[摘要] 为帮助市民租到合适的商铺，同时帮助身处困境的商铺业主，信报联合科威国际不动产搭建的纸上供求平台——青岛纸上商铺，伴着论坛召开也正式启动。
7月14日，青岛商铺经济论坛暨纸上商铺启动仪式举行，岛城经济学者、商铺经营者、出租者和中介等近30名业内人士参与了主题为“商铺经济，困境与出路”的论坛，与会者积极献言。现场，几家房产中介青岛地区总经理介绍了岛城商圈的走向和未来发展。几位投资客将自己投资的失败案例讲给在座的专家，专家们帮着分析如何选择商铺。
为帮助市民租到合适的商铺，同时帮助身处困境的商铺业主，信报联合科威国际不动产搭建的纸上供求平台——青岛纸上商铺，伴着论坛召开也正式启动。
1现场一的座谈延长到两
7月14日上午9点30分，近30多位业内人士参会，比预期邀请人员多出了七八位。记者仔细一问，原来有不少商铺业主慕名而来，听说这个论坛讨论的是“商铺经济的困境与出路”，所以跟着朋友一起过来“取经学习”。在受邀的论坛参与者中，有青岛城市经营管理规划方面的专家刘文俭，他曾经参与青岛“中山路改造”、“台东商圈改造”的推进工作，还参与了青岛“十一五”、“十二五”城市规划，他还是中国城市经济学会常务理事，在城市经营管理方面积累了大量的经验。
原定一个的论坛，在参与者精彩的讨论下延长到近两个。与会者围绕“青岛商铺为何涨价过快”、“是否存在泡沫”、“经营者如何应对房东涨价”等方面展开讨论。
刘文俭分析说：“青岛各区域商业发展程度不同，商业发展好的区域价位越来越高，让不少商家房租成本飞涨，盈利空间缩小。此外，受网络营销等新商业形态影响，实体经济受到网络经济冲击。这些都使得不少商户在经营过程中遇到各种问题，商户需要了解区域发展状况，针对未来发展进行调节，从而规避风险。”
为帮助市民租到合适的商铺，同时帮助身处困境的商铺业主，信报联合科威国际不动产搭建纸上供求平台——青岛纸上商铺，伴着论坛召开，该平台也正式启动。
2案例这边睡大觉，那边价疯涨
2004年，当李女士咬牙买下五四广场附近一处商铺时，她设想的是商铺能租出高价，却怎么都没想到，自己投入的几十万元钱，竟会打了水漂。14000多一平方米的价格在9年前是高价，而当时台东附近的一些商铺租金仅仅两千元。9年过去了，当台东一带的商铺翻了七八倍，年租金数十万时，李女士购买的商铺却一直沉睡，成了“僵尸商铺”。
“一共有140个商铺，很多人买了后打算躺在家里数钱，开发商承诺说每年有15%以上的，还将建设地景大道通往佳世客。没想到买下后，几乎没有人来租，100多间全都空着。有人一次性买了七八间商铺，从银行贷了不少款。这一下租不出去，银行的巨额贷款也还不上了。不少人撑不住，有的直接把商铺抵押给银行了。”
说起9年前的这次投资，李女士声称很后悔。她说按照投资时的设想，几十平方米的面积，年租金应该在10万左右，9年损失了80多万。而如果当时在台东购买商铺，现在获利100万以上。
青岛正合世纪企业选址公司的总经理杨百生替李女士分析，她的商铺输在了选址错误，人气不旺上。“五四广场主要的人流是外地人，商铺的主要客源还是本地人，除非商铺联合起来做旅游业。但如果不能统一，各自为战，吸引不了游客，也吸引不了本地人。”
台东商圈的店铺租金是青岛商圈的，20平方米的房子，年租金可达20万元以上，步行街上甚至能达到40万元一年的天价。批在台东购入商铺的人，现在几乎没有自己经营的，全都悠闲地吃房租。
