[摘要] 房价不断攀升，百姓苦不堪而言，新型城镇化的刺激又将接踵而至，未来的房地产市场会如何走？在平安银行日前主办的“明道与取势：地产新十年”地产金融创新论坛上，贾康、聂梅生、秦虹等著名专家共同探讨未来中国房地产市场走势。
面对房价的不断攀升，百姓苦不堪而言，新型城镇化的刺激又将接踵而至，未来的房地产市场会如何走？在平安银行日前主办的“明道与取势：地产新十年”地产金融创新论坛上，贾康、聂梅生、秦虹等著名专家共同探讨未来中国房地产市场走势。
专家们的眼中，过去10年，地产调控是不“太”成功的。未来，地产市场将呈差异化发展，虽然空间仍存在，但高增长态势难以延续，2020年或将是一个重要拐点。
十年地产调控不太成功
此次地产金融创新论坛上，专家学者们围绕宏观经济的展望与机遇、财税体制改革与房地产税制、城乡一体化、房地产调控与预判以及房地产长效调整机制等主题进行探讨。
全联房地产商会创会会长聂梅生称，回顾过去10年，也就是2003年至2013年，是中国房地产黄金十年，但也是房地产密集调控的十年。从2003年的121文件到2013年的国五条出台，国务院及相关部委共计出台70项重要的房地产调控政策。政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。
但是，十年的地产调控在控制房价方面是不成功的。她表示，政府调控房地产是基于“熨平经济周期”的思路，也就是说，中国房地产没有市场周期，只有文件周期，文件周期是1.5年-2年形成文件拐点，低了往上走，高了往下压。频繁的调控下，不可能有市场周期。因此，十年以来，于拐点争论不休，预测不断，关于泡沫即将破裂的警告不绝于耳，但这类预测基本不准，百姓大呼上当。
住建部政策研究中心主任秦虹称，当前，人们面临的困惑就是市场预期的不稳定，大家始终处于在猜政策、猜市场，始终处于恐慌、不确定性的状态。
部分城市房价已出现泡沫
据中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰称，今年1-10月份商品房销售额达6.1万亿元，同比增长32.3%，占全社会消费品零售总额19万亿的近三分之一。
房地产行业在中国经济占着非常重要的地位，但也积累了一些矛盾和问题。当前，房地产市场严重失衡，有的城市很热，有的城市像一个“鬼城”。
聂梅生称，今年房价猛涨，高歌猛进，房地产市场各项指标仍处高位，但不可忽视的是，市场下行态势已形成并将持续，实际的销售额和销售面积的下降幅度非常大。她认为，房价只涨不降是悖论，是不可能的。因为房价上升无法脱离经济增长的基本面，当前GDP增速在往下走，房价却在上升，便造成了泡沫的态势，其次是支付能力的滞后。
现在，部分城市已经形成了泡沫，只是还没有形成全局性的泡沫。聂梅生表示，货币宽松，地价上升超过房价，这两个因素导致房价上升，改变这两个要素才能解决中国房价上升的问题。因此，未来控制房地产价格的上升将是一个渐进过程。
未来有空间但增速减缓
秦虹说，1998年房改时，城镇住房面积是人均18平方米，现在城镇新增常住人口2亿多人，但人均居住面积从18平方米提高到2012年底的32.9平方米，这样的人均住房面积水平并不低，另外，城镇住房竣工面积还有12亿平方米，供应能力是足够大。
“当前城镇住宅行业主要矛盾，已由过去的短缺转变为不平衡突出。”她说，很多家庭拥有两套及以上多套住房，而有很多人没有房子，租不起房，这种不平衡很严重。另外一个不平衡是，中小城市面临供应过剩的矛盾，大城市面临着供不应求、房价上涨突出。
秦虹认为，在2020年之前，未来住房市场增长仍有空间，首先城镇人口将继续增加，预计到2020年每年新增城镇常住人口在1700万人左右；其次，25岁至45岁之间的购房主力人口，到2020年仍占相对高位；第三是家庭结构小型化仍将延续，住房需求在增加。
尽管有发展空间，但秦虹认为住宅市场的增速会下降，而且很快出现分化，一线城市之间的发展路径和增幅将会不同。未来住宅投资的机会可以关注两个方向，一是关注城镇和人口密度大的城市群，二是关注高速铁路网上的城市。
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