类”的务实调控举措，再加上市场降温带来的供需日渐平稳，或将促推2014楼市真正成为行业走向理性的开始。
楼市供需日渐平衡
购房者日趋理性
今年楼市的嘈杂声，确实与往年大有不同。先是传出地产大佬“非常不妙”等悲观声音；随后传出“杭州降价风波”、个别房企破产的坏消息；网络上更有媒体肆意炒作的“房地产出现了冰山断裂咔嚓声”……这些悲观情绪，均源于库存量的增加与市场的降温。那么，楼市库存量真的“巨大”吗？市场真的是“山雨欲来”吗？
公开资料显示，“降价风波”的杭州楼市，现在的可售商品房约为11万余套，按照2013年全年成交8万余套的销售速度，需要16个月消化；若按近五年的平均去化速度，则需要18.5个月。就此数据，肆意炒作的媒体认为“库存巨大”，较为理性的媒体则解读为“供应较为充足”。而在本地市场，记者注意到，南昌近期可售商品房达500余万平方米，住宅与非住宅约各占一半，按照去年的月均成交量，南昌商品住宅库存需要9个月消化。
受去年需求释放过大、房价持续上涨等因素的影响，进入今年的楼市普遍有所降温，购房者急躁入市的情况明显有所改变。但是，从土地市场持续火热及开发商的动态来看，市场似乎又没有降温。有报道显示，京沪广深四个城市今年前两个月土地成交额高达1443.3亿元，同比上涨84%。记者在本地市场也了解到，绿地、恒大、奥克斯等一、二线品牌房企，还在江西积极拿土地，其中恒大江西公司在媒体上公开寻求合作项目。
南昌市天邦营销策划有限公司营销总监周旺盛指出，一个新楼盘从购地至正式售房，至少要一年以上，库存量同样要维持在一年以上，才能保持长期的供需平衡；然而，被十余年来房地产大牛市“宠坏”，房产界习惯了顺风顺水的楼市行情，而一旦出现市场偏向买方就有些不适应，各种杂音由此出现。周旺盛说：“之前出现的排队抢房现象，归根到底还是供需关系紧张；今后，在高房价面前，购房需求的释放将是渐进的过程，购房者心态也将更趋于理性，楼市供需由此会日渐平衡。”
因城因地分类调控
彰显政策务实自信
有网民猜测，今年年初、尤其是在两会之前，频频抛出“泡沫论”的嘈杂声，目的是为了影响楼市政策调控走向。万达集团总裁王健林就公开指出，说楼市崩盘的人，要么别有用心，要么就是弱智。倘若真有这么一些“别有用心的人”，政府趋向务实而自信的调控政策，将令其失望与失落。
从刚刚结束的两会传出相关信息表明，中央政府对房地产市场，将采取“因城因地分类调控”的务实思路，继续支持合理自住需求，抑制投机投资性需求，推进保障房建设，同时重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。另有消息称，住建部将不再要求各城市上报年度房价调控目标；同时，强调“限购限贷”暂时不退出。
楼市调控伴随着房地产市场的成长一直在进行，但频繁的调控，却并未达到设定的效果。为此，中央政府自去年起，开始注重建立楼市调控的长效机制，更加讲究调控政策的针对性与灵活性。在楼市调控新思路指导下，各地出台的调控也更趋务实，比如：南昌市于去年底出台旨在针对新房预售款管理的“预售资金监管办法”，并于今年3月1日正式执行。
江西财经大学房地产系主任刘旦博士表示，中央政府既不出“一刀切”的调控、也暂时不退出“限购限贷”政策，表明政府对楼市发展胸有成竹，并没有理会“泡沫论”等嘈杂干扰声；而今年首次提出的“因城因地分类调控”，也与去年务实的调控思路一脉相承，彰显针对性与灵活性。
政策与市场双驱动
行业走上理性发展轨道
就楼市而言，自1998年启动住房改革市场化算起，房地产发展也就十余年，在这十余年的楼市发展中，除了2008年受“国际金融危机”影响而出现一定幅度的回落外，其余年份出现的几乎是单边上涨的事实。房价持续上涨，既受十余年来宏观经济持续走好的拉动，也有自身行业市场成长的固有特征特性。
江西同致地产高级研究员姜道林就此深入谈道，中国的楼市在长期供需紧张中一路走来，主要是与近十余年来的购房需求释放过大有关；中国经济十余年来高速增长，居民收入明显提高，购房需求得到不断释放，且这种释放能量及速度，均超出政府及行业的判断；但是，经过10余年集中释放后，楼市需求或将进入平稳释放期，楼市供需由此进入相对平衡阶段，楼市也开始真正走向相对理性的发展轨道。
刘旦博士进一步阐述道，楼市近十余年在争议中一路发展过来，除了市场需求释放超出大家的预判之外，多少与之前的频繁而又缺乏针对性的行业调控有一定的关系，比如：之前的上海楼市“感冒”，却弄得行业“吃药”。现在的政府调控，在总结经验的基础上，开始注重针对性与灵活性，而有了这种务实的调控思路，楼市受政策影响的波动就会减少。这样，在政策、市场“双驱动”下，今后的楼市或将真正迎来行业理性发展新阶段。
江西日报记者曾广南
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