台东商铺为何会涨到这么高的价位，是不是泡沫呢？瑞森商业商业拓展经理董京分析称，台东商铺的高价是被二房东炒起来的，真正赚钱的是二房东，他们赚得比一手房东还多。有人租商铺时，一下子租5年8年，低价租下后再以高价往外租，自己从中赚取差价。也有人租了房子自己开店，比如年租金20万，营业后发现不赚钱，打算歇业，但合同签了，房子不能空着，就出租，发现有人以30万一年的价格租，不经营一样能赚10万。下一次出租就要40万一年，等再租出去，还会继续提高价格。
“台东的房租价格上下浮动很大，有一家门店，我们帮业主租到85万一年，临签约前业主要求涨到95万一年，最终谈判失败。房子一直没找到人租，没办法，业主最终和人签了75万一年的租赁合同。同样一个门店，前后要价差别高达20万左右。”董京说。
租下台东的高价位商铺，租户真的能赚钱吗？一位开奶茶店的业户说，他租了一个年租金25万的商铺，算下来忙来忙去全是给房东赚钱。像他这样的商铺有很多，特别是台东步行街上，不少商铺是赔钱经营的。董京称，大品牌的商铺允许亏损30%左右，租用好地角是为了做营销广告。
3观点碰撞专家称，投资商铺要“傍大款”
“台东这么高的租金，整个店铺的率到底在哪儿？青岛的商铺到底是不是有泡沫？”论坛上，海归博士栾树生抛出一个问题。
“青岛的商铺房租以前是5年一个档期进行调整，现在基本上2到3年一个档期，有的甚至每年都要调整房租。但商户经营者前期投入的装修成本，很难在短期收回，这么高的房租让经营者很难承担，这导致青岛台东旺角也出现了空铺现象。”董京介绍。在一部分业内人士看来，青岛的部分商铺确实存在“泡沫”。
但现场一位商铺业主李峰却提出了不同观点：“我投资了不少商铺，但并不是每个商铺都提价，一些地段稍差的商铺，我甚至还要降价租给商户，否则空一天就是损失。越是好地段的商铺，刚空出来就有人打听，不愁出租的商铺租金肯定递增。市场经济下，谁都瞅准了旺角，我们不提高租金也不可能，但这仅仅集中在几个商业旺角，并不是所有商铺都这样。”
专家刘文俭分析说：“青岛有些区域确实存在一定程度的泡沫，受区域政策影响，有些人转投商业地产，投资热必然引起泡沫。这些都会对小微企业经营造成风险，政府相关部门需要对其进行指导，为小微企业提供环境，消除存在的泡沫。”
不管商铺业主还是经营商户，都想选择好的商铺进行投资或者经营，那么，如何选择好的商铺？青岛正合世纪企业选址公司的总经理杨百生分析说：“用一句通俗的话说就是‘傍大款’，跟着地标建筑和大型商业综合体走，在青岛来说就是万达、利群、海信广场、百丽广场等，这周边的商铺肯定稳赚不赔。”
嘉禾置业7080中心广场的李宜静称：“在商业成熟区域，不少中高档商家进驻，为的就是靠人气造势，先把名气打响。在这样的区域，商家投入多少资金也值得，即便房租价格高。拿台东商圈说，不少商家争的是品牌，大部分的中高端客户必须进驻，就是先把名气打响。”
在山东有70多家直营店的彤德莱火锅，在青岛就有44家店，因为会选商铺，被现场不少商铺租用者追着求经验。彤德莱火锅的刘经理分享了选址的秘诀：“首先，选择有人气的地角，一些成熟的社区周边成了，保证了客户保有量，让更多的顾客进来消费。其次，考虑到整个青岛市场的布局，在选址的时候注重周边的停车场等设施，保证顾客进得来。最后，通过建设品牌效应，加强品牌管理，让消费者认可我们。彤德莱一直走直营模式，但受高房租的限制，现在也在寻找联营伙伴，凡是拥有350平米以上、手续齐全的商铺，我们也欢迎用联营的方式合作。”
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