[摘要] “二手房交易占比逐步攀升，市场已经进入‘存量房时代’”，链家地产副总裁林倩向《证券日报》记者表示，“国内二手住宅平均换手率只有1.7%，美国则为5.3%，在城市化率达到九成左右的一线城市，存量房市场需要更大程度的盘活”。值得一提的是，楼市进入盘活存量房的时代后，地产中介将随之扩大市场份额。
“二手房交易占比逐步攀升，市场已经进入‘存量房时代’”，链家地产副总裁林倩向《证券日报》记者表示，“国内二手住宅平均换手率只有1.7%，美国则为5.3%，在城市化率达到九成左右的一线城市，存量房市场需要更大程度的盘活”。值得一提的是，楼市进入盘活存量房的时代后，地产中介将随之扩大市场份额。以北京为例，据记者了解，2013年1月至10月，链家地产在北京的市场占有率已经达到35%左右，远超于排名第二的中介机构。
鉴于此，截至目前，林倩向《证券日报》记者透露，链家地产年内交易额已达1330亿元，预计2013年全年交易额将达1500亿元。
盘活存量房
实际上，根据链家地产市场研究部的统计数据显示，2013年1月至今，北京二手住宅成交量已经达到14.7万套，成交均价也从年初的2.5万元/平方米上升到11月份的2.8万元/平方米。
而据中原地产市场研究统计数据显示，截至到11月12日，2013年年内北京新建商品住宅签约套数为75481套，成交均价23177元∕平方米。
由此可见，北京二手住宅成交量和成交均价都已经远远超过新建住宅，甚至达到了约7万套的成交量差距。数据显示，截至目前，今年年内二手住宅与一手住宅成交量的成交比例高达93.42%。
“从2009年开始，北京二手住宅的成交量就超过了一手住宅。”链家地产品牌中心总监徐东华向记者表示，实际上，2012年以来，住宅新开工面积持续保持负增长，加上近期新政在新房市场方面供应环节的严格管控，较短周期内一手住宅供应量难有大幅度增长。
鉴于此，林倩认为，北京存量房市场需要更大程度的盘活。然而，更为值得注意的是，据调查显示，在如此高房价，高交易量的存量房市场中，潜在购房者对“交易风险”的关注程度首次高于对“交易价格”的关注。
高房价推高交易风险
上述调查报告显示，有超过50%的购房者认为买二手房的交易风险正在逐渐加大。而在购房人最关心的交易风险排序方面，“担心交易资金安全”的居于首位，占38%；“担心房屋存在瑕疵信息”的占31%；担心“购房后出现遗留问题”的则占24%。
对此，有业内人士认为，其背后的主要“推手”是房价的持续走高，若要减少这类风险，需要地产中介机构将压力门槛进一步提高。
“链家地产建立了一套收录北京近550万套住宅信息的‘楼盘字典’系统。”林倩向记者表示，“一套房委托在链家出售后，经纪人就会对房屋背景展开调查，例如是否是‘凶宅’，是否为查封房，业主是否已经资不抵债，收到定金或者首付之后用于还债或者卷款的概率有多大等，以此规避购房者的买房风险”。
此外，林倩还表示，若购房者发现所购房屋在其业主持有期间发生过“凶宅”事件的，链家会全额退还，甚至按原价回购该房屋；若链家未能在签约前识别查封房，则会先行垫付购房者损失；另外，链家也将启动物业交割保证制度，若链家工作失误，将向购房者先行垫付业主的物业欠费。
有分析人士认为，若链家实施上述举措，前期的风险防范若做不到位，资金损失可能会由链家承担，无疑这将加大其经营压力。
不过，林倩向《证券日报》记者透露，链家地产的年交易额正在大幅攀升，2012年全年交易额为1020亿元，但截至目前，今年年内的交易额已达到1330亿元，不但大幅超过去年全年交易额，与2012年同期790亿元的交易额相比，则提升540亿元。
对此，上述分析人士认为，这或许是链家地产敢于因其风险防控不利而补偿购房者损失的底气。
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