[摘要] “二手房怎么不好卖了？”这是最近身边想卖房的人经常会聊起的一个话题。其中有位朋友急于想把自家位于大尧附近的一套五十几平方米的小房子卖掉给父母换套大点的房子。令这位朋友焦急的是，房子挂了一年之久，却迟迟没有出手。
“二手房怎么不好卖了？”这是最近身边想卖房的人经常会聊起的一个话题。其中有位朋友急于想把自家位于大尧附近的一套五十几平方米的小房子卖掉给父母换套大点的房子。令这位朋友焦急的是，房子挂了一年之久，却迟迟没有出手。和这位朋友有类似经历的人不在少数，然而最令他们感到纠结的是，即便自己手中的房子当年买的时候很抢手，如今却并不如想象中的好卖。
究竟是二手房市场下滑了还是房源本身的问题？为何不少地段、户型不错的房子，挂一年之久仍难以出手？记者了解到，其实，自2009年以来至今，除了2011年及2012年岛城二手房全年成交不足两万套，其余3年的成交总量均在3万套左右。即便减掉2013年3月份“国五条”细则出台真空期近万套的成交量，2013年二手房的成交量也在2.7万套左右。二手房市场的成交并未出现“极寒”的情况。虽然今年1月、2月份的成交量较去年同期都有所下降，但也未出现大幅度的下降。那么，究竟为何大家会感到二手房不好卖了呢？
记者调查发现，随着近年来二手房的保有量逐年提高，在此背景下，二手房的成交量却没有随其比例增长，这也是越来越多人感到二手房难卖的因素之一。此外，记者还从多家中介了解到，部分二手房“受冷落”的原因主要是：岛城近两年的成交主要集中在一些较新、综合条件比较优越的封闭小区，而占了很大比例年代较久的“游兵散盘”，则陷入了少有人问津的局面。据惠百家统计，其公司近年来成交的二手房，有70%～80%的成交主要集中于固定的30个小区。老房子失宠，也是近年来许多房东感到房子“不好卖”的一大主因。
老房失宠出手慢 购房人喜新厌旧
告别2013年3月新国五条政策落地之前的疯狂后整整一年，二手房市场一直保持着不愠不火的状态。怕被征收二手房个人所得税的恐慌，让二手房中介们经历了集体狂欢之后，体会到了需求提前透支带给市场的冷清。尽管之后略有起色，但仍无法与前几年的二手房市场同日而语。其中，更痛苦的是卖房者，有价无市让准备出售二手房的人境地尴尬万分，房子挂出半年都无法交易的房东比比皆是。为何一房难卖？到底是哪些房子难卖？来看记者的探访。
卖房遭遇房挂了一年多没出手
家住浮山后六小区23641元/平方米[市北]浮山后六小区39套在售的陈女士，是卖房队伍中的一员，从当年买二手房到如今卖二手房，其中的差距只有她自己最明白。“我是2008年前后买的这套房，当时也是二手房，那时候买二手房，真是要以抢的速度。”陈女士回忆说，当时她曾经在浮山后四小区24775元/平方米[市北]浮山后四小区28套在售看好过一套房子，位置、楼层都合适，单价在8000元/平方米左右，“当时觉得价格略高，就回家犹豫了一下，没想到第二天中介就通知我，那套房已经卖了，只能重新给我推荐了另一套房。”陈女士说，后来她只能选择了楼层略高的现在这套房。另买房结婚之后，陈女士就一直将这套房子往外出租，打算时机合适卖掉再换套楼层低的给父母住。2013年过完年，新国五条即将实施的消息让很多人开始积极卖房，“当时我也想卖，但房子还在租期内，就错过了。”陈女士说，等房子到期，她再去找中介，中介告诉她，房子已经比较难卖了。“到现在已经一年的时间，我也给中介打过几次电话沟通，但中介都说比我价格低的现在都没卖出去呢，现在这个形势不好出手。”陈女士无奈地说，早知这样，她就趁2013年3月的那次好时机先出手了。“当时哪怕退给房客房租也行，现在这套房子卖不了，即便有看好的新楼盘，我也拿不出钱去购买，这处境真是尴尬”。
