地下空间收金疑云
原因是缺依据有重复收费之嫌，更会将汽车逼到地上更拥堵
地下车位无论是开发商出售还是小业主转让都要再缴一次土地出让金？日前，新快报报道了广州将对地下空间征收土地出让金、车位价格或因此暴涨的消息（详见新快报9月4日A21版）。记者从省地产商会获悉，该商会已上书广州市有关部门，指出该措施将导致地下空间被重复收费，并且易导致小业主群起反对，要求相关部门对地下空间征收土地出让金举办听证会进行充分论证。
“当前的土地出让合同未对地下空间土地出让金作出专门约定，不代表开发企业缴纳的土地出让金不包含地下空间的土地出让金。
现有业主在转让地下空间产权时，受让人并未与政府发生土地出让的法律关系，没有任何义务向政府缴纳土地出让金。
如果企业建地下停车库积极性受打击，就可能令社区车位缺口更大，车都被逼到地上的路面来，可能进一步加大城市拥堵，不利城市发展。”
——省地产商会
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地下空间土地征收出让金应听证根据广州市新公布的《关于我市土地节约集约利用的实施意见（征求意见稿）》(以下简称《实施意见》)，其中第50项提出“明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准”，对之前的土地出让合同约定暂缓征收或未明确须缴纳地下空间出让金的，仍要追缴地下空间出让金。这意味着开发商卖车位或是小业主转让车位，都要缴纳土地出让金。有房地产项目需要缴纳的土地出让金甚至高于原土地取得的价格。以荔湾区某小区为例，该项目开发商拿地仅1.61亿元，但参考荔湾区实时出让地块楼面地价19638元/平方米计算，则房地产开发商需在办理房屋初始登记时补缴1.76亿元地下空间土地出让金。开发商如果再将这笔钱转嫁给小业主，以每个车位12平方米计算，则每个业主要多付5.9万元。
省地产商会副会长兼秘书长黄朝辉告诉记者，8月下旬，省地产商会广泛听取发展商意见，向广州市各有关部门提交了《意见书》，建言地下空间土地出让金的征收办法，提出补交地下空间土地出让金的政策实施应举行听证会，获得大多数听证会参与者同意后方可实施。
黄朝辉指出，补交地下空间土地出让金相当于政府增加收费项目，土地使用权相当于涨价，并且补交地下空间土地出让金牵涉众多企业以及广大已办产权登记的小业主的切身利益，因此政府应就该政策举行听证会。
“原土地出让合同已含地下空间开发”
记者发现，在上个月广州市出让的广州国际金融城4宗用地中，地下空间建筑面积的总和高达11.021万平方米，而且这些地下空间的面积与地上空间一样，被计入了地块的容积率之内，地块的出让合同并未对地下空间的出让金再进行任何约定。
省地产商会提交的《意见书》也指出，当前的土地出让合同未对地下空间土地出让金作出专门约定，不代表开发企业缴纳的土地出让金不包含地下空间的土地出让金。按照政策规定及土地出让合同约定，土地开发利用一般都是地上、地下的立体开发，尤其是地下人防工程建设、地下车库等必要设施必然要使用地下空间。因此，地下空间的开发本身，就包含在原土地出让合同内。
“新政不应溯及既往”
该《意见书》还指出，新出台的相关政策不应溯及既往。土地出让金本身已包含地下空间出让金，该出让金只是未作形式上的细分。在土地出让合同未对地下空间出让金作出约定的情况下，不需缴纳地下空间土地出让金符合当时的市场环境、经济形势及政府财政状况，否则政府不会同意房地产企业开发。在此情况下，新出台的政策就不应溯及既往，要求社会公众及相关企业补交地下空间土地出让金。
方圆地产首席分析师邓浩志对此亦持相同的观点。他向新快报记者表示，除了大量的车位，广州在新中轴线以及国际金融城都规划了大量的地下空间，对这些空间征收土地出让金将让政府获得大量的土地，这或许是政府推出该收费政策的动因。
