[摘要] 继个人首套房贷放宽至8.5折后，有迹象表明京城开发商的资金压力正在逐步好转。
继个人首套房贷放宽至8.5折后，有迹象表明京城开发商的资金压力正在逐步好转。北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨日公布北京市房地产市场运行情况显示，在一季度累计完成房地产开发投资增速由负转正达到451.7亿元的同时，开发商杠杆率攀升至3.96，为一年来点。
业内人士分析，相对于个人信贷的放松，杠杆率的提高对于开发商的意义更大，意味着尽管库存严重，但开发商资金困境似乎开始好转，但这也会给调控的深入进行带来压力，在此情况下经历了连续数月房价指数环比回落之后，能否延续值得商榷。
开发商杠杆率回升明显
数据显示，一季度，全市房地产开发项目本年到位资金为926.8亿元，比上年同期下降16.1%。其中，金融贷款为297.2亿元，同比增长4.1%；自筹资金为234.1亿元，同比下降15%；定金及预收款为222.7亿元，同比下降34.6%。
一季度开发商杠杆率达到3.96，累计来看，为去年一季度以来的点，而去年全年、今年前两个月的杠杆率分别为3.07、3.94。
开发商不是很“差钱”
一位不愿透露姓名的业内研究人士表示，开发商杠杆率的上升无疑意味着开发商捉襟见肘的资金链开始缓和，特别是金融机构开始愿意为其贷款的信号开始释放。
记者梳理发现，开发商资金来源中的金融贷款从去年下半年以来到今年2月一直为同比负增长，一季度银行贷款同比增速由负转正，相比之下，自筹资金和定金及预收款则依然大幅回落。这在一定程度上也说明，开发商的融资渠道开始好转。
事实上，华远地产股份有限公司董事长任志强在近日的一次公开演讲中也曾公开表示，开发商还“不差钱”，目前市场的开发商日子过得很好，并没有外界想象中的那么困难。
任志强称：“说开发商没钱了，那是因为他开发过度，属于个例。开发商现金流情况并不比2008年差。”
以价换量步伐或放缓
在这样的情况下，杠杆率的回升让业内人士担忧：资金流不那么紧的开发商再加上融资放开，降价打折、以价换量的步伐是否会放缓。
北京中原地产市场部研究总监张大伟表示，由于限购及二套以上的贷款依然严格执行，这使得市场出现量价齐涨的可能性不大，但是再次大幅降价的可能性目前来看也已经很小。刚需购房者如有意愿在年内购房，目前是一个相对比较理想的时机。
不过，北京市房地产协会副秘书长陈志则指出，仅从开发商杠杆率这一项数据并不能得出开发商资金状况的结论。
“开发商融资增加仅仅延缓了市场预期，但对于房地产企业来说，关键还是要看市场的表现，如果市场销售状况不好，企业对银行的还贷能力也将下降，市场长期的不好将会给企业带来风险。”陈志认为，考察开发商资金情况，除了杠杆率之外，还需要结合企业的资金回笼情况、到期贷款还款能力、金融环境等多方面的综合因素来判断。商报记者张慧敏
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开发商资金杠杆率：即本年资金来源/自筹资金，主要指企业的资金来源容易度，数值越高表示企业更容易以信贷或者销售获得发展资金，房地产价格等也更容易上涨、企业发展速度更快。而数据减小则表明企业面临资金压力，可能出现降价促销，小企业被兼并。王飞/制表
去年全年3.07
今年前两个月3.94
今年前三个月3.96
渣打：二三线城市个别中小房企存破产风险
在杭州金星、广东顺德和杭州锦绣天地等房企宣告破产的同时，昨日，一份来自渣打银行的调研报告显示，其在二三线城市所调查的30家开发商中有6家面临破产风险。
报告指出，当前房地产遭遇的困境与房地产商融资状况相关。调研团队发现，开发商融资环境虽日趋紧张，但并没有极度恶化。对于开发商的现金状况，调查中的企业有24家称很紧张或者担忧；少数几家表示非常担忧；但有6家认为，如果3个月内销售状况不改善，即将面临破产风险。
链家地产研究部陈雪表示，随着房地产调控政策影响的持续深入，中小房企利润骤降，融资环境恶化，破产案例或会增加。对于部分中小房企来说，降价甩货将是惟一的自救之道，中小房企旗下项目或会成为年内市场第二轮降价的主力。
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