“这种房子要是在2010年左右，一个星期就能出手，现在这样的房源太多了，大家都在往外出。”在浮山后六小区23641元/平方米[市北]浮山后六小区39套在售从事多年中介的王女士告诉记者，现在能出手的，都是些愿意降价急卖的房子，即便这样，也要至少两个月才有把握出手。
市场探访
老房源受冷落，小中介关门
房子不好卖了，到底是卖房人个人的感受，还是市场确实冷了下来？
个体中介纷纷关门
王女士是浮山后四小区24775元/平方米[市北]浮山后四小区28套在售的一名个体中介，前几年，她的小门头人都是满满的，“一天能带三四个客户看房子，成交也不错，别看我是个体，但我卖得好，很多人都来找我。”王女士自豪地说，但从2013年下半年开始，王女士觉得力不从心，“我们几个小中介联合干，买卖也不行，租门头的成本都赚出不来，我干脆关了门。”王女士说，像她这样的个体中介不在少数，经过了2013年3月那一场火爆后，小中介纷纷关门，她已经开始打算转行干别的。
2014开局遇冷
据惠百家不动产提供的数据显示，从2009年至2013年，青岛二手房成交量一直在波动起伏，2009年二手房比新房还好卖，达到33906套，2010年成交29429套，2011年调控遇冷跌到16786套，2012年成交19611套，2013年受3月“政策影响”市场火爆达到了37901套，即便减去3月份的成交量，也约有27000套。“2013年月平均成交2500套左右，今年1月，数字跌到了1713套，相比去年同期下降了35%，今年2月更少，只有934套，比去年同期下降了11.89%。”惠百家不动产市场部经理唐瑞周介绍。但随着二手房保有量的逐年增加，不少人觉得二手房越来越难卖了。根据链家房地产数据显示，2014年3月第二周(3月10日～3月16日)青岛市二手房成交430套，较上周环比下降24.30%。青岛链家市场研究部殷天逸表示，3月第二周正值两会召开，购房者对政策观望较为浓厚，因此整体市场交易气氛稍显冷淡。
老房源遇冷，新房源受宠
“根据我们的数据监测，青岛二手房最活跃的楼盘都是房龄在2至10年的，超过10年的房子比较难卖，而且也是分地段的，不是所有的房子都难卖。”唐瑞周说，数据显示，市区二手房成交的70%～80%房源主要集中在30多个重点楼盘。“比如市南的颐中高山26630元/平方米[市南]颐中高山4套在售、福林花园24147元/平方米[市南]福林花园4套在售、中海银海一号，浮山后的鲁信长春、湖光山色、海尔东城国际等，特别是鲁信长春，一个月基本能卖出10几套房子。”相比之下，那些房龄老的开放式小区，渐渐被市场冷落。
原因分析二手房为何“失宠？”
二手房从前几年的疯抢，到如今的冷静，也不过短短四五年的时间，那么，究竟二手房为何失宠？买房人和卖房人都有着什么样的心理？
典型购房者1：没过5年税高，不如买新房
“同样是买套房子，二手房现在要交的费用太高了，我不如去买新房。”正在着手买房的市民孙先生表示，他在市南市北看了一下，因为经济能力有限，他只能承受小户型，总价在80万元以内。“50多平方米这样的房子不少，但是这样的小户型房子倒手很快，所以很多都没出5年，契税、营业税、印花税乱七八糟的加起来，又是不少钱。我只能先选套新建的小公寓入手了。”孙先生说。
典型购房者2：成熟地段配套好，导致价格高
