[摘要] 楼市进入调整阵痛期 房价"疯狂时代"悄悄谢幕 3月份以来，楼市继续降温，去年市场极度疯狂与春风得意，终于不可避免地导致了“马失前蹄”。
[导读]3月份以来，楼市继续降温，去年市场极度疯狂与春风得意，终于不可避免地导致了“马失前蹄”。
春天来临，楼市却迅速降温，3月份以来主要城市成交持续低迷。思路转变的背景下，一、二线城市房价还会涨到什么时候？三、四线城市房价会跌到什么水平？成交持续低迷
3月份以来，楼市继续降温，去年市场极度疯狂与春风得意，终于不可避免地导致了“马失前蹄”。
中原集团研究中心监测数据显示，今年前两个月楼市成交开始出现明显下滑势头，而进入3月份，楼市成交更加低迷。
“监测数据显示3月份市场持续低迷。”中原地产集团主席黎明楷说，“这对于房地产企业销售与现金回笼将带来巨大影响，今年楼市前景不太乐观”。
值得注意的是，一线城市房价涨幅过高，滞涨迹象渐显，而二、三线城市价格也开始松动。国家统计局统计数据也显示，近几个月来，70个大中城市的房价上涨速度正在放缓，房价下跌的城市逐渐增加。
“去年楼价涨幅过快，尤其一线城市楼价涨幅过高，而太高的价格一定会抑制需求，包括投资需求与自住需求。综合看今年房地产市场将面临更大压力。”经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广说。
在区域差异日渐明显的同时，房地产企业之间的分化也在加速进行。
数据显示，去年有7家大型房企销售收入超过千亿，销售前10强企业总金额超过10000亿元，龙头万科年销售更是达到1700亿元纪录，成为超大型企业。
房地产进入调整期
成交继续萎缩、库存居高不下、市场信心明显不足、信贷全面紧缩……越来越多的迹象表明，目前楼市面临的形势出现了根本性的变化，楼市正逐步步入调整。
“2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味着房地产牛市结束，进入一个调整期。”王小广说，“信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩，库存水平居高不下，上述三个因素都导致楼市将进入调整。”
中国房地产业协会副会长朱中一预测：“经济增速放缓以及房地产市场经过10多年发展后需求状况和结构发生巨大变化，预计2014年及今后一个时期，房地产的走势将更加平稳和理性。”
“调整是一个比较长期的过程，但这是房地产行业必须经历的阵痛，只有经历了调整，今后才能健康发展。”王小广说。
在调整成为大势所趋的背景下，一、二线城市地王现象与三、四线城市去化隐忧也日益凸显。但在政府上下限调控思路下，房价不会再出现去年疯狂上涨态势，但也不会大起大落。
“一线城市地价实在是太高了。”卓越置业集团执行总裁张远感叹，“今年一定是分化年。”“一、二线城市情况最令人担心，如果去掉投资需求，供给是过剩的，政府需要防范泡沫破裂风险。”王小广说。
房企面临危机
业内人士认为，进入调整期也意味着房地产行业正步入全面深化改革的时期，政府需要落实好分类调控的政策，而企业也要积极防范风险，加快转型升级步伐。
广东房地产行业协会会长蔡穗声表示，今年以来银行房地产信贷与以往有很大不同，首套房贷款优惠利率都上浮了15%，融资环境的变化凸显风险，房地产行业高负债经营必须把握好风险。此外，互联网行业对房地产行业的颠覆影响与冲击将越来越明显。房地产企业必须加快转型升级。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮说：“不再把房价作为调控目标是一个巨大进步。政府必须坚决抑制大城市发展，大中小城市要协调发展，这才是楼市调控长效机制。”
莱蒙国际执行董事陈风杨说，以前政府完全控制要素市场，导致房地产价格极度扭曲，政府必须要改革和完善土地拍卖机制。同时积极引导城市人群分布。
“以往的调控过程中政府权力过大，不仅没有把市场管理好，而且还造成了劣币驱逐良币的结果。要发挥市场决定性作用，政府应把不该管的全部交给市场。”陈淮说。
五矿建设董事总经理何剑波表示，今年房地产由全面短缺变为全面过剩，市场与产品分对企业要求更高。此外，虽然目化非常明显，前电商尚未对房地产行业构成很大冲击，但面临不小危机，未来将是一项重大挑战。
一线城市房价首现松动
记者获悉，继杭州、南京、秦皇岛等二三线城市甩盘或大幅降价促销后，一线城市也现促销优惠迹象。近日，保利地产在广州的3个项目同时推出一成首付优惠活动，时代地产旗下项目更是全线88折优惠。这意味着，一直被认为不会降价的一线城市，价格已出现松动迹象。
对此，业内人士表示，房地产市场已从过去捂盘惜售转而加速推盘，在僵持阶段下，不排除一些房企迫于资金等压力尽快出盘以回笼资金。
据悉，保利此次推出“首付分期”优惠的三个项目均为“准现房”，销售人员介绍，目前在售的保利·西海岸的第三期已经基本完工，8月可以交楼；·塞纳维拉6~10号楼都已保利经封顶，目前正在进行外墙围蔽施工，销售人员介绍项目预计能在2014年底交楼；在售的保利·公园九里4~7栋预计年底交楼。“买房人在交完一成首付后可以和开发商签订预售合同，但需要等首付款交齐才能去银行办理按揭等手续。”一位销售人员告诉记者。
这位销售人员表示，首付分期项目中所有户型都适用，是“大促销活动”，“不可能一直持续下去”，希望买家早下决定，“手快有，手慢无”。
中原地产市场总监张大伟在接受记者采访时表示：分期首付”“实际上是开发商为购房者提供的“无息贷款”，本质上是一种促销手段。在市场有所降温的情况下，用超低首付“数字游戏”攻破消费者的心理防线，迅速锁定一批犹豫不决的购房者，加大购房者购买力。
