[摘要] 在号称“史上最严厉”的调控政策持续了较长时间后，一部分内地高资产值人士正在将房产投资的目光转向海外。莱坊预计，2012年，北京和上海等一线城市的写字楼租金将会持续上涨，值得重点关注。
内地买家日渐成为香港新楼盘不容忽视的重要客源。而随着国内楼市被看空、限购政策没有放松迹象，内地人到港置业的热情持续高涨。近期香港数个新推豪宅盘中，2-3成买家来自广东、温州、上海等地。对此，香港房地产业内人士也给出专业投资建议：在港买楼不宜追高；憧憬楼价迅速，不如放租赚钱更加切合实际。
现象
深圳客以1.59亿港元
缔造香港楼价新纪录
内地客成香饽饽，香港多个楼盘都有针对内地买家的服务
上周末（11月19日、20日），记者赴港考察香港楼市，一出红磡直通车站门口，就见四五名中介代理行职员手拿楼盘宣传单张，专向内地旅客派发。记者好奇要来一份，原来是推销长江实业[简介 动态]的新盘“盛世”。
香港楼盘如此青睐内地客已是不争的事实。近期占据港闻头条位置的，除了内地影视明星陈道明被爆斥资6600万港元买下香港一套瞰海[消息 价格 户型 点评]豪宅外，最典型的案例是，日前开售的信和置业豪宅项目天赋海湾一栋最贵的四层洋房被深圳客买走，成交总价高达1.5888亿港元(单价29万港元/平方米)，刷新香港新界新房单套价格纪录；而成交价第二高的单位———总价9300万港元的一线海景洋房天池屋(单价约27万港元/平方米)也是由内地的买家所购。
据开发商香港信和置业相关负责人透露，该盘在不到两周时间内，推出的180多套单位已成交了140多套，当中内地买家占了近2成的比例。
“由于天赋海湾地处东铁(连接深圳罗湖与香港红磡)大学站附近，吸引不少深圳客前往购房。”信和置业营业部总经理田兆源坦承，公司非常重视内地客户，尤其是深圳、东莞等地的买家。
的确，记者在港多个豪宅盘销售现场发现，不时有讲普通话的看楼者到场，询问楼盘详情。记者在大埔天赋海湾、沙田御龙山、西九龙帝峰皇殿等近期热销的楼盘现场了解到，开发商还特意到内地知名高校招聘数名能讲流利普通话甚至是懂地方方言的大学毕业生充当销售接待人员。同时，现场的广告宣传片也都有标准的普通话配音，以“照顾”内地买家。
另外，除了在营销环境上迎合内地买家外，开发商还采取主动出击的策略。
早前长江实业就在深圳进行项目路演揽客，据悉，信和置业旗下的天赋海湾也于近期前往深圳及广州进行推广。
专家分析
人民币，贷款利率低于内地
用人民币买港楼等于打了折
香港地产投资分析师指出，内地客近年成为新盘的重要客源，原因一是最近香港整体住宅价格出现了轻微下跌，二是内地房地产市场越来越被“唱空”，加上内地多个城市已实行限购令，故投资客想多购物业自然会联想到香港的物业。
据分析，近年美国利率偏低，令实施联系汇率的香港维持在一个极低水平，而美国联储局主席伯南克此前表明，美国的低息环境将维持至2013年，换句话说，香港的低息环境还将维持相当长的一段时间。目前一般港元按揭利率在2%-2.5%的水平，而目前内地5年期以上贷款基准利率已从今年初的6.40%上涨到7.05%，香港的按揭利率仍处在“实质负利率”的时代，有利于刺激资产价格的进一步上升。 另一方面，人民币兑美元汇率持续上升。对于持有人民币的投资者来说，目前借入港元按揭购置香港物业(注：内地买家可贷款买港楼宇)，不但可享受低利率，还可受惠于汇率因素，如人民币持续上升，以人民币计算，每月的按揭供款金额将持续减少。
香港具有较大的包容性，资金的自由出入、较低的购房贷款利率以及人民币兑港元的汇率折让，这些都是令内地客户将资金转投香港楼市市场的重要因素。
投资建议
在港买楼不宜追高
香港地产业界认为，除汇率因素外，香港的私人住宅供不应求，让住宅的租金持续攀升。据香港差饷物业估价署资料，自2003年以来，租金持续上升，2010年与2009年相比，租金有近两成的升幅，其中豪宅产品更是供不应求，香港面积在100平方米的优质住宅租金指数有超过26%的升幅，也显示出市场对豪宅的渴求。
据预测，2011年香港的通胀率维持较高水平，预期租金也将明显上升。与内地相比，以广州为例，租金才5%-10%左右。投资分析师表示，按照香港移民措施，现在在香港买房已不能移民，基本上都是投资。
信和置业的相关负责人坦言，内地买家在香港置业，只要不盲目追高，建议投资前先作半年的考察，一定要看过去5年的数字(包括一、二手房价，同区或周边的市场状况)，这是比较理性的投资方法。另外，香港的租务市场相当活跃，如果理性对具有资源优势的优质楼盘进行中长线投资的话，相信在港置业仍能获取较为稳定的回报。(赵燕华)
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