二手房难卖的另一个原因，就是高于新房的价位，让很多刚需望而却步。“二手房一般都开发得很早，地段都比较好，即便是在原四方区和李村，也是这些地方生活最方便、配套的，而且二手房很多是多层，公摊小，这肯定会让它们的价格比其他新房高出很多，这对我们年轻人来说，承受不起。”市民吕先生客观分析说，对他这样的年轻刚需来说，现在便宜才是硬道理，很多同事不惜到城阳、黄岛这些地方买房子，为的就是便宜，二手房价位还是太高了。
业内人士：房龄老是房难卖主因
“拿浮山后为例，几年前，浮山后一至六小区周边没什么特别成熟的大型楼盘，所以成交很好，但从2008年开始，周边一下多了很多环境好、配套完善的封闭小区，这些小区的房子又变成了二手房，不管是从房龄还是结构上来说，浮山后一至六小区的房子优势渐渐没有了，所以显得更难卖了。而买房的客户，大多是改善型的中产阶层，他们宁可多花点钱，也会选择一些成熟的、新的小区。”唐瑞周表示，现在很多卖房者觉得一房难卖，主要还是房龄太老，再加上价格高于市场所致。
卖房纠结
持有or抛售，这是个难题
面对一房难卖的现状，很多意欲卖房的市民纠结万分，卖？挂出去半年都没问的。继续留着？房子还能不能，要打个大问号。
纠结1：想投资，怎奈房太难卖
市民魏女士2013年就看好了市北区CBD位置的一套商铺，想投资就要有资金，魏女士卖掉自己在洪山坡附近的一套70多平方米的房子。“卖了半天发现卖不出去，降价让我卖，我又不愿意，就这么一直僵着。”魏女士说，现在，她看好的那套商铺，已经没有同样大小的房源了。“每个月就2000元的房租，这点钱真的太少了，终于有个投资的机会，又错过了。”
纠结2：持有？对潜力又不看好
很多年轻人在婚前买房，除了以后居住用，还有很多出于的考虑。“我在浮山后四小区24775元/平方米[市北]浮山后四小区28套在售有套50多平方米的房子，现在一直出租，每个月租金1600多元，如果我把这套房子卖了，拿出50万元放到余额宝，每个月还能有近2000元的收入呢，现在租金的太低了。”市民朱女士说，从2011年到现在，她几次去中介打听，房价都没有太大的变化，但现在要卖房就得压价，她又舍不得。对继续持有出租还是干脆降价卖掉，她到现在心里也没底。
综合看点
信贷政策及观望情绪影响近期交易
青岛链家市场研究部殷天逸认为，信贷政策保持收紧以及购房者对两会的观望是近期市场恢复观望的主要原因。一方面，房贷政策自2013年四季度到目前都没有出现放松迹象，购房成本上升的压力在一定程度上抑制了需求的释放。如果二季度信贷市场仍没有改善，成交量的恢复将继续受到影响。另一方面，今年两会政策并未出台明确的房地产调控政策，预计两会结束后，该影响因素将减弱。从长远看，政府目前的调控思路已经从抑制需求、直接干预房价和市场，向分类指导与长效调控机制转变。在当前政策条件下，随着买卖双方预期的变化，需求量和交易量会出现相对明显的增长。
尽管现在二手房市场有点“冷”，但还是有很多人，想要尽快卖掉自己的房子，用来换房或者投资。难道这样的市场形势下，就只能等？那可不一定，很多人的房源仍然可以一挂出去就被有缘人领走。如何在“冷市”之下，让自己的房子变得炙手可热，这是一门学问。
成功案例：
卖房达人半个月房出手
“都说现在房子难卖，我怎么没感觉呢？我的房子，挂出去不久就被人抢走了。”市民孙先生家住四季景园小区，因为是一套顶加阁的房子，面积较小，利用率不高，孙先生本以为很难出手，没想到很快便卖出去了。细想原因，孙先生总结了几点：“首先我也是把顶加阁的这个优势做了重点推荐，很多人觉得买一层送一层很划算，上面还可以做成小书房；第二就是我拍的照片很好看，加上我家本身装修就不错，画面的效果很吸引人；第三最主要的，就是我的要价比小区里其他的房子都要低一点，大约每平方米能低700多元，所以很快房子就出手了。”