“现阶段打折、促销等不可能在2013年看到的字眼频繁出现在房地产广告上。”张大伟说，从2013年房地产广告多是开盘热销、日光盘，到现在打折、促销、优惠，房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。
此外，中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，北京新建住宅合计签约套数为3346套，二手房住宅合计签约3906套。累计签约7252套，创造了北京楼市近年来的值。
与此同时，前两月房企销售下降明显，环比1月下调近四成。数据显示，截至日前，30家房企公布了前两月的销售业绩，单2月份30家房企销售业绩合计665亿。环比1月份的1082.88亿下调了39%。而国房景气指数也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30点。据《中华工商时报》
分析中国房价的疯狂时代正在悄悄谢幕
伴随着本次两会《政府工作报告》中“分类调控”的提出，关于中国房价的走势，舆论再度陷入混乱。
平心而论，始于2009年政府主导的史上最严房产调控子弹已经打光。为了应对年关考核，地方政府从抑制需求出发，连出重拳，提高首套房贷款利率，提升二套房购买门槛，征收二手房交易税，最终收到了这样一份答卷：国家统计局公布的数据显示，2013年9月以来，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅都超过了20%。北上广等一线城市带头领涨，70个大中城市让政府面子下跌的是温州。
这说明用一刀切的方法，针对房产需求千差万别、价格参差不齐，尤其是地方经济发育程度、负债状况不一的城市统一调控，是充满浪漫主义的，背离实际的做法，也导致实际操作的成本高昂，必然形成地方政府口头响应，实际却常常抵制的现象。
继秉承“简政放权、回归市场”的三中全会公报只字未提房产调控，《政府工作报告》进一步完成着政策的完善和纠偏：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”
而社会上关于房价走势的预测一时间乱花渐欲迷人眼，房价整体崩盘说、稳定说、持续上升说等等，不一而足，广大公众“不明觉厉”，如坠五里云雾。
首先，房价整体崩盘的可能性几乎没有。且不论中国城镇化远远没有完成，刚需旺盛，加上货币超发导致的人民币贬值压力巨大，百姓投资渠道无比狭窄，以及中央地方财权事权尚未理顺，地方债务高企、银行坏账危机重重，房价一旦全面崩盘，必然引发恶劣连锁反应，危及整个社会经济的稳定，尤其是热爱投资房产的新兴中产阶层将遭受空前劫难，中低收入人群却很难从中获益。以一线城市动辄几万一平方米的房价为例，下跌一半，中产家庭资产会大大缩水，而普通百姓仍买不起，会继续抱怨政府、吐槽房产商。
在分类调控之下，中国房价未来会呈现复杂化、区域化、地方化的趋势，不仅提醒房产商，也提醒购买者更加小心，因地制宜，有的放矢。一句话，真正考验大家智慧的时代来了。
一线城市房价由于畸高，调控出于社会稳定等需要，持续快速上涨的可能性不大，调控短期不会放松，会呈现平稳态势。
二线城市总体会温和上涨。主要因为一线城市人口负荷沉重，环境资源危机加重，对外地人口的进入日益关小城门，因此二线省会城市会成为投资房产的重点，从目前房价来看，也确有继续上升的空间。
而三四线城市整体发展与公众期望值距离甚大，短期难以吸引更多人去就业定居——这有待新的城镇化政策的贯彻落实，而这需要一个漫长的过程。但由于房价由地段决定，三四线城市即使出现鬼城的概率较大，也会走向分化，越靠近经济发达的中心城市，越有承接产业转移、分担人口压力的优势，房价必然随之升温。
如果中国商品房价最终回归市场规律主导的话，在宏观经济向好、国际局势稳定、西方经济持续转暖的大背景下，中国城市房价枯荣取决于两个铁律：一是有没有可持续增长的产业，二是有没有实现人口集聚的能力。
当然，未来不动产登记、房产税征收、小产权房问题的解决对于房价会产生冲击，但这都需要时间，短期不会造成严重影响。尤其是小产权房，按照政策的走势判断，一部分正在被当成违建拆除，另一部分被招安成保障房的可能性更大。
房价在中国已经演变成了严重的社会问题，其中意见的是数量惊人的中低收入者，未来随着城镇化进程，这个数字还会上升。《政府工作报告》在对商品房采取更加务实、科学、理性的调控政策之余，对地方政府提出了更加明确的要求：将以全体人民住有所居为目标，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，并推进公租房和廉租房并轨运行，年内基本建成保障房480万套。
这意味着中国住房将实现双轨运行：中低收入者靠政府主导的保障房，中产以上人群靠市场化的商品房。后者会进一步提升购买保有成本——房产税的征收就是一个明确信号，惟愿这些税收能为保障房建设雪中送炭，而不会变成地方政府楼堂馆所的财源。因此，在保障房建设分配过程中，尚需严格的制度保障，尤其是监管和问责。
其实，要真正缓解困扰中国的住房供需矛盾，根本还在于在经济健康快速增长的过程中，真正提高国民的收入，尤其是完善国家福利制度。只有缓解了百姓看病、养老、教育的后顾之忧，住房才能彻底摆脱投资投机，回归居住基本功能。当然，推动金融改革，改善创业环境，为百姓创造拓宽创富投资空间，也已经迫在眉睫。
从某种意义上说，中国房价能否回归理性，是中国当下深化改革能否取得预期成果的一个关键试金石。
但不管怎样，中国房价的疯狂时代正在悄悄谢幕。
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