[摘要] 翁兴登认为，商业地产黄金的20年，只能证明城市化发展的黄金20年，“随着城市的扩张，人口的增长，区域内的商业功能区会不断的扩大，商业地产成为城市经济运营和区域发展的必要元素之一”。商业地产起源于城市发展的需要，发展于城市升级的需要，当然也会随着城市化进程的放慢而进入发展平缓期。
商业地产经历“5代”发展 迎来黄金20年
住宅地产黄金十年结束了，“商业地产迎来了二十年黄金发展期”，国内知名的商业地产学者曾在2010年这样表示。中国•青岛天都茶文化城董事长翁兴登在接受青岛房天下专访时重申了这一观点，他表示：“我个人很认同商业地产有20年黄金发展时间这句话，不过在我的理解中这黄金20年是和区域城市化进程紧密结合的。”
翁兴登认为，商业地产黄金的20年，只能证明城市化发展的黄金20年，“随着城市的扩张，人口的增长，区域内的商业功能区会不断的扩大，商业地产成为城市经济运营和区域发展的必要元素之一”。商业地产起源于城市发展的需要，发展于城市升级的需要，当然也会随着城市化进程的放慢而进入发展平缓期。
在城市化进程发展过程中，商业地产模式也几经更迭升级。在翁兴登的理解中，商业地产目前已发展到“第五代”，他认为代商业地产模式是早期的农贸市场；第二代统一属性类物品等交易的平台；第三代是把统一的模式行业聚合在一起交易，并提供物流；第四代除了物流之外，还有电子商务支撑；第五代是在第四代的基础上增加了主题体验。
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