达人支招：卖房也是个“讨巧”的事
怎样让自己的房子像孙先生的房子一样被“疯抢”，惠百家不动产市场部经理唐瑞周就给各位急着卖房的市民支招。
巧妙定价：定价“差异化”
唐瑞周介绍，房龄比较长，周边又有很多二手房热卖的成熟小区，这样的房子一般比较难出手，但是有一招就可以吸引很多眼球，那就是必须要让这套房子在价位上有优势。“很多市民喜欢盲目跟风，听说人家谁的房子以一个高价卖了，就觉得自己和他在同一个小区，不管什么楼层什么户型，纷纷报出一样的价格，这样是不合理的。”唐瑞周介绍，市民如果不知道自己小区的正常价格区间，可以到一些房地产门户网站上去浏览自己小区的房源，或者到几家大的中介公司去打听，看看和自己户型、楼层比较相近的房子，现在均价是多少。“看好均价，再把自己的房子定价低于市场均价5%到10%，这样房子就比较好出手，千万不要想当然定价。”
快速推广：大中介加网络，多渠道推广
在如今的社会，不管是卖房人还是买房人，一般都会找中介进行交易，一方面可以省时省力，另一方面也可以获得更多的推广渠道。因此，定好价格，接下来就是找中介来推广了。“市民可以同时找几家大型品牌中介一起推这套房源，效果会比只找一家中介好。”唐瑞周说，市民也可以找开展相关业务的中介签一个限时销售的协议，规定这家中介在一定的时间内一定要把这套房子卖出去，这样成功率会更高。
当然，如果您有时间，也可以将自己的房源挂在网上，多渠道推广，会获得更好的效果。
面谈技巧：找出优势卖点
在中介推广一段时间，一定会收到看房的预约，这时候就要与未来的买家进行面对面地交流了。能和房东面谈的，基本都是很看好这套房子的买家，因此，您一定要把握好这个时机，跟买家好好交流，在交流过程中，一定要为自己这套房子找到一个卖点。“比如如果是一楼，就可以多突出它带院的便利，如果是顶层，就可以突出带阁楼的优势，如果是精装修，就可以多提醒客户，拎包就可以入住。”唐瑞周说，另外，可以在和买家见面时，适当透露出这套房子很抢手的信息，让买家形成一种心理紧迫感，便于这套房子快速出手。
房子“整备”：重视“软实力”
除了这些之外，房子的“软实力”也非常重要。唐瑞周提醒大家，如果房子准备出售，一定要先打扫好卫生，让房子看上去窗明几净，可以增加客户的好感。“另外，一些房龄比较长的老房子，都会出现很多老化的状况，比如墙皮脱落了，地板翘起来了等等，遇到这样的房子，我们一般建议客户重新装修一下。”唐瑞周表示，花上一两万元简单粉刷一下墙壁，让居室看上去焕然一新并不吃亏，说不定还能多卖不少钱。
答疑：房子要等到旺季再卖吗？
对于很多急着卖房的人来说，房子迟迟无法出手，确实是一件很烦躁的事，现在市场平淡的情况下，需不需要等到5月份前后的销售旺季再挂出来呢？
“延长出售时间，肯定会增大房子卖出去的几率，因此，大家也不必等到旺季再出售，不妨提早挂出房源，吸引更多的客户看房。”青岛链家地产市场研究部殷天逸接受采访时表示，可能很多卖房者认为，等到旺季再卖，是不是能卖个更好的价钱，但是基于今年的市场形势，量价都不会有太大的改变，因此迟几个月卖和现在卖，差距不会太大。
另外，还有人认为，如果今年形势不好，是不是可以考虑明年或者将来市场形势火爆的时候再出手呢？“目前国家的房地产处于一个调整期，价格上应该波动不大，当然，如果不急着用钱，可以采用边租边售的形式。”殷天逸说，但是这种情况要与租客书面协商好，以免产生不必要的纠纷。
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