“对于以前已经征收了土地出让金的项目，明显不该再征收额外的地下空间土地出让金。”邓浩志说，“但如果政府出台了针对地下空间征收土地出让金的规定，新推出的土地可以在合同中规定土地出让金的征收标准，前提是出台政策必须合理合法。”
“对已售出地下物业征税易引发社会问题”
省地产商会的《意见书》还指出，新办法要求对广大已办产权登记的小业主补交土地出让金，这将容易对社会产生较大的负面影响。省地产商会相关负责人指出，无论是现有地下空间业主补交土地出让金，还是现有业主在转让时由受让方补交地下空间出让金，都欠缺合理性，且有违反相关法律法规的嫌疑。已办理产权登记的物业，说明业主在登记的使用年限范围内已拥有完整的土地使用权，也就不存在因欠缴土地出让金而需要补交的事实依据。现有业主在转让地下空间产权时，仅是相关民事主体间发生的房地产转让行业，受让地下空间产权的受让人并未与政府发生土地出让的法律关系，房地产受让人没有任何义务向政府缴纳土地出让金。因此，《实施意见》要求小业主需补交土地出让金的做法没有事实依据和法律依据，如果强行征求，可能会引发业主的大范围反对，对社会产生极大的负面影响。
即便今后开始收取地下空间土地出让金，收取的标准也要宜低不宜高。应鼓励开发企业多建地下车库，如果企业建地下停车库积极性受打击，就可能令社区车位缺口更大，车都被逼到地上的路面来，可能进一步加大城市拥堵，不利城市发展。
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新政不利于房市健康发展省地产商会为此提三大建议
对地下空间土地出让金究竟该如何征收才合理的问题，省地产商会提出三大建议。
1住宅项目地下车库不该再收
一是一定要区分不同用途按照不同的标准来征收，而不是一刀切。即用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的地下空间，要与具有公区服务性质的地下停车库、电房、消防人防工程等区分开来。特别是住宅项目的地下停车库，其本质仍是住宅的一种必须配套，具备公共配套设施的性质，建议不予征收土地出让金或暂缓征收。
省地产商会有关负责人指出，因为建造成本高，广州不少楼盘，特别是市中心楼盘的车位缺口大，令社区业主停车难的矛盾日益突出。如果再对地下空间征求土地出让金，一方面发展商建车库的积极性必然会更受打击，令小区停车难问题更严重；另一方面，如今广州市中心的车位价格已动辙四五十万元，甚至七八十万元一个，征收地下空间的土地出让金可能会让车位的价格继续攀高，势必进一步加重社区居民的压力。
2不计容积率公建配套不应收
二是地下空间的土地出让金应该和规划容积率对应，如果地下空间的建筑面积已计入小区容积率的，就应该收取土地出让金。否则，就不应收取土地出让金。
比如地下人防工程本身是根据政府的要求所进行，且未计算容积率，该部分地下空间的利用不应计算土地出让金。车位的配置也是因应规划部门的要求提供的配套，针对城市的发展，广州市政府多次鼓励发展商配置高标准的车位以满足居民的停车需求，地下停车库未计算容积率，也不应征收。
3征收标准宜就低不就高
三是鼓励地下空间的使用，与鼓励集约用地的精神相符。即使政府按照计容积率征收地下空间土地出让金，其目前计划的计算和补交标准也不合理。
“众所周知，地下空间的开发成本高于地上空间的开发，地下空间土地出让金所补交和计算应当对此有所考虑。”黄朝辉认为，应该参照划拨用地或工业用地的标准按照地下负一层、地下负二层、负三层等递减收取。
黄朝辉还指出，早年成交的土地，当时的成交价远远低于现在的评估价，如果按照现在的评估价来补交土地出让金，有可能补交的金额比当时购买土地的金额还要高，这无疑给开发企业造成非常大的负担，也不利于整个房地产市场的健康发展，相信这也不是政府愿意看到的。
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